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揭开达芬奇密码:房价十年暴涨为那番,未来暴跌到几时。

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  • 作者:jh1998 时间:2013-04-03 21:08
    揭开达芬奇密码:房价十年暴涨为那番,未来暴跌到几时。

    现在前面的话: 这篇文章主要内容其实在2010年已经写过。原贴在 http://bbs.tianya.cn/post-house-199206-5.shtml 。不过当时这篇文章的目的主要是活动活动脑子,防止脑子生锈。写的过程很随意,想到哪写到哪,所以条理性相当不足,阅读起来比较困难。实际上,能够看懂的有,但极少。
    最近看到不少年轻人为房子所困所苦,也看到不少所谓专家在极力忽悠,甚微感概。遂把过去写过的东西整理起来。 先发一个提纲,提纲的内容有时间再慢慢添加。一般人看基本能够明白个七七八八,如果等不及,就去耐心看原贴吧。原贴内容虽未条理,却有多年、多人的跟贴记录,也是个观察、思考大众的一个好机会。

    在写正文之前,先聊一下关于商品定价几个基本原理。
    定律一:供不应求,不管表面上是什么交易形式,最终价格形成一定是“拍卖制”,价高者得。
    定律二:供过于求,不管表面上是什么交易形式,最终价格形成一定是“投标制”,价低者中。
    定律三:成本和价格是什么关系?粗俗点:毛关系。实际上:是没有任何直接关系。


    过去10年暴涨的达芬奇密码:
    1、供不应求是基础。
    2、独生子女财务杠杆是根因。
    3、多种垄断谋大利。
    4、投机资本推波助澜。


    关于房价的若干谬误:
    1、货币发行量过大,所以房价才会涨,不会跌。
    2、中国人多地少,土地稀缺,中国房价不会跌。
    3、小城市有泡沫,大城市没有泡沫。
    4、土地财政不取消,房价不会跌。
    5、政府不该调控,应该完全市场化。
    6、买房的人那么多,政府不会让房价大跌。
    7、调控是为了降房价。


    关于未来的预测:
    1、供需合适平衡。
    2、何时开始跌。
    3、会跌倒到多少?
    4、政府会做些什么?



    一些建议:
    作者:jh1998 时间:2013-04-05 08:07
    等不及的去看原贴吧。结论就是原帖的标题,没有修正。 没有时间啊,要教娃写作业,现在的教育真是坑爹。
    作者:jh1998 时间:2013-04-05 20:47
    原帖标题,按可比价格,2015年底前腰斩,2020年再次腰斩。这个结论不做任何修正。
    作者:jh1998 时间:2013-04-06 12:16
    给还没有买房的80一代:
    1、如果现在没有资金接盘,不要赶这趟浑水。

    2、不必焦虑,房子很快就会大幅下挫,这是客观规律,不必信我,看我的话是否有道理。

    3、未来恶性通胀的概率有,但极小,这也是客观规律,重度老龄化的国家很少会恶性通胀。

    4、去旅行,去读书,去结交朋友,多关心财经,多陪陪父母。

    5、投资健康,有能力多生个娃。未来孩子值钱,健康值钱。

    6、做个正直、善良的人。 社会会变化。
    作者:jh1998 时间:2013-04-06 12:38
    一、关于商品定价的几个基本原理。



    定律一:供不应求,不管表面上是什么交易形式,最终价格形成一定是“拍卖制”,价高者得。
    定律二:供过于求,不管表面上是什么交易形式,最终价格形成一定是“投标制”,价低者中。

    这两个定律适用于商业社会的各个领域,既然主要是讨论房地产,后面主要从房地产领域为例子。
    房地产的终极购买者是普通大众,和普通大众交易的开发商。所以在这个层面,是开发商和购房者(普通大众)博弈。
    开发商为了制造房子,需要采购原材料:土地、设计院、建筑公司。

    过去十年,因总体上房子供不应求。
    在销售房子的过程中,是"拍卖制",是“房子只为有钱人制造的”(任志强语)。
    土地来源于政府,政府直接采用了拍卖制。在这里是开发商价高者得,开发商通常会按照房价预估计算,这块土地我能够出多少价格。 而政府却不知道这块土地能卖多少,在过去,常常看到土地的成交价格高出底价太多,政府被讶异了。:)
    设计院这块占比不大,实质上这块是“投标制”。
    建筑公司门槛不高,建筑公司的数量很快上升,所以也基本上“投标制”,在十年盛宴,他们只能赚点辛苦钱。在极端的情况下,甚至需要垫支,承担很大风险。

    建筑公司,需要采购钢筋、水泥、劳动力等。 在这里只谈论劳动力, 在十年的前半段,劳动力供过于求,所以在中国最赚钱的产业链里面,他们干着最辛苦的活,最只能拿着最微薄的收入。然而,最近几年,劳动力市场发生变化,劳动力(苦力)开始供不应求,价格形成机制变了,那个老板给的钱多跟谁做。一下子,这几年劳动力(苦力)价格暴涨。幅度远超房价。

    那么,从这里有两件事情可以轻易得出结论:
    1、过去十年,这个大蛋糕里面谁应该分走了最大部分?
    2、未来,一旦房子供过于求,整个价格形成体系该如何传导?
    作者:jh1998 时间:2013-04-06 12:44
    一、关于商品定价的几个基本原理。



    定律一:供不应求,不管表面上是什么交易形式,最终价格形成一定是“拍卖制”,价高者得。
    定律二:供过于求,不管表面上是什么交易形式,最终价格形成一定是“投标制”,价低者中。

    这两个定律适用于商业社会的各个领域,既然主要是讨论房地产,后面主要以房地产领域为例子。
    房地产的终极购买者是普通大众,和普通大众交易的是开发商。所以在这个层面,是开发商和购房者(普通大众)博弈。
    开发商为了制造房子,需要采购原材料:土地、设计院、建筑公司。

    过去十年,因总体上房子供不应求。
    在销售房子的过程中,是"拍卖制",是“房子只为有钱人制造的”(任志强语)。
    土地来源于政府,政府直接采用了拍卖制。在这里是开发商价高者得,开发商通常会按照房价预估计算,这块土地我能够出多少价格。 而政府却不知道这块土地能卖多少

    ,在过去,常常看到土地的成交价格高出底价太多,政府被讶异了。:)
    设计院这块占比不大,实质上这块是“投标制”。
    建筑公司门槛不高,建筑公司的数量很快上升,所以也基本上“投标制”,在十年盛宴,他们只能赚点辛苦钱。在极端的情况下,甚至需要垫支,承担很大风险。

    建筑公司,需要采购钢筋、水泥、劳动力等。 在这里只谈论劳动力, 在十年的前半段,劳动力供过于求,所以在中国最赚钱的产业链里面,他们干着最辛苦的活,最只

    能拿着最微薄的收入。然而,最近几年,劳动力市场发生变化,劳动力(苦力)开始供不应求,价格形成机制变了,那个老板给的钱多跟谁做。一下子,这几年劳动力(苦力)价

    格暴涨。幅度远超房价。

    那么,从这里有两件事情可以轻易得出结论:
    1、过去十年,这个大蛋糕里面谁应该分走最大部分?实际上的结果可以看最近的新闻“全国工商联统计称房价中61%被政府拿走”。这是客观规律起作用。
    2、未来,一旦房子供过于求,整个价格形成体系该如何传导?


    以上讨论的是宏观层面的市场,现在来聊聊微观的市场运作。
    作者:jh1998 时间:2013-04-06 12:49
    以上讨论的是宏观层面的市场,现在来聊聊微观的市场运作。

    由于房地产天然具有的地段垄断性,在某个局部市场,供应是定量,而需求是个变量,如何让需求>>供应,这是房地产商的营销运作团队需要考虑的问题。 于是:广告、分期开盘、开盘现场拉来很多托、公开销控表(开国际玩笑,这个是商业机密,为啥随便给你看??)、提前发放啥优惠卡......

    这所有一切,都是为了让“拍卖”更热烈些...
    作者:jh1998 时间:2013-04-06 13:07
    定律三:成本和价格是什么关系?粗俗点:毛关系。实际上:是没有任何直接关系。

    相信大家都被马克思骗了很久了。 是的,没错,价格和成本没有任何直接关系。
    唯一有关系的是:亏本的事情没人干,没人愿意把商品以成本价卖出,于是,不干了,供应就少了,假定需求是个变量。那么很快供应和需求很快恢复平衡。

    然而,对于房地产市场,老马的规律却有着很大的局限性。
    1、房子和其他商品有不同的地方, 房子有几十年的生命周期,这个远比一般商品要长很多。
    2、新房子和旧房子的功能几乎一样。你可能不愿意用别人的二手手机,却很少拒绝二手房。
    3、有人可以买几台电视、一台房客厅、一台放卧室;却很少有人上半年睡这个房,下半夜去那个房。
    所以,房子一旦供过于求,就短期内很难恢复供需平衡。 这也就是 底特律的房子可以 一双鞋就可以买到的内在逻辑。中国会不会出现底特律的价格?


    作者:jh1998 时间:2013-04-06 19:10
    二、过去10年暴涨的达芬奇密码:

    1、供不应求是基础。
    过去的十年,随着经济的发展,大量的就业机会出现在大城市,大量的农民工兄弟到城市谋生,随着大学的大扩招,大量的大学毕业生留在大城市工作。
    需求那一端:
    在2000年左右,那时房改还不太久,时间上,当年的人们几百元工资是常态,商品房是绝大多数人可望不可及的事情。
    最开始,是比较富有的阶层,后来,是部分先富起来的市民,再后来,是大学毕业生阶层。 截至目前为止,绝大多数农民工兄弟对于商品房是想都不想的,他们

    并不参与商品房的游戏。(这里要特别注意一下,不少专家老拿人口数量来糊弄人,其实这个问题要具体问题具体分析)
    供应那一头:
    这个有详细数据哈。可以度娘之。
    这里面的数据也要特别区分。绝大多数农民工兄弟也并不参与商品房的游戏。城中村或者宿舍才是他们的容身之所。

    总之,在2000~2010,在绝大多数时间里,供<求。 这是十年房产盛宴的基础。
    作者:jh1998 时间:2013-04-06 20:30
    2、独生子女财务杠杆是根因。

    90年代,大学生还是天之骄子,大多数人毕业后去了国企或者机关,但统统都叫干部,今天流行的说法是公务员。
    那个年代,是国企开始下岗的年代,那个年代,是机关(政府部们)还多是清水衙门的年代。有不少人受不了一张报纸看一天的日子,按奈不住寂寞的心,下海南下打工生涯(这拨人是那个时代的佼佼者)。
    然而不是每个人都如小马哥那么幸运。多年以后,绝大多数人还是过着平淡的生活。回过头看看曾经的同事和同学,却在那里享受着最大的盛宴。
    时代的浪潮裹挟着每个人的命运。不管你智慧还是愚钝,不管你曾经勇敢还是懦弱。
    作者:jh1998 时间:2013-04-06 20:42
    扯远了,这些和房产关系不大。只能说哥开始老了。

    2000年左右,南下的大学生大多心怀梦想,赚点钱要么存着,要么寄回故乡,帮助父母。即使有些许积蓄,大多想做些什么?
    对于房子,绝大多数人没有多少迫切的想法。房子,不是结婚的前提。 所以房子的需那一头,不是那么大。供那一头,虽也不多,然而也远非供需失衡。所以那个年

    代,北上广深的房子并不那么贵,2、3000千的比比皆是,还有0首付。那个时候,从事IT行业的一般1个月工资可以买个2、3平米。那时白领打工者最好的年代,在中国估计永远不

    会再回来了。

    后来,80后来了,这一代人,不少是独生子女。

    70后买房,问:多少钱,答:40万。70后摸摸口袋,最多只有30万,最终一定以30万成交。
    后来,80后买房,出40万,开发商说:不行啊,有个80后出80万啊。80后想了想,父母那里可以掏100万,开发商对另一个说:有人出100万了。另一个想:岳父母还可

    以掏50万,150万。 那最终一定以150万成交。

    80一代,注定了幸福的童年,悲惨的中年。(这也是时代裹挟着每个人)
    作者:jh1998 时间:2013-04-06 20:46
    从某种意义上说,80一代,不是别人,恰恰是你们自己才是泡沫盛宴的制造者,然后每个人又都被裹挟着。
    作者:jh1998 时间:2013-04-06 22:34
    这世界,愿意求知的人很少。这是悲剧。
    作者:jh1998 时间:2013-04-07 19:59
    3、多种垄断谋大利。

    需求随着人口的城市化、80一代人口进入婚育年龄,“刚需”蜂拥而至。
    供应那头,其他所有的要素都是市场化的,供应很快上来了。
    然而土地完全掌握在政府手里。 政府采用了拍卖制。拍卖制抬高了单价, 更可怕的是,政府的收入是有计划的,在一年内不能增长太多,否则下一年就不好弄(做过销售的应该都很好理解这个啊,业绩太好,到了年底就要控制住,留到下一年)。 这下子,越垄断->越涨价->土地供应缺少->....

    这里请大家思考一个问题: 当房价开始下降是, 土地供应这块该如何传导??

    除了政府垄断土地以外,房地产作为“不动产”,天然就有地段垄断性。另外,政府还垄断了公共资源(铁公鸡、学校、医疗、甚至产业布局)的分配。大城市啊大城市啊,你不涨才怪哦。

    市场经济的核心是自由竞争,所以政府唯一需要调控的是反垄断。
    房地产是不动产,天然就有地段的垄断性。 十年调控,啥措施都搞过,唯一没有做的就是反垄断。(为什么??)。

    从市场经济的内在逻辑来说,限购就是一种反垄断措施,所得税(累进)或者房产税其实都是一种反垄断特别税。资本主义的故乡德国深知其中道理。
    问题是:这些东西需要一开始就实施啊。到了泡沫后期,如何是好。

    有意思的是:居然有人把这个措施解读成以后不让买了,就更要抢了。:)
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    • 作者:jh19983
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