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卖房日记

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  • 作者:xx6612 时间:2012-09-29 02:21
    卖房日记1
    2012年9月29日星期六
    当晚上睡不着觉的时候,人们可能习惯于去折腾他的老婆来帮助睡眠,而我则习惯于爬起来去书房,把那过剩的精力花费到网络上。
    我去年初的卖房计划因为等待楼市行情好转的时机已经耽搁一年多了。因为多年来形成的有钱就买房的癖好使得手中持有的房产越来越多,我每年都买房的习惯直到去年限购之前才停止。应该说是限购限贷阻止了我对房产的贪婪,也避免了这两年买房楼价下跌造成的损失。实际上我2010年买的房子就悉数套牢至今动弹不了。今年以来,限购限贷有紧无松,扩大房产税试点的风声渐紧,对楼市的压力也很大,导致上半年楼市跌幅跌幅不小,直到下半年三季度副城萧山临平楼市都还没有止跌。
    作者:xx6612 时间:2012-09-29 02:44
    有媒体统计说杭州今年这个楼市交付大年数万套房悉数套牢,今年恐怕都解套无望,投资者只能转售为租。
    但卖房的计划今年是必须落实的,原来就想着在10月到11月挂牌卖的,因为按惯例金九银十后,楼市一般都会有一波行情,成为1年中成交量和价格的高峰,错过这一季只有等来年了。而杭州的地铁也计划在10月开通,对楼市也是一个利好。所以我的目标是至少卖出2套房子。如果不是有房产税这个变数,我想只要卖掉一套,手头宽裕点就行了。
    这两个月,市中心和学区房价格反弹比较明显,有些已经接近原来的高位,但外围只是有略有所反弹而已。所有形势不是还不是很乐观,我必须抓住今年这最后的机会准备卖房了。
    作者:xx6612 时间:2012-09-29 03:54
    盘算了一下,目前适合这个时候卖的房也没有几套,但距离高峰时间的价格都差距很远。但为了防止再下跌和周转,也只能且必须止盈了,套牢的先放放当然不能卖了。
    估计最容易出手的是90方小户型刚需性住宅了。这是一套年初交付的在滨江区一桥腹地星汇荣邸3幢1单元2904的房子,建筑面积91.6平方。之前没有挂牌过,可是中介的电话几乎每天都有打来。最近由于滨江区政府区块的地铁盘望江南二期开盘涨价5000元还被日光,对滨江楼市提振很大。之前同板块的半岛国际\寰宇天下都大幅提价开盘,也带动了滨江腹地冷僻楼盘东和云第\江南銘庭的销售和小幅提价。
    还有一面有利的是,从杭州透明售房网的数据看,滨江区块的一手商品住宅库存只有2100多套,是整个杭州各区最少的,却有着最大的高新技术白领刚需阶层,当然不利的一面是滨江有数量庞大的二手房,其中投资空置大户型的比例比较高。
    这样看来滨江区小户型房源比较紧俏,滨江腹地的楼盘有补涨空间。
    作者:xx6612 时间:2012-09-29 04:21
    经查房途网,星汇荣邸最近8月有一套88方的二手房成交单价是14100元,而星汇荣邸2010年1月的开盘均价是13800元,加推价格是14800元,2010年5月2期的开盘均价是17200元。
    前两天银爵世纪公寓底商的定邦房产中介小钟打电话问我浦沿公寓点式小高层东边套2幢1001室129.05方的房子150万左右卖不卖?这距离我原来的报价相差太远,我说先不卖了,那小区位置户型最好的房子单价14000总要吧?出价如此之低,说明楼市还是局部预热还没有扩散,而偏远地段\滨江区腹地大户型的房子,因为总价高,地段和环境差,对刚需和改善型都不适合,还是难卖!之前也有个中介打电话说,有个客户要买我浦沿公寓房,说能出到170万,想第二天去看房,我说那你就按这个价先把他意向金收下来。后来却没有了下文。好事多磨,值得一提的是,2010年6月左右,有人出价到175万,到中介签约的时候对方又反价了。
    作者:xx6612 时间:2012-09-29 04:22
    于是我决定先捡容易卖的小户型开始,小钟告诉我最近他店里成交了一套88方的135万,参照挂牌价最高的一套是10楼88方的145万,建议我最高就挂这个价,我说我的是91.6方的,面积大3平方,楼层又高,是顶楼的次楼,所以坚持按同比例挂156万。随后的几天该店其他业务员还是不断打电话询问我价格,大概想拉走小钟的业务,我回答他们问小钟吧,而小钟却没有再打过一个电话。
    作者:xx6612 时间:2012-09-29 04:30
    今天又有其他中介来电问,我的浦沿公寓房子单价12000元卖不卖?和我原来的报价差2000元!
    作者:xx6612 时间:2012-09-29 04:45
    小钟另外还告诉我星汇荣邸沿河西边套139.5方的四房大户型,挂牌价只要170万,这个价格单价连12200都不到,除了关系户便宜买的,所有的业主都是亏本的,要知道当初开盘时,这个边套和这个全明户型还是最稀缺紧俏的,一般还买不到呢!
    我也有一套星汇荣邸的这个大户型在24楼,先藏着掖着吧,不说它了。
    滨江区的房子大致就是这个情况。
    作者:xx6612 时间:2012-09-29 08:21
    备用钥匙交房时在物业就都有留存,但是小钟说,物业中午要休息,下午5点就下班了,很多时候看房是在傍晚和晚上的,所以通过物业拿钥匙看房很不方便,希望我在他中介店放把钥匙。
    我想想也是,就答应十一放假有空时专门送过去,就这几天了。我也正好去转转,毛坯房就是省心不用打理,自从房子交付至今就没有再去看过。
    因为小钟和中介一般都是用座机打过来的,所以我让他们把手机号和姓名发个短信给我留存。他发来短信,附加了一句,我会尽力推的。
    作者:xx6612 时间:2012-09-29 10:52
    卖房日记 2012年9月29日星期六
    今天有电话问我浦沿公寓的房子,也就是中介惯常的询价,自称是绿城置换的,店家就开在绿城西子郁金香岸,都在同一条主干道—浦沿路上。
    我随口问,湘湖绿城丁香公馆那附近有没有你们绿城置换的连锁店?他们说有的,反问我是否是那边的业主?我说是的,是1幢3单元1501室,115.95平方,也想到时候卖掉,但要有合适的客户再说;并强调暂时不挂牌,防止电话太多太烦。
    我上网查了一下,附近的地铁1号线终点的湘湖站边的奥兰多小镇好像有一家绿城置换店,网上挂了很多二手房源,同样的户型4、6、14楼好像都有,挂牌价最低210万。
    我看了一下档案,我这套房子是2009年9月16日买的,买价是141万,加上契税等税费成本就要146万,相比当年翻倍的楼市行情,目前的涨幅实在是不如杭州主城区住宅的。不过10年一手尾盘据说都要2.5万的,现在二手却只有1.8万多了!
    在房途网上查了下没有历史成交记录,但挂牌价这两年却是近乎直线下降的,不知为何。这毕竟是个地铁盘,离地铁终点站900米,10月地铁开通应该是特大利好,怎么不见一点起色?不过这个是50年产权的非住宅,但却是绿城入驻萧山区的第一个楼盘,品质和湖景都不错,精装修3.3米层高、管道燃气、绿城园区服务体系一应俱全。
    当时宣传说的那么好,还怕买不上绿城低价的房子,一见钟情于什么‘错过了西湖,不要再错过湘湖’之类煽情的广告,这也证明郊区盘不抗跌,坑爹啊!
    作者:xx6612 时间:2012-09-29 10:54
    郊区楼盘总是领先下跌而反弹滞后。

    就像股市里ST垃圾股。同样的郊区盘,我那套浦沿公寓的房子,2008年7月的买进价是102万,这么多年了,现在市场价还给不到160万!前面说过2010年的时候有人出到175万后反价我没肯让价,导致这两年内心一直迈不过这道坎,难以接受房子越卖越贱的现实,所以就无奈地耽搁了、砸在了手上。
    这样的教训还有,后面还会讲到。
    现在的我困惑的问题是,我是应该继续等、等楼市回暖到原先的那个心理价位再说呢(比较难)?还是趁滞后的回暖反弹、随行就市果断处理掉?我那套房子是小区最好的,可是小区地段和外部环境比较差,都是老旧套房,几年内都不会有改观的。
    作为变现难的不动产,挂牌5套,运气好,能有2套成交就不错了。
    房子必须在成交量最高时卖掉——这是常理,也是真实的教训。错过一季的成交高峰就可能错过几年的时光,可别不当回事,输不起的。
    作者:xx6612 时间:2012-09-29 11:03
    精装修的房子钥匙给中介和物业是留还是不留?
    过两天十一去丁香公馆转转,交房两年了都没有去看过,由于是精装修的顶楼有些担心渗水和墙纸霉变,也不知道上次的强台风有没有影响。验房时提出的北面湘湖的客厅墙纸有一块霉点,也不知整改的怎样。
    物业曾经发短信要求空置房房东委托他们提供定期开窗透气的管家服务,不知如何收费也就没有回复。验房时也没有给物业留备用钥匙,不过用的是门卡,初始密码都没有改过,如果有需要物业应该能进门。
    这次准备到奥兰多小镇的绿城置换店去挂个号,帮我留意看有没有需要买房的合适客户。
    我是不是要给中介店和物业留把备用钥匙呢?我很犹豫。
    如果不留钥匙,要是有人看房每次我都自己跑一趟,也不现实。如果耽误看房,又可能会影响成交\错过交易机会!
    如果留钥匙,钥匙交给别人总是不大放心,担心人家不细心,难免忘记关窗和阳台门,导致风雨飘进来,打湿墙纸和地板,后悔莫及,还有忘记关灯等等很多细节。
    精装修的新房,就是这点不好。除非自住,否则空置就让人不知如何是好。
    钥匙是留还是不留?我一时都有些凌乱了,怎么办才好?
    作者:xx6612 时间:2012-09-29 14:15
    景江城市花园非住宅的计划和安排

    本来是想保留一大一小两套的。
    景江城市花园SOHO由于紧靠钱江新城CBD,租赁一直比较紧俏,但销售价却一直比较低迷。
    景江城市花园07年底价格从9000左右补涨窜升到17000,之后一直徘徊向下。到2010年有补涨到20000万,现在大概徘徊在18000.
    我是05年开盘时买了1套,后来年底销售不好,打9折我又买了2套,楼层比较低,在四楼边套,价格不到8000元。
    2010年5月我卖掉了其中一套带套间55平方的,价格到手是99万(折合单价18000),现在看来卖价都合适。因为到2年多的现在都未必卖出这个价格。

    我另一套朝南49方的,一直租赁到今年2月到期,租客是一位销售经理,房子保养的很好,之前的租价是2300元。
    这套小房子虽说是非住宅SOHO却是民用水电、管道燃气,独立阳台厨房,麻雀虽小五脏俱全,可以说是钱江新城里的绝版,由于它所处的成熟地段,我开始一直相信它有收藏价值和升值空间,虽然现实有很大差距,但毕竟持有成本很低,经济实惠。
    所以我很爱惜,总是把它收拾的干干净净、几乎一尘不染,都有些舍不得租和卖了。自2月以后既没有挂牌租赁、也没有挂牌出售,我一直让它空置着以便随时可卖。
    我在观望楼市行情,等待年底反弹和地铁通车以后变现的机会,或者是股市的机会。可是眼看这大半年过去了,却还是没有等来这样的机会,凭白增加了一些机会成本。没有租金收入的话,房价不涨就是跌,而这套房子还几乎已经没有贷款,无法抵御通胀的剥削。
    其实由于面积小总价低,卖与不卖无关紧要,留着我就是担心房产税的事情。
    作者:xx6612 时间:2012-09-29 14:17
    这个小区我另外还有一套全明的西边套123平方三房二厅二卫一厨,目前仍由钱江新城某单位租赁中,原来和单位合同签了1年,月租金是4700元 ,半年付。到期续租了,期限未定,如果到今年12月实际已经租赁满2年了,不知道他们还续不续租。我也想不好,租不租和卖不卖了?这种大户型的非住宅,总价高,出手恐怕不易,不过这种户型数量极少,一层只有一户。
    究竟如何是好呢?
    作者:xx6612 时间:2012-09-29 14:18
    市中心中山花园房子准备年底出手。

    这套97年秋月苑119.79平方7E座的房子,西北朝向、面向西湖文化广场,办公装修。自2011年2月租赁到期后,就一直闲置至今,目前既没有挂牌卖也没有挂牌租,不租空置是为了随时好卖,这两年一直在等机会卖出。本来去年就准备卖出的,以240万挂牌卖了一段时间,因为还有1年才满5年,有营业税,行情不太好,有价无市,所以决定等到今年满5年后再卖。结果没想到价格一路节节走低。从房途网成交数据看,7、8两月都有一套成交,成交价只有205万。
    我07年的买进价加税费大概是100万,折合8300多的单价,持有成本是比较低的,如果能等到拆迁,收益会最大化。不过空调外机和支架都锈损严重,不更换和拆除有安全隐患,电梯超年限更新分摊会增加持有成本。贷款7折利率,利息和租金收人本来是可以持平相抵的。办公租赁折旧是很快的,去年搬走的时候,连地漏都堵了,台盆也滴水。更换了台盆,疏通了地漏,简单粉刷了一下墙壁后,就再也不愿意出租了。
    我已经快2年没有去看房子了,上个月末华邦地产中介来电要求挂牌240万,我才想去看一下。翻箱倒柜,找了一头汗才找到钥匙,专门跑了一趟,可钥匙插进锁孔却怎么也转不动,也打不开防盗门。我还以为拿错钥匙了,跑回来和备用钥匙一比对,没拿错,岂不是咄咄怪事!房间里应该不会有人,因为门上还贴着上半年原来租客邮局取件单子。我当时想,我在物业是留有一把钥匙的,下次让他们去试试,如果不行再叫开锁师傅来。现在还不必,等天凉挂牌卖后,有人看房时再开锁吧。
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    • 作者:xx66123
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