看看十库kksk.org

一切仿佛在重播,周期将尽,历史的轮回!!见证中国房地产最后的盛宴!!!

  • 1
  • 下一页
  • 末页
  • 页码:
  • 作者:海拔6124 时间:2010-09-09 05:13
    美国经济学家库兹涅兹认为经济中存在长度为15—25年不等的长期波动。这种波动在许多经济活动中,尤其是建筑业中表现得特别明显,所以库兹涅茨周期也称为建筑业周期

    房地产的周期波动简单而言分为四个阶段:复苏、繁荣、危机、萧条。
    市场经历一段低迷期(萧条),成交量开始逐步回升,房地产价格随之逐步回升,房地产投资效应也随之显现;随后交易量日益放大,拉动房地产价格迅速上升(繁荣);当价格过高时,受购买力制约,成交量开始下降,但房价仍保持上涨;随后受成交量下降影响,高房价难以持续,开始下降,进入量价齐跌的萧条期。

    香港房地产85年开始复苏到1997年顶点用了12年,到2003年再次复苏,周期为18年

    中国房地产98年开始复苏到2010年恰好也是12年
    中国房地产93年开始衰退到2010年是17年

    美国房地产业从1989年开始衰退,到2006年再次衰退,周期为17年

    希望中国是个例外,但愿是个例外!

    一切只是巧合???





    作者:海拔6124 时间:2010-09-09 05:15
    在泡沫面前,即使是精英政府也是那样的无能!!!

    1991年,香港受到政府推出的第一期公务员置业计划和银行降息的刺激,地产市场再度回升,市场繁荣更胜过前一阶段,炒楼之风弥漫全港,现房市场炒房比例占55%以上,楼花(期房)达到70%。在社会舆论的压力下,香港政府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施(相当于大陆的宏观调控),包括:规定临时订金为总房款的5%,每人只可登记一次限购一套房,禁止使用授权书登记。措施出台后,售楼程序有所好转,炒风并未受到明显抑制,楼价继续急剧攀升。同年12月,政府再推出6项打击炒房措施,包括向买卖楼花者征收相当于总房款2.75%的税,禁止内部转让楼花,使用银行贷款成数由9成降为7成。1992年房价虽然继续上扬,但是调控措施逐渐见效,需求下降,成交量大降,炒风收敛,中小户型、低价格的住宅价格开始回调,但大型豪宅的价格开始攀升,开发商为了刺激购买,自行提供两成按揭,在豪宅价格的带动下,中小户型住宅的价格再度飙升,到1994年初,平均售价以达5000元每平方尺,写字楼和商铺的价格和租金随之上涨,商铺最高价格达到19万元每平方尺。

    1994年上半年,香港地产市场明显过热,社会舆论强烈要求政府出面干预,政府随即出台了四项措施:增加土地供应,督促开发商的储备土地尽快开发,加快香港房屋委员会建房速度,给土地发展公司和房屋委员会提供贷款,使其可以推出更多的住宅,改善市场供应。政府还特别声明,这些措施只是第一阶段措施,若不见效,将出台更严厉的措施,在此情况下,楼市骤然降温,住宅价格平均下跌30%。经过一年多的调整,到1995年第四季度,房地产市场开始回暖,加上经济形势好转和按揭利率的大幅度下调,政治前途进一步明朗,市民和投资者从对于回归的恐惧转变到对于未来的憧憬,海外和内地资金也大量进入香港,推动香港房地产市场的又一次上升,同时,香港股市也形势一片大好,节节攀升。这次上涨也是由豪宅带动的。下面的这个例子很有代表性。1997年,新鸿基地产推出的一个项目,总共304套,在3日内竟然有27132个意向购买者进行登记,超额登记88倍多,创造了国内外楼房销售的历史记录,由于投机的普遍存在而得不到遏止,非理性炒作和投资催生了严重的房地产“泡沫”。

    作者:海拔6124 时间:2010-09-09 05:20
    只涨不跌的神话

    人们一直认为他们可以通过购买住房赚取巨额的财富,因为人们已经年复一年地看到别人这样做成功了。
    现在出现的泡沫极大地强化了公众对流传已久神话的信心——这种神话认为,由于人口的不断增长以及经济的持续发展,再加上可供利用的土地资源的不断减少,地产价格的总体趋势必定随着时间的推移而强劲上涨。每一场繁荣都需要有一个故事——一个能让人深信不疑的故事,一个能说明价格的上涨是合理的而不是暂时失常的故事。

    很多时候人们只看到短期的现象就认定房价只涨不跌或只跌不涨。如果把时间拉长一点得出的结论会完全不一样。10年对于普通人来说,是一段长得足以令人麻木的时间,足以改变一个人的观念,甚至改变整个民族的观念。但对于房地产周期来说,10年的波动只是很短暂的一刹那。
    在不同的时间段人们都会产生不同的观念,而这种观念往往都是非理性的。

    经历过以下这两个周期的人不妨回想一下当时人们观念的变化,你会很容易发现只涨不跌、或只跌不涨究竟是什么回事。




    观念在不同的时间段也会存在差异。当新的观念在大众思想中取得优势,并因此使旧观念的社会价值开始下降的时候,时代思潮也就会随之改变。投机市场就是一个观察时代思潮起伏的绝佳场所。
    作者:海拔6124 时间:2010-09-09 05:23
    下图是当年日本房地产市场人们观念的变化。如果你是一个细心的人你会惊奇地发现日本人当时的观念和现今神州大地上的我们是何其的一致。




    在投机泡沫产生的过程中,对于市场上所出现的问题主要还是通过市场交易来进行调整,这些调整的过程引起了很多人的关注,而进行具体的调整时所参照的是当时市场上人们能看得到的价格,和那些被新闻媒体放大了的价格。媒体围绕价格走势编织了很多的故事,当走势总是向上的时候,媒体一窝蜂地用特别的关注和更多的细节去粉饰和推动关于“新纪元”的种种故事。这时候,反馈回路出现了:价格上涨增加了“新纪元”故事的可信度,加快了那些故事的传染速度,并因此推动了价格的进一步上涨。在每一次投机泡沫形成的过程中,价格——故事——价格的回路一而再、再而三地循环往复。当在下跌周期的时候现象往往相反。
    作者:海拔6124 时间:2010-09-09 05:27
    专家:“就算现在房价高,但20年后房价必然比现在高”(现实的谎言)

    广州93年高位接盘的市中心房子到底今日还值几何?

    福莱花园 9833 元/㎡ 1993-05-28开盘 1994-12交房 2010-09 二手报价 11259~15012 元/㎡

    云影花园 15000 元/㎡ 1993-12-01开盘 1995-01交房 2010-09 二手报价 17948~20437 元/㎡

    建丰大厦 9415 元/㎡ 1993-03-09开盘 1995-02交房 2010-09 二手报价 10040~13387 元/㎡

    惠城花园 8600 元/㎡ ------------- 1996-02交房 2010-09 二手报价 11487~15316 元/㎡

    恒城大厦 10000 元/㎡ ------------- 1996-02交房 2010-09 二手报价 10066~13421 元/㎡

    金泽大厦 9200 元/㎡ ------------- 1996-04交房 2010-09 二手报价 9480~12640 元/㎡

    恒福阁 10000 元/㎡ ------------- 1996-06交房 2010-09 二手报价 8700~11600 元/㎡

    海印明珠 7500 元/㎡ 1993-01-01开盘 1996-12交房 2010-09 二手报价 9406~12636 元/㎡


    1993年到2008年官方的通胀数字是108%(实际数字应该是这个数字的数倍),也就是货币起码贬值了50%,93年买的房子到现在还是亏钱的。更别说在崩盘的93年后。买房肯定保值只是个传说。。。。。
    房屋的折旧是很明显的,特别是那些过了10年楼龄的房子。同样的位置新房两万一方,17年房龄的房子就不可能值两万了

    作者:海拔6124 时间:2010-09-09 05:32
    1993泡沫最佳写照

    广州,中国房产业商业化起步最早的地方;天河北,广州房产最奢华的地方。在中信广场——天河北最高档的写字楼上班的骄傲的白领之中,不少人原本可能是想去隔路相望的中诚广场的。即使是现在,中诚广场庞大的体积、超前的设计、应有的地位,在广州,仍然是首屈一指。开工仅一年,中诚广场就开始卖楼花,价格一度高达每平方米3万。

    但它是广州最大的烂尾楼,还有人说它是全国最大的烂尾楼。




    这里曾经是一片人们认为永远不会退烧的热土



    十几年来,广州房产的风雨,挟裹着在社会大潮和个人命运中沉浮挣扎的每一个人,有钱的和没钱的,兴盛的和落败的,得意的和悲叹的。

    当人们为飞速发展的GDP倍感欣慰的时候,不难发现同时默默扩大的,还有人们的贫富差距。一部分的实际购买力减弱,日益变成每个月账单上的一声叹息。

    作者:海拔6124 时间:2010-09-09 16:03
    作者:条条道路 回复日期:2010-09-09 08:28:11
    你画的这些都对、分析的也对,可是你忘记了一点,无论东京还是香港,在房价泡泡破裂,经历十数年下跌后房价仍然是现在北京上海房价的两倍,(以现在为例:东京平均房价现在仍然是1万3美刀,香港也都在10万港币上,而北京平均价格就算4万rmb吧)也就是说按照你的理论:中国房价以后也会经历暴跌,但暴跌以后的低点仍然是现在的两倍。到时候你能把握一定能抄到最低点吗?

    ========================================================================

    经历十数年下跌后房价仍然是现在北京上海房价的两倍。我给张图你看你就会明白比较房价绝对值的意义是不大的。



    中国以后暴跌的低点也是现在的两倍。这个结论也是绝对值的结论
    真正的情况是这样的:

    专家:“就算现在房价高,但20年后房价必然比现在高”(现实的谎言)

    广州93年高位接盘的市中心房子到底今日还值几何?

    福莱花园 9833 元/㎡ 1993-05-28开盘 1994-12交房 2010-09 二手报价 11259~15012 元/㎡

    云影花园 15000 元/㎡ 1993-12-01开盘 1995-01交房 2010-09 二手报价 17948~20437 元/㎡

    建丰大厦 9415 元/㎡ 1993-03-09开盘 1995-02交房 2010-09 二手报价 10040~13387 元/㎡

    惠城花园 8600 元/㎡ ------------- 1996-02交房 2010-09 二手报价 11487~15316 元/㎡

    恒城大厦 10000 元/㎡ ------------- 1996-02交房 2010-09 二手报价 10066~13421 元/㎡

    金泽大厦 9200 元/㎡ ------------- 1996-04交房 2010-09 二手报价 9480~12640 元/㎡

    恒福阁 10000 元/㎡ ------------- 1996-06交房 2010-09 二手报价 8700~11600 元/㎡

    海印明珠 7500 元/㎡ 1993-01-01开盘 1996-12交房 2010-09 二手报价 9406~12636 元/㎡


    1993年到2008年官方的通胀数字是108%(实际数字应该是这个数字的数倍),也就是货币起码贬值了50%,93年买的房子到现在还是亏钱的。更别说在崩盘的93年后。买房肯定保值只是个传说。。。。。
    房屋的折旧是很明显的,特别是那些过了10年楼龄的房子。同样的位置新房两万一方,17年房龄的房子就不可能值两万了

    作者:海拔6124 时间:2010-09-09 16:23
    作者:史怀哲 回复日期:2010-09-09 08:45:27
    没有实际意义的分析,从人一定要死的结论你根本判断不出接下来人应该干什么,纸上谈兵,书生误国。

    =========================================================================
    你说的很有道理人一定要死的,但如果医生告诉你:你得了重病可能只能活一两年了,我想你生活态度会有180°的转变。。。这就是区别

    炒房客我还是继续鼓励他们为社会贡献财富的,但那些为了一套房子用尽毕生积蓄再付出30年青春给首付和月供的年轻人就真的应该好好思量一下了

    “一失足成千古恨,再回头已是百年身”?
    人生有几个十年,更何况是最能干的30年。。。。。。。。。。。。。

  • 1
  • 下一页
  • 末页
  • 页码:
  • 文章信息
    • 作者:海拔6124
    • 来自:天涯-房产观澜 前往来源
    • 【活跃33天 / 跨度62天】
    • 开贴:2010-09-09 05:13
    • 更新:2010-11-10 17:00
    • 阅读:83768 回复:996 楼主:167
    • 字数:约72千字
    • 图片:24
    • TXT打包下载
    • 宽窄切换:【
    • 背景颜色:【
    • 文字大小:

    相似帖子