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你知道产业房地产与住宅房地产的差异性吗?

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  • 作者:海外归来客 时间:2014-07-08 15:38
    中国住宅房地产十年来蓬勃发展,尤其是一、二线城市形成了供不应求的卖方市场,价格一路飙升;近年来,随着城市工业用地越来越少,容积率低的独立的花园式工厂受到严格限制,普遍以开发区形式出现的容积率较高的产业房地产开发项目在各地纷纷推出,形成了一个供过于求的买方市场,招商比较困难。产业房地产与住宅房地产差异性的探讨,有助于梳理出产业房地产有别于住宅房地产的特性,为推出针对性措施、促进各类开发区的具体招商引资工作提供新的思路。
    一. 所处地段不同,决定了地产价值的根本性差异。
    对于住宅房地产而言,地段、地段!地段!所处地段的不同,直接决定了基准性价值和使用价值的差异,好的地段基准性价值和使用价值就高,差的地段基准性价值和使用价值就低。城市内的住宅房地产普遍使用熟地开发,拆迁成本高;城市边缘或远离城区成片开发的住宅房地产普遍使用生地开发,拆迁成本较低,但生活配套设置要求较高。作为开发区一般远离城区,普遍使用生地开发,拆迁成本较少,以前配置要求相对低,目前趋势是按产城合一的城市新区来长期规划,为了吸引开发商携资开发,初始地产价格甚至可以低于地产价值。住宅房地产中的地产价值,因为目前房地产税没有正式推广实施,一般是一次性明显转移到房地产的单位价格中,由购买者直接承担;产业房地产中的地产价值,政府部门一般是通过今后产业房地产上将会培植出来的长期的、稳步增长的税源来得以隐性实现,很少体现在房地产的单位价格中。所以,产业房地产价格整体上一定低于住宅房地产价格,蕴含着将来随着城市地域扩大化后,客观上或实质上变性为住宅房地产的巨大升值潜力。
    二. 使用期限不同,产生了地税转移的结构性差异。
    住宅房地产的土地使用权一般为七十年,以土地使用权有偿转让的形式一次性预收了七十年的地税,所以住宅房地产的前期购置成本较高,后期没有直接的地产税,但有可能今后要承担房产税;产业房地产的土地使用权一般为五十年,政府部门为了招商引资,土地使用权有偿转让的价格水平较低,所以产业房地产的前期购置成本较低,后期没有直接的地产税,但在整体上承载着创造就业和税收的义务。
    三.供求关系不同,主导了价格价值的背离度差异。
    由于住宅房地产的潜在客户面广量多,供应量又受到保护耕地、城市规划、小产权房不得入市等限制而相对较少,供求失衡程度直接决定了住宅房地产价格与价值的背离程度。在北上广等大城市,住宅房地产供不应求导致了价格与价值的严重背离,已经产生了相当程度的房地产泡沫,在中国经济发展步入平缓期之后,出现价格向价值合理回归的可能性较大;在三、四线城市,住宅房地产供求失衡的程度较低,出现价格向价值合理回归的幅度会较小。对于产业房地产,因为各地争相推出开发区,实质上是争夺土地变现和培植税源的机会,而目标客户又面窄量少,主要限于有业务拓展和产业升级等需要的企业法人,供过于求的结果自然是价格较低,且招商困难,所以目前价格与价值没有出现太多背离,从长期来看,蕴含着较高的投资价值。
    四. 目标客户不同,导致了推广媒介的地域性差异。
    住宅房地产因为与潜在客户距离较近,喜欢用区域性强的电视、广播、报纸、杂志等加以宣传推广,并会用设计时尚、装修精致的样板房的形式,让到访的潜在客户体验到美妙的生活埸景,产生购买冲动;产业房地产与潜在客户距离较远,喜欢用传播更广但更专业的报刊上或网络上宣传项目,并会用产业配套、产城一体、升值潜力等作为卖点,让到访的潜在客户预测到美好的事业前景,产生投资兴趣。眼中有柴米油盐纸尿裤的年轻客户,与胸中有理想激情创业梦的中年投资者,阅读范围和信息渠道是有很多不同的,值得差异化细分研究。
    五. 销售人员不同,带来了配套服务的功能性差异。
    住宅房地产喜欢招聘青春靓丽、能说会道的年轻女子为售房小姐,可以根据项目统一规定的宣传方案和标准应答方式接待客户,不需要有太多的售后服务;产业房地产喜欢招聘阅历丰富、善于分析的中年男子为投资顾问,可以根据潜在客户的兴趣点和利益诉求灵活应答,关键在于取得对方的信任,有足够的知识储备能与对方的决策人士有效沟通,能站在对方的角度换位思考问题,善于把握开发商与投资者的利益平衡,还能做到更多的售前和售后服务:如售前可以协助客户分析宏观经济发展趋势和行业发展动向,项目所在地的区位优势、生产要素的价位优势,项目本身的资产价格优势、配套服务优势等;售后要充分发挥联络员作用,协助解决入驻投资者的一系列困难,既要招商,还要稳商。
    六. 盈利模式不同, 反映了发展眼光的战略性差异。
    住宅房地产开发商通过出售,让度物业的所有权和使用权,着重一次性赚取开发利润,因为融资比例大,自有资本规模较小,在财务杠杆作用下,利润率在房市上升期会体现得比较高,但在房市调整期却要承担比较大的风险;今后的物业服务一般由其他专业公司承担,开发商本身一般不存在长期的稳定收益;产业房地产既可出售,也可出租,物业的所有权和使用权可以分享,看重长期性赚取综合利益,因为融资比例较小,自有资本规模较大,利润率受房市的波动影响较小,而且从一个较长时期来看,产业房地产的价格是处在一个稳步上抬的上升通道之中;只要开发商自有资金比较充足或善于资本运作,一可赚取产业房地产的出售利润,二可赚取产业房地产的出租收入,三可赚取产业房地产的增值服务收益;四可赚取产业房地产项目地块中结余土地使用权的未来升值。
    作者:海外归来客 时间:2014-07-11 10:48



    作者:海外归来客 时间:2014-07-12 13:21



    作者:海外归来客 时间:2014-07-12 15:46



    作者:海外归来客 时间:2014-07-12 18:36



    作者:海外归来客 时间:2014-07-13 00:34
    @炒股高手2014 5楼 2014-07-12 18:41:52
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    唉!
    作者:海外归来客 时间:2014-07-13 00:41
    @shen0052 7楼 2014-07-13 00:34:23
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    ......
    作者:海外归来客 时间:2014-07-13 23:06



    作者:海外归来客 时间:2014-07-14 17:14



    作者:海外归来客 时间:2014-07-14 22:34



    作者:海外归来客 时间:2014-07-16 14:55



    作者:海外归来客 时间:2014-07-18 16:45



    作者:海外归来客 时间:2014-07-19 07:17



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    • 来自:天涯-经济论坛 前往来源
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    • 开贴:2014-07-08 15:38
    • 更新:2014-10-24 23:54
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