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茶余饭后闲谈经济论坛

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  • 作者:Mystyle2 时间:2016-08-25 13:44
    中国房地产泡沫主要集中在一二线城市


    房地产风险是中国经济面临的重要挑战之一,房地产泡沫主要集中在一、二线城市。当前房地产去库存取得一定进展,但一二线城市积累的风险在增大。
    前段时期,受首付比例和利率下调、购置税减免、场外配资等因素影响,居民实际购房能力提升约30%,房地产销售价格涨幅明显扩大。最近一线城市房地产价格攀升,又逐步传递到部分二线城市,南京、苏州、合肥等地价格攀升,居民在排队“抢房“。
    当前中国房地产去库存取得一定进展,但一二线城市积累的风险增大。从2014年9月份陆续放宽购房限制以来,房地产销售速度加快,商品房待售面积有所下降,今年5月份全国库存消化周期为2.8年,较上年同期下降了0.7年。但不同地区进展明显分化,一线和二线热点城市供求偏紧,三四线城市库存仍然高企。


    “房地产去库存在相当程度上是由杠杆率提升推动的,从长期看会加大一二线城市房地产泡沫风险。在实体经济投资回报下降的背景下,信贷资金过度向房地产市场集中,还会加剧金融资源配置扭曲。”
    去库存要因城施策,一线和热点二线城市在控制住房需求释放节奏的同时,适当调增新城市功能区住宅用地的供给规模,三四线城市适度控制土地供给规模,降低交易环节税收,促进消化房地产库存。
    “去库存应该更有效地与人的城镇化结合起来,而不是通过增加流动性和加杠杆的办法。” 在人口净流出地区,要控制房地产用地供给量。要提高货币化安置比例,保障性安居工程,包括棚改货币化安置今年要达到50%,逐步达到100%,能消化掉一块库存。要发展批量化租赁,房地产公司可以转化为房地产租赁公司,面向新市民搞批量化租赁,发展房地产租赁业。要鼓励农业转移人口购买城镇商品房,现在农业转移人口购房比例大概只有1%,如果能够扩大到5%,库存量会消化一大块。
    作者:Mystyle2 时间:2016-08-25 13:45
    中国房地产泡沫主要集中在一二线城市


    房地产风险是中国经济面临的重要挑战之一,房地产泡沫主要集中在一、二线城市。当前房地产去库存取得一定进展,但一二线城市积累的风险在增大。
    前段时期,受首付比例和利率下调、购置税减免、场外配资等因素影响,居民实际购房能力提升约30%,房地产销售价格涨幅明显扩大。最近一线城市房地产价格攀升,又逐步传递到部分二线城市,南京、苏州、合肥等地价格攀升,居民在排队“抢房“。
    当前中国房地产去库存取得一定进展,但一二线城市积累的风险增大。从2014年9月份陆续放宽购房限制以来,房地产销售速度加快,商品房待售面积有所下降,今年5月份全国库存消化周期为2.8年,较上年同期下降了0.7年。但不同地区进展明显分化,一线和二线热点城市供求偏紧,三四线城市库存仍然高企。


    “房地产去库存在相当程度上是由杠杆率提升推动的,从长期看会加大一二线城市房地产泡沫风险。在实体经济投资回报下降的背景下,信贷资金过度向房地产市场集中,还会加剧金融资源配置扭曲。”
    去库存要因城施策,一线和热点二线城市在控制住房需求释放节奏的同时,适当调增新城市功能区住宅用地的供给规模,三四线城市适度控制土地供给规模,降低交易环节税收,促进消化房地产库存。
    “去库存应该更有效地与人的城镇化结合起来,而不是通过增加流动性和加杠杆的办法。” 在人口净流出地区,要控制房地产用地供给量。要提高货币化安置比例,保障性安居工程,包括棚改货币化安置今年要达到50%,逐步达到100%,能消化掉一块库存。要发展批量化租赁,房地产公司可以转化为房地产租赁公司,面向新市民搞批量化租赁,发展房地产租赁业。要鼓励农业转移人口购买城镇商品房,现在农业转移人口购房比例大概只有1%,如果能够扩大到5%,库存量会消化一大块。
    作者:Mystyle2 时间:2016-08-25 13:45
    中国楼市会让8成人都赔钱的疯狂逻辑

    之所以关心楼市的拐点,恰恰说明大家手上都有房了,你还要买房一是钱没地方去,二是还缺一个你想要的位置上的房子而已。于是房子一路上涨,全民炒房,但是房价涨幅很大就不会赔钱了?
    最近深圳方面传来消息,说房价跌了,让各个媒体也都行动起来,虽然我们之前论证过,新房成交价格下跌,跟推新盘有关系,并不代表普遍性,但毕竟人心惶惶,都担心莫非这就是风吹草动。
    其实之所以关心楼市的拐点,恰恰说明大家手上都有房了,你还要买房一是钱没地方去,二是还缺一个你想要的位置上的房子而已,对于房子这个需求跟车一样,从来不会因为你已经有了所以不需要了,因为这个需求是无限的,你要多贵的车多贵的房子都有。所以经常会让人搞混投资需求还是自住需求,甚至有时候自己也不清楚,到底再买房子是为了自己住的更好呢,还是担心钱贬值。
    也正是因为在这样的大背景下,房子一路上涨,2008年以后,房地产的波动基本跟M2有关,钱发的多了房子就好卖,钱紧张了房子就低迷,这很显然已经是一个金融市场的波动规律了,所以我们断定,2008年的4万亿之后,房子本该调整而没有调整,从自住属性,转变为了金融投资属性,大部分人都开始用钱来炒房,对!就是全民炒房。

    那么既然是全民投资于房地产,你买入一套房出租,还不如把买房的钱存银行吃利息赚的钱更多,楼市的上涨完全透支了房子自身的价值,你说希望的就是有个傻子出现,将来以一个更高的价格从你手上把房子接走。这就表明,楼市跟股市一样,已经变成了一个博傻的地方,而既然是博傻的投资品市场,有一个铁律是百年不变的,那就是7赔2平1赚,或者说是8赔1平1赚,那么谁能赚钱呢?要不就是买的早的,要么就是卖的早的。这些人享受了房地产的15年牛市,随便赚一个差价都是几百万的收入。
    但是,恐怕很多人很自信,说我是2010-2013年买的,虽然买的不算早,但现在房价已经翻番了,即使跌一半我也是赚钱的,而且这部分人恐怕还不在少数,也就是说除非是在2015年或者2016年买的房,否则恐怕都会认为自己是安全的。那么房子怎么可能让8成人都赔钱,这投资市场的铁律明显要被推翻了,甚至说8成人都会赚钱,只有极少数最近接盘的人才会赔钱。

    这恐怕是一种普遍的心态,房价涨幅很大就不会赔钱了?这个跟当年股市一样,有人觉得我的股票翻倍了,怎么也能卖出来,所以不可能赔钱了,但是最后他眼睁睁看着股价从最高点跌下来一个跌停两个跌停三个跌停,生生跌过了50%,最后自己也没能卖出去,因为一开始大觉得是正常回调,还准备加仓买入,再看不对了!也不舍得在跌停板卖,总希望反弹下就卖,结果快速被拖死,直到跌到成本价以下,他就更不乐意卖了。所以这就是人性。

    楼市跟股市恐怕还不一样,因为楼市的流动性特别差,所以一旦下跌恐怕就会伴随大幅度的缩量,也就是瞬间就没人买了,不论你挂多少钱都没人买。当年美国就出现过1美元的别墅,以及用iPhone换别墅的闹剧。足以证明这个不是危言耸听,中国的楼市由于泡沫和产能过剩共存,大家都不缺放了,所以最后形成流动性枯竭的可能极大,也就是你之前或者现在拿现金买的房子,再也不可能把它从房子变成现金了。这样就会出现我们之前说的铁律,8成人都亏损,这不是危言耸听,因为到时候会叠加房地产税,人民币国际化,人口老龄化,大城市人口减少,互联网化远程办公等等问题共振,比如房地产税,让房子持有成本增加,房子卖不掉就变成了一种负债,人民币国际化让大量富裕阶层大量移民和海外投资房产,财富转移后带走国内流动性,人口老龄化和大城市人口减少,让需求大幅下降,二手房供给反而大量增加。互联网化让房子的地段不再成为稀缺,所以房子可能会在中国有个全新的不一样的死法,应该跟当年日本、美国以及我国的香港完全都不一样的结局。
    作者:Mystyle2 时间:2016-08-27 12:27
    A股下跌没有悬念 套路是世界上最长的


    摘A股下跌如果真是误伤的话,保监会澄清之后,A股就会恢复原状,但是现在A股下得来回不去,本身就说明,澄清不澄清无济于事,下跌不是万能险从紧,而是内在的需求,内在什么需求?不安全!这个点位不安全,不足以吸引到场外增量资金,往上没有空间,重要的话说三遍,往上没空间,往上没空间,往上没空间。

    世界上最长的路是什么?是套路。
    A股在最近有一个大调整,媒体的解释是四大利空,首当其冲的是保监会对万能险的收缩
    听话听音,保监会是承认正在征求意见,也就是说,有这件事,所谓不实是最后没有落定而已,此地无银三百两而已。
    结果就是盘面的走势,冲高回落。
    货币政策在今后一段时间肯定是从紧的,M2为13%是不可持续的,现在M2下降到10.2%还不够,M2必须继续下行,先破两位数再说企稳的。
    中国经济现在最大的问题是流动性过剩,发了太多的现实流通中不需要的货币,对于经济并没有刺激作用。相反,这一部分逐利的资金到处打游击,搞得乌烟瘴气,冲到房地产,房价暴涨,冲到债市,债市狂涨,冲到股市,股市走牛,反过来,从哪里撤出,哪个市场就暴跌,暴涨暴跌就是这么来的。

    今后一段时间,钱紧是必须的;第二要必须提醒大家的是,金融去杠杆是刚开始,不是尾声,一行三会的标准是一样的,证监会收紧私募理财产品有八项规定,银监会对理财产品不准保底同时不准分级,那么保监会同样会有针对险资的杠杆约束,万能险是首先整顿的对象,没有增量事小,减少存量事大,而去年到今年一共两次反弹,起因都是险资入场增持,从紧之后就封杀了类似的概念。

    第三要提醒的是在投融资跳水之后一定是GDP的跳水,而GDP跳水一定影响到A股走势,现在看不出不等于下半年没结果。
    A股下跌如果真是误伤的话,保监会澄清之后,A股就会恢复原状,但是现在A股下得来回不去,本身就说明,澄清不澄清无济于事,下跌不是万能险从紧,而是内在的需求,内在什么需求?不安全!这个点位不安全,不足以吸引到场外增量资金,往上没有空间,重要的话说三遍,往上没空间,往上没空间,往上没空间。

    那么,短期往下有空间吗?也不大。
    为什么?
    因为G20在即,G20第一次在中国开会,如果G20会议期间大跌岂不扫兴,但是,这个想法的人多了,很可能,G20开会当天指数就跌了,这就是相反理论,从内心讲,不希望在G20 期间大跌,或者会前跌,或者国家队救市扛住。

    那么下一个问题就是,国家队会扛吗?
    国家队作为神一样的存在,事实上已经成为全民的对手盘,不得不说,这一届股民不行,国家队的出现是迫不得已,救急的干活不是救穷的干活,所以大盘只要不出现断崖式下跌就没必要入场干涉,如果有前度牛郎今又来的舆论氛围则是减持的天赐良机,涨的时间不减,难道跌时雪上加霜。由此,各位明白国家队在工农中建交上的减持的意义了吧。

    在二级蓝筹上的减持也是如此,包括万科更是如此,减持就是减持,千万别一厢情愿解读为“慢牛”,指数是证监会调控得了的吗?真能调控又怎么会有股灾的出现呢?!这是市场规律,价值规律,不以任何人的意志为转移,你接受或不接受都是这样的,说一千道一万,经济下行要求牛市就是不讲理,自欺欺人,活该套牢。
    保监会澄清没有用,说明市场内在有调整的压力,好话不多说,自己理解吧!
    谣言,传言,澄清,都是套路。
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    • 开贴:2016-03-08 17:22
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