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一个房地产超大盘操盘手的自白(二)

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  • 作者:chinaliucc 时间:2015-06-22 09:12

    这个贴子,在天涯相当受关注,但是,不久由于某些人的某些情况,封掉了贴子。本贴绝对在时间预测上精准。现在将其展示出来,时间节点也在。希望大家共同议论。同时,对一些错别字进行了更正。是在迅读网整理版中进行复制和修改的。

    为了不致于没落的人气在天涯经坛,因此希望涯叔高抬贵手。

    从事房地产工作十七年以来,一直做着上层的策划运作,目前已经成功退出,回首往昔,几多惨烈悲壮,谁主沉浮?谁抡羽扇?!
    从最初的房价三三制(即建筑造价三分之一,地价三分之一,税费三分之一)到目前的一六三,从建安造价的几百元一平,到现在的一千多.经历过的风雨,是时候退出了.再不退出,意味着无法退出.中间的甜酸苦辣,谁人知晓,曝出中间的黑幕,希大家共赏.
    最初到公司时也是一个小员工,由于几项策略比较得力,逐渐受老大重用,逐渐成为三总师之一,即总经济师,总工程师,总会计师.总工程师最初成本是关键,最受重用,随市场走向,逐渐走软,其后是总会计师,主要走的是银行关系.离开前,我已经成为最受关注的人,老大是言听计从.
    目前还在看房价死多的朋友要注意了,无论你们还会认为还有多少赚头,你想想开发商都不会有太多的空间,你们还会有吗,最多的利润都不会是屁民的.你看京师的老潘都跑开了,你觉得还有多少戏唱,现在都是国企国资在托市,民资能抽逃的早就作了准备了.目前民营的房企大多在实行证照挂靠获益,有几个在真正开发?就象现在的一级建筑公司一样,都是靠挂靠收费度日,真正建设的是劳务公司或者个体投资者.
    最开始运作房产的要办一大堆手续,关键部门的吃喝玩一定搞好就行,其它部门也要放出一些利益,最关键的是规划,国土,消防.其次是市政,水电气部门,以及绿化等杂其杂八部门,总共盖章部门百来个.主要采用手法是以红粉兵团以及娱乐兵团为主.以后逐渐经济化,就是让利,最近京市房价还在涨,用的手法就是让房,每个部门给多少套房子,九折后免首付,相关关系部门的七大姑八大姨把房都拿得差不多了,让出小部分给散户,银行承担了大多的风险,我们就可以金蝉脱壳了.同时我们也有得赚,并不是大家想象的暴利.所以,在这种情况下,日光盘很多时候都会出现.

    目前的整个需求,已经相当弱化,试想大多数房产市场化这么多年,有一定财力的,能买的基本上都买了,只有以前部分没有买的目前需要改善条件的,或者因工作变动的,都只是少数人了,且一些人,你就是将房价降百分之六十也不一定买得起,还说目前房屋需要还有多大,完全是痴人说梦,我们一些政府人员,每天都不能摆脱乌托邦式的幻想,使之达到科学的思想状态,尽是在思考如何取悦于上级,好让自己上位,至于经济方略,其实是完全的白痴状态,我们在公关的这些人员中,思想素质分析能力以及为人的素养都很差,其中有一些能干的,多半上不去,因为官场中,只用听话的,不用能干的,且官场内部多近亲繁殖.所以,本次光头强这次改革很可能面临的是失败.对挤泡沫,手段不狠,不象朱总,当年铁血手腕治理,能够度过危机.
    为什么会出现烂尾楼=====
    其实,开发商也不是傻的,开始拿地,花地价款,然后规划,立项,审批,设计只付一部分定金,以地向银行质押,有一部分资金了,然后找一个建筑公司,基本上是全垫资,修了一点就拿出去预售,把银行圈进来,卖一套得一套的钱,本钱快回来的时候,如果卖得不好,算出来是亏的,立马走人,结果房子完成大部分,建筑商看得不到钱,就停工,房地产商就跑路,银行被套住,买房的也被套住,又要靠整个房价上涨一次,又把大家的套解了,另找人重新打包完成下去.
    作者:chinaliucc 时间:2015-06-22 09:12
    资金链是如何中断的=======
    其实整个资金的情况,以前的开发商都比较讲诚信,烂尾情况并不突出,其后都是学政府的手法,才造成了整个资金的紧张和容易掉链,势资工程,如果你想修这栋楼,那么合同签定以后,不但不给你一分钱,还要你缴百分之十左右的保证金,修到一半以上才给付进度款,把建筑公司套进来,修到一半的时候,学政府的手法,叫你走流程,各种签字,各种审核,建筑公司实力差的,就被拖垮,实力好的,建得差不多了,不付钱不交房.有的直修到断水封顶都没收到钱,就成了烂尾楼了,一大堆的前期债务问题,全部都理不清楚,所以这样的楼,有的弄了十来年都没有解决好过.


    怎么感觉和身边的房价不一样啊,魔都的房价一路飙升啊,20年前的二手房子还死贵。。。看看房产中介的挂牌价每天都在上涨。。。。。只是我不知道到底成交量有多少!

    想请教LZ分析上海今年的房价有没有拐点?道目前为止每个月都在涨啊,压力山大!
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    本人在魔都操过盘,就是因为拐点快到了,所以离开,上海肯定会降,到时候交通位置好一点的嘉兴等地,可以考虑一下,一个城市,如果交通太拥堵,肯定会贬值的,帝都到时候仍作为首都,但政府驻地要迁出,房价崩得最惨,就是最近两年的事.上海功能区分后,有些产业迁出后,也要进行一定的重新配置,这样,就不会有那么大的需求了. 作者:fengyangfei 时间:2013-07-31 22:40:55 楼主预估下房价的拐点,明年此时?
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    拐点其实已经显现,由于地方上各种利益博弈,大家实质感受不深,其实就房价以及级差地租而言,主要级差体现在商业用房上,而在居住用房上,基本差价不会这么大的,主要是政府中的蠢货把这个价格异化了.他们其实根本就不懂.只不过掌握权力而已.预计明年价格会有点冰与火的感觉.

    可以,城镇化是对城市化的修正,过去摊大饼式的城市化,如北京,城市是搞大了,什么都弄到一起,交通拥堵,污染严重,门类太多太杂集中在一起,引起城市病,现在就需要进行疏导,那么以城市群的样貌出现,就象东莞各个镇一样,每个镇有每个镇的定位,没必要全部集中在莞城,不现实也不能办到.那么这样,北京就需要进行动手术,政府驻地迁到廊坊,服装设计集中在丰台,高科技产业集中在海淀,工业生产完全迁出到曹妃甸,文化产业迁到霸州,几个高等学府迁到承德(部分),城内只留一些商服业,这样,人口也不会太集中,同时周边的几个城市也具有了活力.各方面都能达到一种和谐,其它皆然.但我吃惊的是,幕僚们至今还未有具体方案,说明我国的人才任用制度是完全只有推倒重来.里面充斥太多的左棍和临时工.做事情都这么久了,没有一点效率.这种去病态化方式才能救房地产.同理,象鄂市一样,没有产业进入,只能是鬼城.

    这个看得不一定十分全面,难免有失偏颇,因为我虽然是学经济的,涉及并不是什么深,其后主要用于房地产的操作中了,你的要求尽量满足,不过有不足之处还请谅解哟.就目前而言,无论国进民退还是国退民进,最主要的是人才的导入机制,同时,人才进入了之后,是如何利用的问题,也就是如何发挥效能,比如理论界,很多有一定水平的人当了五毛,其实并没有把他们的用在施政上,只让他们作为诡辨的喉舌,其实这正是一种用人机制上的悲哀.大型国企,里面或许有为数众多的博士或更高学历者,但如何提高他们的实用效能呢,没有办法,要你而不用你,是最大的问题.我们每年公招公务员,都是万里挑一,应该说都是能力很高的人了,但是我们的施政水平一直低下,为什么?要你而不用你,真正能上的,都是些溜须拍马,或者官二代等,其它有能力的人,让你一个坑蹲到死.经济需要真正搞活,建议体制内至少裁掉百分之六十,同时减税,这样太痛苦了,小李子能否办到很难说.
    嗯,楼主你这是政治上着眼了,但是就现在这个局面,就是说,我们不谈政府怎么用人,我们就谈政府怎么应对当前的经济问题。你觉得中国的经济会怎么样发展?会往哪个方向发展?政府会有些什么措施出来?我们屌丝是否能有什么机会?
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    措施我上面或多或少透露了一些,只是理性分析,现在屌丝要做的有两方面,第一是眼睛向下,苦练内功,第二是眼睛向外,面向市场,服务业的展开,机会会很多的
    作者:chinaliucc 时间:2015-06-22 09:14
    同时回复南昌的朋友,这个价位有些偏离价值轨道,现在整个房价高估的时代,就目前购买力来说肯定是贵了,或许现在的钱十年二十年来说,也许是低的,投资热点一变,什么都是空白,房地产的价值在土地上,并不是在房子上,所以我一直给大家说的是级差地租,两个同一地段的房子,同样大小一块土地,一个修了三十层,一个只修了三层,请问每个平方的价值是一样的吗?还有就是一个地方的房价以什么来维持,底特律市的房价如何,鄂市的价值是否有人认同?
    北京必跌,现在是以时间换空间,就看上面把这个战线拖多久了,同时,大家可以看下北京附近燕郊的房子,五千左右,相对来说还靠谱一点,南面临界的霸州也可以看看,通州都上万了,确实有些让人无法理解,这里面执政者是要背书的,北京很多房子被一些外来的人买走居多,现在有些利益群的房子还没有放出来,比如房姐,为了固化利益和让利益群解套,肯定会弄出房价上走的假象来让散户接盘,希望大家不要接到最后一棒,为政者太坏,不是国军无能,主要是共军太狡猾了.
    朋友们,开此贴的目的,不是愤青,不是打压,是给大家一个建议,同时关注经济和民生规律,以至大家不会踏空,另外,也不为宣扬什么,也不会得点五毛或者美分,都是贴近生活现实的一种忠告.有些根据经验而来,大家在不久的未来,都可以见到的,目前深受房屋之累的,到时候就可以拔云见日了,另外,财富的取得,主要是需要一种经济思维,不要跟风,同时理性判断,现在整个社会都面临转型,不是谁愿不愿意的问题,毕竟前面的问题太多太激化了,不改,没有活路.改,尚存一现生机.同时,社会财富热点都在不断的变化之中,例如刚改革开放时,当时卖的小商品,不需要多少成本,肯定找钱,那是短缺经济,八十年代末,工业机电产品,小型电机,绝对高利润,九十年代初,商贸流通,炒股,九十年代末,饰材安装材料,本世纪初,房地产,都是一个个热点开始轮动的,目前更多的项目会出现,现在的商贸,商场做得垂头丧气,被电商,物流挤压得寻求活路,现在商业实体都逐渐不好做,商业用房空置率高企,试想房地产市场将面临明日黄花,目前还可以让住房市场在广大消费者透支明天的情况下抽血,所以这最后的盛宴也就是最后再吃一口了,我们绝计不能在这个时候被算计,要保持清醒的头脑.遥想当年卖点小商品在大街上还可以称为千元户万元户,(当年一个乡镇都难出一个哈)现在如果也一样摆个这样的摊,绝对是社会的最底层.所以,时世易人.愿我们共同探讨,找寻新的出路,而不是被别人忽悠.
    立此贴是一个标签,同时把这个行业的厚黑之术,展现给大家,让大家有一个清醒的认识,同时,我们在此转型期间,立场一定要稳,现在所建造的房屋,十年之内,肯定有余,所谓刚需,这些年建造的房屋是解放以来的数倍,基本已经达到临界饱和.目前的不不匹配,是结构的不匹配,有的一家人住着很窄的房子,有的一个人拥有多套的房子,还有就是流动性差异,有的地方有很多房子,但没有人去,有的地方涌入很多的人,造成短缺,其实需要调配,如何调配,是一个政治问题,利益集团为固化自己的利益,同时将机遇进行垄断,造就富二代官二代的飞扬跋扈.社会的不公,广大P民的不平,从而引发深层次的社会问题.这些,不是没有人看到,而是没有人愿去解,敢去解.众多的人沦为看客,事不关已,当看笑话,同样,上升渠道的固化,导致怨天尤人,急功近利的思潮泛滥,为了获取利益,尊严,廉耻,都可以不顾,敢于说真话,说实话的人越来越少,不少人都成了虚与委蛇,缺乏主见之人,更有甚者,沦为五毛,美分,他们不是无能,只是无骨.作为民族的脊梁,还是民族的罪人,要看自己的表现,本人所发之言,绝对是一个个慢慢打来,绝对没有什么照抄或者转贴他人之作,也表现一个纯粹的公民应尽之责,诚然,有些意见难免偏颇,同时或许有些许错别字,敬请谅解,大家利用这个平台,可以共同进步嘛.

    拖字决,博弈双方的耐性,地方政府能甩的地尽量在甩,把地产商拖进去,然后让地产商和P民博弈看谁稳得住,政府在此期间找其它出路,这是比较现实的做法,同时是比较不负责任的做法,地产商由于前期成本,加之如果售房预期延长,由于利息因素,反而会抬高房价,造成成交量进一步萎缩,从而形成恶性循环,反而造成开工不足,材料需求更缓,建材,煤电等更加减少需求,同时由于房价短期的上扬,民众不满情绪更甚,反而造成社会动荡,为今之计是,盘活存量,大量占有资源的人,加征超面积保有税,大量存量释放出来,把价格一下打低,开发商随大盘只有杀跌,,反而进入良性轨道.但是现在主要是既得利益者太难进攻,主要是这些人在反对,上层对他们动粗,要说都是自己人,不好把握,所谓伸头是一刀,缩头也是一刀,逼迫上层在这上面无所作为.现在他们也在等如何破局,其实最好的时间和机会在等的过程中,慢慢失去了机会.P民任在水深火热中挣扎.经济数据上,只有造假.来安抚民众.现在的选择就是这两个选择.别无它法.
    也不算是地方政府的作为,只不过是作为地方政府,其中手少伸向贪腐中而已,尽量让市场自己作为,让更多的地产商正常进入良性竞争,这样,获益的就是老百姓,反之,如果一个地方带有长官意志,从拿地到保护,都进行黑箱操作,房价难保不被异化,与重庆同一层级的城市,难免房价会窜出老高.我们推崇市场经济,这么多年了,很多东西还未真正放手让给真正的市场,这就是悲哀所在.这个也是相对而言,在治理结构而言,众多的乱棍尽量少使,才能真正达到合理化水平.目前所有市场的价位均偏离价值轨道,只不过多少而已,相应来说,一些地方偏离少一点而已,相信朋友看了本人所有发言,有一些感悟.

    这个已被叫停,房屋工厂化是以后的一个方向,现在很多地方不管户型多么惨,只要有地段,只要是房子,一样可以抛出,这本身都不正常.相对来说,北方的户型结构设计是最差的,套内五六十平米的房屋可以设计成三居室,这方面可以多学习一下香港,当住房品质之争变得很低的时候,本身就是一个问题,福建的房屋,多是里面全空,连墙的位置等都将设计权力交给业主,不失为一个不错的思路.重庆的房屋设计袖珍化,学到了部分香港的精华.北京和山东的设计单位还需要加加油,不过目前困扰他们的不是设计水平,而是占位的资源。
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    • 作者:chinaliucc2
    • 来自:天涯-经济论坛 前往来源
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    • 开贴:2015-06-22 09:12
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