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在美国跟巴比伦最富有的人学理财之公寓楼小区投资记录

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  • 作者:Snowie3C 时间:2015-10-26 05:08
    周四的时候回顾了我们这一年来的投资计划及成果,很开心已经完成了我们5年实现财务自由中第一年的计划,马很有冲动来写些东西,把之前的一些日记及感想记录一下,也来见证我们接下来四年多一些的时间里,能不能如愿,会不会在2019年让我们完全可以就算不工作或者失业也能无忧,我们的收入不需要依赖工作收入,而是有源源不断的被动收入代替我们的收入。

    从我们交学费学如何投资公寓小区及独立屋大概一年的时间里,以及我们元旦那天所作的五年实现财务自由的计划第一年里,我们今年已经圆满完成了一个月实现被动收入500美金的计划,并且有些超标了,另外,两个独立出租屋会在今年的12月份重做贷款,因为我们买的是相对低价的银行收回房子,除了每个房子20%的首付外,一个房子我们用了2.7万去装修升级,一个用了3.6万,两个房子装修后都增值了几万块,我们重新做贷款可以以现在房子的房价来融资,做80%三十年的贷款,每个房子除去重新做贷款五千多美金的手续费,还可以再拿出大概5.5万美金出来,重新贷款后每个月的月供包括地税和保险大概是一千多一些,两个房子明年除去月供,两个房子的租客都把合同签到2016年12月份,可以实现月被动收入有1050,再加上我们与别人一起投资的公寓小区楼每个月约700的被动收入,我们明年的目标在不增加任何投资的情况下,又已经达到了。这个月我们已经开始着手规划我们明年的第一个投资房产,我们会把重新贷款出来的钱再拿出来参与投资一个有一百多套的公寓小区,目前已经在起草律师文件,已经有好8个投资人也有兴趣和我们一起投资这个项目,很期待我们接下来的项目!

    第一次在天涯发日记,记录我们从2014年10月份到今天2015年10月25日,从开始接触并投资公寓楼小区和独立屋的一些体验。希望不要有人对我们自己的计划记录口下留情,我们只是根据自己的实际情况投资慢慢来让我们实现财务自由,有兴趣的同学可以借鉴,有疑问的可以提问,我会知无不言,如我有一些不懂的地方,也请大家不惜赐教,或者指正我的错误,特别是在美国的同学们,可以大家一起讨论。

    想要发帖的时候,居然用我在美国的手机按照要求发了5个数字去验证都不行,一直试了5-6次后都不成功,只好放弃,后来叫我妹妹在中国帮我用她的手机帮我申请了一个帐号。



    作者:Snowie3C 时间:2015-10-26 06:18
    继续上面我们5年财务自由理财计划——

    Year 1: Buy one rental with $500 a month cash flow $500 a month cash flow (第一年:可以用手上现在的存款购买1处房产出租,每个月付完贷款、保险、维修等等,一个月的现金流为$500.)

    Year 2: Buy two rentals with $500 a month cash flow $1500 a month cash flow (第二年:购买房产2处房产出租,每个月付完贷款、保险、维修等等,一个房产$500/月现金收入,加上第年的房产,一个月的现金流为$1700.) [$500 + $500 =$1000 + $500 =$1500/月]

    Year 3: Buy four rentals with $500 a month cash flow $3500 a month cash flow (第三年:购买房产4处房产出租,每个月付完贷款、保险、维修等等,每个产房$500/月现金收入,4个房产一个月的现收入为$2000/月,加上第一年第二年3个房产每个月的收入,金流为$3500/月.) [$500x4 = $2000 +$1500=$3500/月]

    Year 4: Buy four rentals with $500 a month cash flow $3200 a month cash flow (第四年:购买房产4处大坡ii‘88房产出租,每个月付完贷款、保险、维修等等,每个产房$500/月现金收入,4个房产一个月的现收入为$2000/月,加上第一年第二年第三年7个房产每个月的收入,一个月的现金流为$3200.) [$500x4 = $2000 +$3500=$5500/月]

    Year 5: Buy four rentals with $500 a month cash flow. (第四年:购买房产4处房产出租,每个月付完贷款、保险、维修等等,每个产房$500/月现金收入,4个房产一个月的现收入为$2000/月,加上第一年第二年第三年第四年总共11个房产每个月的收入,一个月的现金流为$4500.) [$500x4 = $2000 +$5500=$7500/月]

    一个月的被动现金流为$6500,以这个计划来购置能让你实现财务自由的出租房产,其实在第四年就可以让你完全财务自由了,5年后你可以完全不需要担心可以退休啦。如果你想继续工作,你可以积累更多的财富啦,如果你不想工作了,你也可以无忧。如果你想拥有更多的钱让你实现现金的物质需求,那么,让自己在这5年内存多的钱,买更多的房产,最大地实现你的梦想。

    如果你想让你更快的实现财务自由,那么,买更多的房产,你想从什么时候开始你的人生计划呢?你想什么时候过上你理想的生活呢?可以早一些行动啦,如果你暂时资金不是太多,可以把计划定为8年,10年,也是一个不错的方法。不要想,只要从今天开始行动,你的梦想总会有实现的一天。

    我们自己对自己没有早日更好的规划自己的财务而感到遗憾,但是,我们已经在去年下半年开始规划了,在去年的最后一天,实现投资出租房产的第一步了,另外,我们自己买来出租的房子也已经装修好了,希望可以快点租出去。其它的有很多出了价,但是没有机会拿到,现在拿第二个,同时在找合适的公寓小区投资。我们今年可能会比我们计划多实现一些被动收入。这样子,也许我们的5年退休计划可以提早一些。

    有梦想就去追求!



    作者:Snowie3C 时间:2015-10-26 22:05
    @辽天行 2015-10-26 06:55:14
    买楼收租,乃国人一大梦想,吃铁杆庄稼,乃国人一大追求。
    -----------------------------
    多谢回复,你点出了精髓。
    作者:Snowie3C 时间:2015-10-26 22:10
    很奇怪,不知道为什么,有一部分被删除掉了。为了连贯,我把今年独立日写的5年财务自由计划重新再完整地贴在一起好了。

    2015年7月4日星期六:The 5 Year Plan to Retirement(5年退休计划)

    今天是美国第239个独立日,我们在家里烟熏烤肉庆祝。有爹妈帮忙带带孩子,小孩爹今天由他来主厨做美国国庆日套餐,我来写点关于如何让我们经济独立,实现财务自由的东西,其实也是我们家在年内的大概计划。

    首先,我们要来看看,我们每个月需要用来吃饭,居住,交通,偶尔旅游及与其他人社交所需要的费用。以我们家一个月的花费为例:月日常花费为$800-1000的油盐米醋及洗发等等的费用,租房除了公司的补贴,要交$650,现在车没有贷款,但是需要两辆车的保费是$300,两辆车的油费大概是$250,四个人预算用来买衣服的钱为$200,花在外面吃饭的费用$500,电费消费$200,手机(只有我的手机,孩子爹的手机费用公司付)和网络费用$120, 牙牙平均学费和课外兴趣班的费用为$650,丝丝活动费用为$80,家里人生日、纪念日、过节的费用$150,预留看病看医生除了保险要付的那部分自己需要付了,一家人平均$150x4=$600,算下来一个月的花费为$4350-4450之间,算它为$4500一个月。

    不管你今年几岁,都可以根据自己的实际情况来计划你的退休计划, 20年后可以没后顾之忧的退休呢?还是10年?还是5年?我觉得像我这个已经过了而立之年的人,或者已经接近40岁的人,应该把计划定为5年吧?今天我们来做个5年可以让自己退休的计划好了。

    下面我们用购买房产出租来实现被动收益的例子来实现我们就算不去上班工作,也有源源不断的被动收入来支持你的日常生活和消费等等。下面以这个例子来分析一下可行性:

    Year 1: Buy one rental with $500 a month cash flow $500 a month cash flow (第一年:可以用手上现在的存款购买1处房产出租,每个月付完贷款、保险、维修等等,一个月的现金流为$500.)

    Year 2: Buy two rentals with $500 a month cash flow $1500 a month cash flow (第二年:购买房产2处房产出租,每个月付完贷款、保险、维修等等,一个房产$500/月现金收入,加上第年的房产,一个月的现金流为$1700.) [$500 + $500 =$1000 + $500 =$1500/月]

    Year 3: Buy four rentals with $500 a month cash flow $3500 a month cash flow (第三年:购买房产4处房产出租,每个月付完贷款、保险、维修等等,每个产房$500/月现金收入,4个房产一个月的现收入为$2000/月,加上第一年第二年3个房产每个月的收入,金流为$3500/月.) [$500x4 = $2000 +$1500=$3500/月]

    Year 4: Buy four rentals with $500 a month cash flow $3200 a month cash flow (第四年:购买房产4处大坡ii‘88房产出租,每个月付完贷款、保险、维修等等,每个产房$500/月现金收入,4个房产一个月的现收入为$2000/月,加上第一年第二年第三年7个房产每个月的收入,一个月的现金流为$3200.) [$500x4 = $2000 +$3500=$5500/月]

    Year 5: Buy four rentals with $500 a month cash flow. (第四年:购买房产4处房产出租,每个月付完贷款、保险、维修等等,每个产房$500/月现金收入,4个房产一个月的现收入为$2000/月,加上第一年第二年第三年第四年总共11个房产每个月的收入,一个月的现金流为$4500.) [$500x4 = $2000 +$5500=$7500/月]

    一个月的被动现金流为$6500,以这个计划来购置能让你实现财务自由的出租房产,其实在第四年就可以让你完全财务自由了,5年后你可以完全不需要担心可以退休啦。如果你想继续工作,你可以积累更多的财富啦,如果你不想工作了,你也可以无忧。如果你想拥有更多的钱让你实现现金的物质需求,那么,让自己在这5年内存多的钱,买更多的房产,最大地实现你的梦想。

    如果你想让你更快的实现财务自由,那么,买更多的房产,你想从什么时候开始你的人生计划呢?你想什么时候过上你理想的生活呢?可以早一些行动啦,如果你暂时资金不是太多,可以把计划定为8年,10年,也是一个不错的方法。不要想,只要从今天开始行动,你的梦想总会有实现的一天。

    我们自己对自己没有早日更好的规划自己的财务而感到遗憾,但是,我们已经在去年下半年开始规划了,在去年的最后一天,实现投资出租房产的第一步了,另外,我们自己买来出租的房子也已经装修好了,希望可以快点租出去。其它的有很多出了价,但是没有机会拿到,现在拿第二个,同时在找合适的公寓小区投资。我们今年可能会比我们计划多实现一些被动收入。这样子,也许我们的5年退休计划可以提早一些。
    作者:Snowie3C 时间:2015-10-26 23:36
    对照我们5年财务自由计划中第一年中的投资计划:

    2015年10月24日星期六:五年财务自由计划实施第一年

    对照我们5年财务自由计划中第一年中的投资计划:
    Year 1: Buy one rental with $500 a month cash flow $500 a month cash flow (第一年:可以用手上现在的存款购买1处房产出租,每个月付完贷款、保险、维修等等,一个月的现金流为$500.)

    从计划里,可以看出我们的目标很小,每个月要实现的被动收入只要有$500就可以了,这应该是很多人可以做到的,特别是在美国。我们根据自己实际情况进行投资。

    2014年12月31日与跟踪了约三个月的几个公寓楼小区投资项目中挑选了一个比较保险的房产来投资,之所以一开始选择跟别人一起投资并且是作为被动投资人的身份投资,是因为我们自己原本没有任何房产投资的经验,并且才刚刚学习了几个月而已,我们想我自己能从头开始参与到从购买房产到过户以及过户之前的装修、维修等相关过程的学习;另外一个,因为在Houston的公寓楼小区,每次一有房产出售,基本上都会有很多个投资人或者投资团体竞争,我们所积累的关系网还不能一下能让我们在短期内集合到所需要的资金。这个房产是一个144套公寓的小区楼,房产的出售约7百万美金,25%首付加上过户后装修、维修、过户费、中介费、律师费、房产税及保险费等等相关的费,所募集的资金约3百万。我们决定投资7.5万美金,这个房产保守的年收益是11%的现金收益(cash-on-cash return),这只是过户后装修并且加上相关的维修之后,清理质量不好的租客之后,重新租给我们自己定的标准和的租客之后的现金收益,如果再加上我们装修后升租金的话,那么年现金收益可以在第一年达到14%,并且以后每年都会逐渐增加。这个房产我们的过户时间是3月12日。所以这个7.5万的投资,到12月份我们的收益大概是$5000,这已经差不多快接近我们计划中第一年$6000被动收入的总数啦。

    2014年年底,我们家因为工作调动,搬到了隔壁洲的另外一个城市,一搬来后来,我们决定把在Houston的房子卖掉并且把钱拿出来投资房产,在新的城市只租房,因为我们租房的话,孩子爹的公司一个月$1000的补贴,可以领三年,虽然还要交税,但是,我们已经没有以前一样,工作调动到别的城市,也马上计划买房子的情况。我们在新的城市租了一个2000多平方尺的独立房,租金是一个月$1650,因为我们选择在很好校区附近租房子,所以租金比较贵。3月份我Houston的房子过户后,我们比之前花更多的时间到处看房子,因为我们看到,我们所在的洲的房产税简直低得让人偷笑,不像在Houston,房产税高得令人咂舌,并且我们算出如果投资独立屋出租的话,其实它的收益要比同样在Houston投资独立房要高出好几个百分比,就是从税那里来的,其实这个城市的相同等级的房价跟Houston差不多,但是税要低很多,就这个房产税已经可以让我们投资收益多了几个百分比。

    5月份我们看中两个银行收回房(bank foreclosed homes),房子A是报价11.8万,我们出价11万,但银行还盘12.5万,我们接受了,房子在没有任何装修的条件下我们贷款时的估计为15.8万;房产B,银行出价是10.8万,我们出价9.8万,银行接受了。我们交了定金之后,对房子B作了一些检测,包括整个房子的检验(inspection),花了$304,另外因为它不是公共的供水系统和排污系统,我们担心有问题,找人来检测,最后真的有问题,而且我们还花钱帮它通了排污系统,这个花了$1300,最后银行在交房的时候老是拖,害得我们最后退出这个房子,加上水质的检测$85,损失了$1689,如果不是这约1700的损失,我们今年的收益还可以更多一些,不是吧?

    回到房子A,在6月3日交房,比预期的提早了5天交房。交房的第二天我们开始装修。装修原来装修的人说三个星期,最后是1个月才完全弄好,这边的装修工人,周六周日都不上班,我们的这个装修公司他们是周一到周五早上7点到下午4点上班。房子A价格是12.5万,首付20%,我们到目前为止,花了2.7万装修,包括全部刷新油漆、换木地板、几乎所有的灯饰、把一个多余的厨房+饭厅改为一个接近500平方尺的大卧室,并且装了另外一个小空调等等。房子因为装修出来多快500平方,原来1500平方尺的房子,变成了1997平方尺,这个时候重新估价,房子的价值已经变成了20万。这个房子在7月8日完全装修好,我自己租了出去,7月15日租客搬进来,租金为$1575/月,月供(包括房产税+保险费)为767.77/月,每个月可以收入807.23,年收益为18%。7月份只有收了$810的租金,贷款是从2015年8月1日才开始还,所以,我们这个房子今年的收益为$810+ $807.23 x5 =$4846.15, 不算我们俩公婆装修期间去看材料,看房子装修情况,给有意向租房的客户看房子等等人工及时间的费用。

    在拿到并开始装修房子A的时候,我们同时也没有停下继续看房子,留意值得投资的房子。在6月底的时候,我们又在我们自己住的附近,看中了一个房子,就叫房子C吧,房子是当天早上我家那位晨跑看到挂出来的,因为他天天跑步,看到可能是前个晚上才挂的牌子,他马上停下跑步回来查了资料,并且用表格算了一下它的收益后,立刻决定把它收入囊中。在大家上班的时候,马上找经纪出价,这个房子很快收到回复,我们的出价是13.5万。原来定的过户时间是在7月31日之前,我们报价的快速回复,到了交房和贷款审批的时候,去拖到了8月13日。房子还没有拿到的时候,已经有人跟我们签了租房合同了,租金为$1600/月,但是他们要在8月1日当天搬进去,在7月18日知道交房日期没有办法如期之后,我们给租客退了已经交的一个月租金和一个月押金。8月13日交房后,我们当天就开始装修了,想抢在9月之前租出去,因为我们知道过了9月下半个月就会相对来说比较少人看房子。在装修还没有完成的8月底,又有一个租客,超级喜欢们的房子,他们很想租,而且同意我要的$1675/月的租金,并且发了她三年来所有的工资单及报税单给我,真的很有诚意,他们想9月13日入住,因为他们有一个12岁的孩子要入学。她自己跟我说自己的信用不是太好,所以,会同意付两个月的押金。我要了他们夫妇的SSN号码和信用调查费用后查了,老婆的信用分只有520,老公的信用分只有460,我们考虑了她的收入很不错,一年税后有6万多,完全可以负担得起房租后,觉得如果我们再打电话给他们之前的房东问他们租房的情况后,没有问题就租给他们,结果打电话给他们的房东后,知道他们好多次都要挺后一到两个星期才交房租,我们决定还是不要冒险租给他们。后来我们的租金降到了1500,房子拖到10月3日才有人签了租房合同,之前也有好几个人,看是我定了的$1675 的租金,有些人居然跟我讲要1300一个月,我不肯租给他们。10月初签的这个租客是明年要搬来这里工作的大学教授,他可能要12月15号左右才搬进来,原来我们要求他如果租,就从11月份给他开始算租金,可是,教授同学不要,一定要11月给半个月的租金,但是说让我们把租金定为$1550/月,其实也差不多,所以,我们同意了,他的合同签到2016年12月30日。房子C是10月1日要开始交贷款,$943.50/月(包括房产税和保险),这个房子今年除去贷款大概只有$400块的收入啦。房子C我们用了3.6万来装修,装修后的价值也是20万-21万的样子。这个房子明年的年收益大概是15%。

    我们已经在重做贷款,按照ARV(After repair value)的价值贷款,我们找到的贷款公司可以最多贷出80%,我们俩个房子,降去每个房子重做贷款所要交的五千多美金的手续费,今年12月份一个可以拿出5.5万美金,这样子,我们又可以为我们明年的投资多积累一些钱啦。

    今年我的目标只是$6000一年的被动收入,我们实际上有$5000+$4846.15-$1700+$400=$8546.15,所以我才说我们“超标”了嘛,把目标定小一些,一定可以实现的。加油!

    一步一步向高枕无忧的目标前进!


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    • 作者:Snowie3C
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    • 开贴:2015-10-26 05:08
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