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广州的朋友看过来。[已扎口]

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  • 作者:吸血鬼王 时间:2005-05-02 11:44
    很多朋友说我是做地产的,其实我在机关里混,感觉这里没有在广州做地产的进来发言。因为家里开了家装修公司,专门做整个楼盘的装相,还有我的朋友里面不少就是做地产的有老总级呢,另外经常陪朋友看楼,看多了也有一点心得。
    经常有朋友问我具体某个盘的问题,广州几百个盘,就是做地产的都不是全部知道,其实只要把握好方法,哪个盘都一样的。我就把我看房的经验拿出来大家分享一下,不对之处请大家指正。
    如果朋友们看的是一手房,千万不要第一次去就带钱或者银行卡去,也不要一个人去,最好带朋友而不是老婆。去之前当然应该做好功课,尤其是了解是否有抵押,如果有可能通过朋友了解KFS最近的环境如何(当然这不一定做的到)。然后先看预售证,尤其是了解你看的那栋有没有!不要一进门就被销售人员弄的晕乎了。认真了解小区的规划,要看文件而不是销售人员的嘴巴。了解是不是临水临电。看房的过程要互动而不心动,不要随随便便的看,那样销售人员认为你是踩盘的不怎么理你,要主动了解各种细节:如一般用什么牌子的洁具,这里的业主一般是什么人,有什么人来这里租房子等,还有边看边挑剔,边设想:这里放一个柜子,那里放我家的什么什么等,装出有点陶醉的样子。这样人家认为你是有点意思要买的。但心中时刻保持清醒:现在看到的是人家把最好的展现给你看的,而千方百计把缺点都藏起来了,不要幻想以后就是这样。看完后要销售给几种不同户型打个真实的价目表。然后表现的有点犹豫,指出一些缺点,表示要回去考虑考虑,留个电话就溜,这是第一次看。
    溜出来以后不要马上回家,在周围转转,看周围有没有盘,最好把附近的盘都这样转一遍,比较一下。还有在附近的中介看看有没有放盘的,一定要进去问,不要看外面的广告,基本是假的。这样对价格大概心中有数了。
    回家以后认真考虑,如果真的有感觉了,就等电话吧,要在电话中表示人家的盘如何,要说真话,并问现在有没有什么新的优惠。然后是第二次看盘了。第二次千万不要在节假日坐看楼车去,而是在上下班时间坐公共汽车或者自己开车去,了解真实交通情况。在那里不要进去,在周围转,观察周围的人流,看看周围商店的货品,去吃点东西,看看市场。再去中介转转,说不定有意外收获如有人买了突然资金紧张等。晚上再去一次。
    回去以后,如果还是比较喜欢,可以第三次去看了,而且可以带钱去了。去到就表示已经来看过的了,是找谁谁看的(一般有名片)。再叫他给你打价,然后直接就可以砍价,不要怕。如果他说不行你就问是不是你不能做主,找个能作主的出来。一般多少能砍一点的,如果能找到朋友介绍个高层的能砍更多。也可以要他们加送一些东西(电器、物管费等)变相砍了价。如果实在砍不了,走!再等几天。如果还是没有电话,那可能真的砍不下去了。如果你喜欢的那些单位说已经售出,一般有两种情况:1.是真的某个坐向、楼层的全卖光了.2.先把不好的卖,把好的留起来。其中以第二种情况多见。这时千万不要勉强,表示非要某个条件的单位,否则不要,然后就走。说不定第二天就告诉你有了。还有可以去中介那里看看,说不定那里有。
    看中了房子,就要签合同了,该如何签报纸、网站上已经有大量文章。不多说了,要提醒的是千万不要留任何空白,用笔划了它。千万不要低估KFS的无耻。
    累了,下次说说怎么看二手房。

    作者:吸血鬼王 时间:2005-05-02 20:17
    终于有搞房产的朋友进来了?看来我这片砖抛的还是对的。但我不同意:因为个客烦就不给折扣的说法。毕竟能卖出间房好处大大的吧。除非那房子真的不愁卖,那无论怎么说都不用给折扣了。既然可以打折,就不是那么好卖了吧。而且那客真的非买你的楼不可?说不定人家旁边的盘送两年管理费送部空调就把这客抢走了。
    还有,嫌货的才是真正的买货人,无论怎么说人家想买你的房就是对你的欣赏。当然了,我的砍价过程虽然嘴巴硬,可是应该彬彬有礼的,尤其不要伤害销售人员的自尊,因为人家也就是打工的。所谓不打不相识,我在帮朋友买某盘时因为顺利砍了价,回头还再带了另外一个客去买。
    作者:吸血鬼王 时间:2005-05-02 22:02
    下来我们说说二手房了(搞地产的别砸我),里面古惑更多。首先大多数人都是经过中介去看房的,中介的一种常用手法就是喋喋不休的说话,让你根本没有机会去思考。因此绝对不要一个人去看房!绝对不要第一次看就下决定!
    看房的时候最好能找个懂得建筑的人陪你去,身边总有个把这样的朋友吧。第一步就是看楼梯、公共走廊电梯:窄不窄,保养的好不好,既可以看出建筑质量也可以看出物管水平,千万不要忽视物管水平,这决定这房子的保值能力的。进门后,不要被客厅、灯具、家具等迷惑,要多看窗台、阳台、天花,重点放在卫生间。看洁具、水龙头的牌子,暴露在外面的水管的质量,认真检查天花、墙壁有没有水迹,这些出问题很烦的。还有看看电线、插座的质量。注意听听楼上的声音是不是很容易传下来(楼板的厚薄)。打开所有窗户四处看看,有没有特别不好的东西如很近的烟囱、高压线、高架桥等,听听汽车的声音吵不吵,或者周围有没有特别吵的店子、集市(尤其是一些天光墟白天看不见但凌晨吵死你),感觉一下采光、通风好不好。然后周围走走,看看周围的是什么人。留心看如果该房子某处有新装修的痕迹,要注意了,这可能是要掩饰某些东西的,尤其是新的粉刷背后基本有问题,注意墙上挂的东西拿开来看看,如果是新贴上去的也要注意理由同上,看看地板有没有家具搬动的痕迹(如果某处长期放家具地上的痕迹很明显的),如果发现某家具刚刚换了位置或者有新的明显不怎么协调的家具,也要小心。至于户型就是萝卜白菜了。回去后多向周围的人打听这盘的治安等问题,如果是大盘一般还有自己的BBS,可以上网和那里的业主交流,说不定知道一些问题。
    看房的时候如果要还价一定要见业主,一定要其出示房产证的复印件及身份文件。而且要记住(房产证的复印件可以伪造的)。如果以后签约的时候正本和这个不一样,要暂停交易。中介吃差价已经不是什么秘密了,甚至有伪装业主的。如果业主不是一个人更要小心。
    尽量不要第一次看就还价,先挑剔一下缺点,然后表示回去考虑考虑。一般业主都会在周围几个中介那里挂牌的,所以找朋友去其他中介那里直接问有没有该房子在那里挂牌,价格如何。这样货比三家,容易知道有没有被吃差价。然后可以找报价最低的再去看,这时才还价。还多少就看你自己了。还有个小技巧:如果中介不小心说漏嘴,该单位已经放了很久或者业主比较急,可以找朋友去看,还更低的价,把业主的心理价格打下去。当然如果自己朋友是做中介的,直接找他们去压价。还有,中介费绝对是可以砍的,千万不要傻呵呵的就掏3%,但要在房价谈妥后谈。
    价格商量好了接下来就是签约交定金了。首先认真核对房产证正本、身份证是不是和以前看的一样。如果业主是多人的最好同时在场,否则要有委托书。合同必须清晰,特别是关于交楼日期、里面的家具、电器、装修材料等要明确。如果有部分特别贵重的如名贵灯具、洁具、家具、电器等必须具体说明(包括牌子)如果觉得有必须可以拍照后双方签名。如果业主不止一个人最好特别说明如果因为业主中有人不同意交易导致诉讼,后果由签约人负责包括赔偿中介费用。至于定金交给业主还是中介,各有利弊。如果是比较大的中介,建议交给他们,但满X红就千万不要,经常吃定金的,很黑。
    最后说几句:房子和人一样,不可能是十全十美的,如果有,那就是你有缺点了:穷,买不起。总有缺点,就看你能不能接受这些缺点了。看房就是去找缺点,优点不用你找,中介早就把真真假假的优点加盐添醋的告诉你了。如果你没有找到缺点,不要买,因为你还没有发现缺点,以后够你受的。千万不要相信什么“笋盘”,除非是朋友介绍知根知底或者中介是你朋友。随时清醒的认识到天上不会掉馅饼,即使有,也轮不到你。人家中介会把盘自己吃下来的。如果遇到特别便宜的不要轻易上当,便宜总有便宜的理由,就看你自己能不能接受了。如果你找不到,还是算了
    作者:吸血鬼王 时间:2005-05-03 00:40
    楼上的,我只买过一次房子,是朋友卖给我的,也没卖过,但接触多了。我有很多朋友自己就是中介。他们坦承很多时候都靠骗的。很多招数就是他们教我的。广州有一句话:先小人后君子。现在信息严重不对称,多个心眼没有错的。
    你都地产做很久了,应该知道里面一些很黑的东西吧,如广州最大的几个中介(包括满X红、X原等)就经常玩花样。你不可能不知道吧。绝大多数老百姓一辈子就买一次房,可不是买菜,被骗了下次吸取教训就算了。相信销售人员更搞笑,从他们的利益出发,肯定想越贵越好的。买把菜都可以货比三家,一辈子买一次的房子不应该?
    接下来再说点花招让大家提防,买抵押房的时候,KFS肯定信誓旦旦保证一签合同就去银行解押,要注意了,看清楚合同条款,必须注明KSF必须在一定期限内为房子解押否则交易作废并赔偿。
    二手古怪就更多了,首先很多中介游说业主签“独家代理”或者“保底销售”,尤其是后者,肯定玩花样的。中介就重点向买家推荐这样的盘,当然是希望吃差价了。所以你就算觉得某盘比较合适了,不要马上下决定,应该说不要,要求多看几个盘。最后他们可能就无奈的带你去看那些不能吃差价的盘了。还有,有时明明你还的价是可以成交的,但中介觉得吃的少,就先压着说业主不同意,还扮好人说帮你尽量做业主的工作。实际上是加紧找别的客去看该盘,希望有人出更高的价。更恶劣的是对你表示:“你还的价业主很难接受(其实是可以成交的)但我们的压价能力很强,还是有点希望的,但比较困难而且会很辛苦,所以要你给一点“诚意金”避免我们千辛万苦把价压下来你不要了,如果一段时间(如一月)都谈不成退给你”听起来挺合理,其实是一边把你稳住一边去积极找客。如果找不到当然可以交易,找到你就跟你说:有个出更高的卖掉了。向他们要回那“诚意金”就没那么容易了,今天是财务外出,明天经理不在没人签字......总之没有一两个月别想拿回来,一边就象你推其他盘,这样这段时间你就被他们栓住了。所以听见要交“诚意金”一定要一口回绝!肯定是骗局!还有象满X红那样,骗你说业主肯卖把定金拿到手然后说业主加价,你要么买,要么等他们退定金比登天还难,肯定拖你几个月,目的也是栓住你。
    还有的更坏,简直是触犯法律了,找人假扮业主,伪造个假的房产证+身份证(普通老百姓怎么分的出真假),出个低价让你上钩,三方签约,当你把两三W的定金给“业主”后他就失踪了,中介则推的一干二净:我们也是被骗的。由于你的定金是直接给“业主”,所以也很难找中介赔偿。这一般见于小的中介,尤其是生意不好准备关门就狠骗几吧。
    作者:吸血鬼王 时间:2005-05-04 19:12
    其实我倒不是说做地产的怎么样了,所谓立场决定态度。现在最大的问题不是说搞地产的黑,而是游戏规则不公平,这样的规则下,换做我都要黑。
    连去超市买把菜都是明码实价的,放在那里由你挑挑拣拣,而买几十万上百万的房子价格却是黑箱,只能打几套的价格出来,而且哪一套还有,哪一套已经卖出也是不知道的。
    整个交易过程也是充满陷阱,这跟信息不透明,交易程序烦琐漫长有关。老百姓穷一生的积蓄却买了查封房、烂尾楼、一屋两卖等新闻是时有所闻。
    作者:吸血鬼王 时间:2005-05-06 22:23
    新手朋友,我不是在你自己的帖上答复过你了吗?除非你那么SB在合同上注明了,否则按照惯例,入墙的哪怕是黄金,一分不值!家私电器自己搬走!
    作者:吸血鬼王 时间:2005-05-06 22:31
    今天陪朋友买房,虽然磨了一个下午,为朋友争取了不少有利条款,也拿了不是折扣,但竟然连我都被不大不小的骗了一回。真郁闷,就是交易信息不对称啊。
    作者:吸血鬼王 时间:2005-05-06 23:17
    楼上的,买哪里是你自己喜欢的。工作方便最重要吧。

    作者:吸血鬼王 时间:2005-05-06 23:38
    我朋友第一次看的是18楼的,昨天打电话来说已经卖了,20以下的只剩17了。今天去所有的人都这样说,营造很好卖的样子。不断有人进来看房,朋友比较急,这样让我砍价的时候耐性都少了点。效果不是太理想。一切谈妥了以后突然有个人过来说昨天买18的想换20以上,这样我朋友又重新得到了18。越想越不对,应该是他们合伙做戏给你买的压力的,其实应该根本很多没有卖出。上当了。
    问题就是出在交易信息不透明。KFS拿哪套出来卖是他们的自由,但隐瞒交易情况就是很大的不公平。
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    • 作者:吸血鬼王
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    • 更新:2005-12-18 00:01
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