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从最近成交的几套房子来谈谈当前青岛二手房的市场行情

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  • 作者:青岛李强 时间:2020-03-08 10:24
    @骨头飞刀 2020-03-07 17:03:30
    请问楼主,外地,非青岛户口的购房限制会取消么?
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    您好,长远看会取消“限购”,但今年“取消”的可能性不大。 | 15542楼 | | | | |
    作者:青岛李强 时间:2020-03-23 14:55
    算起来,在青岛市区从事房地产经纪行业有12个年头了…经历了十多年来青岛楼市跌宕起伏和寒冬酷夏……在楼市问题上,也有了自己的一点看法。

    最近这三五年,微信朋友圈成了房产经纪人发布房源信息的重要阵地…时常有了解我的朋友们把他们看到的房源截图发给我,问我是否代理这个楼盘,是否值得购买之类的问题;在这里也说明一下,凡是你在房介的朋友圈能看到的新房信息,我基本上都合作;只不过有些楼盘,性价比不高或存在些许问题而没有推荐罢了……

    自“峰会”闭幕以来,青岛二手房市场盛极而衰,代理销售新房成了许多房产中介的主要业务?;从类别来说,主要分为住宅、公寓、商铺(网点)和写字楼?。今天,我不想说哪些房子可以买,而是要说哪些房子不能买?。

    每一个购房者的目的,无非是自住(自用)、投资、半投资半自住(自用)三者之一。

    先说一下青岛主城区内的住宅项目,放眼一望,除了银丰玖玺城之类的豪宅之外,目前受关注的几个楼盘屈指可数?:远洋万和城、保利大国璟、和达君玥、碧桂园云著、金地锦宸等,这其中单价最低的要数保利大国璟与和达君玥,每平米单价在2.7万到3万左右,两个楼盘最小的户型,一个是118平,一个116平,和达君玥的网上售楼处报价截图如下?:



    | 15545楼 | | | | |
    作者:青岛李强 时间:2020-03-24 09:23
    @青岛李强 2020-03-23 14:55:50
    算起来,在青岛市区从事房地产经纪行业有12个年头了…经历了十多年来青岛楼市跌宕起伏和寒冬酷夏……在楼市问题上,也有了自己的一点看法。
    最近这三五年,微信朋友圈成了房产经纪人发布房源信息的重要阵地…时常有了解我的朋友们把他们看到的房源截图发给我,问我是否代理这个楼盘,是否值得购买之类的问题;在这里也说明一下,凡是你在房介的朋友圈能看到的新房信息,我基本上都合作;只不过有些楼盘,性价比不高或存......
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    保利大国璟各户型在网络上的参考价如下:






    我们可以看出,在这两个楼盘购买一套小户型的住宅,总价也在300万以上。据了解,在青岛能“一把”拿出300万现金的购房者是少之又少。居多是“以房换房”或父母支援凑出首付款,少者背上100多万、多者背上200多万的贷款才完成购房大计……在青岛收入水平得不到大幅提升的状况下,普通的市民家庭购买一套300万以上的住宅实在是太难太难了……

    除了自住群体之外,偶尔也有部分高收入的客户,咨询我像万和城之类的住宅是否值得投资……

    你现在已经付出了三百多万,期房建筑…新房交付…拿到房产证…二手房交易,这期间需要多长时间?算上你持有的成本,将来要卖到多少钱才有利润?又有多少的客户能买得起?我个人认为,如今在投资青岛主城区总价在300万以上和单价在3万以上的住宅,基本上没有什么意义……

    这里还要说一个普遍存在的问题,发现投资房产的客户群体中,十有八九是根据自己的喜好来投资?自己看好这个位置,也认为以后的买家也会像你一样看好…自己喜欢这个户型,也认为你以后的买家会如你一样…看新房时明明是9楼比15楼便宜,以为后期出手时15楼一定会比9楼卖价高…其实真不一定,你投资时15楼比9楼多花了三两万,将来出手时卖价还不一定比9楼贵……投资房产毕竟和自住毕竟不是一回事,以往哪些你看不上眼的、被称为兔子不拉屎、乡下的地方却恰恰成了青岛升值空间最大的区域……

    这里也透露一下:在我代理的新房中,公寓是佣金最高的项目,这也是众多同行拼命推荐公寓的主要原因之一。给客户推荐新房,我多年来坚守的原则是:值得推荐的楼盘,佣金低也要推荐,不值得推荐的楼盘,即使给再高的佣金也绝不推荐。大家都知道,公寓在青岛是不限购的,外地人可以购买,如果你就是外地人想着每年夏季来青岛度假自住,那完全可以买;手里有点闲钱,想买套小公寓以后长期收租金也可以;有钱人买下一整层用来酒店,那更可以;老两口拿不出太多的钱买住宅,只能买套小公寓自住,也能凑合……

    但如果你要想现在手里钱不够,先买上套小公寓,过几年后再出售、赚钱买住宅的话,那就要慎重了……

    每一个投资过公寓的人都清楚,青岛的公寓是不易变现的……又有投资公寓的买家悔青了肠子,在一知半解的情况下匆匆入手……你卖都不好卖,还谈什么投资?哪来的收益?

    至于商铺和写字楼,和公寓的情况也不多,自用可以,出手不易。

    最后再来总结一下:在青岛市区购买300万以上的住宅,应该多从居住的角度考虑,投资的价值已不是太大;购买公寓类其它用房,要多从自用和长期持有的角度考虑;另外,切不要以为把公寓和住宅混为一谈。
    | 15547楼 | | | | |
    作者:青岛李强 时间:2020-03-24 09:24
    @退休老头2015 2020-03-23 18:43:29
    我康储山庄一套房子想买,113平中间楼层,报价276万,有几个客户看但没成交,楼主能否给予评价?
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    您好,报价不离谱,就这样卖吧…… | 15548楼 | | | | |
    作者:青岛李强 时间:2020-03-25 09:11
    @夜舞流冰 2020-03-24 14:35:15
    请问楼主,对于浮山后六小区怎么看,单价是否还有回落的余地?
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    您好,个人认为再跌的可能性不大。 | 15551楼 | | | | |
    作者:青岛李强 时间:2020-03-27 16:15
    @史方秋 2020-03-26 11:11:41
    请问楼主,对于李沧海怡新城二手房怎么看,贝壳平台显示疫情前后没有多大变化,均价1900左右,请问单价是否有回落的余地,谢谢
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    您好,个人认为会有小幅波动。 | 15553楼 | | | | |
    作者:青岛李强 时间:2020-03-27 16:26
    刚得到的成交信息:市北区保利里院里套三厅(2+1户型)88平 21/28楼 2011年建 精装修 成交价247万(报价255万) | 15554楼 | | | | |
    作者:青岛李强 时间:2020-04-06 16:00
    @ty_向阳花开48 2020-04-04 19:24:36
    大哥,我想去青岛投资买套房,考虑城阳和西海岸两个方向,您更看重哪一边?如果考虑西海岸,唐岛湾附近的学区房和灵山湾附近的滨海大道还能刚您更看重哪里?谢谢您
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    您好,没法说更看重哪个方向,只能看你具体选择的是哪个楼盘…… | 15557楼 | | | | |
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