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激活农村30万亿,留住万亿外逃资本,创造上亿就业机会的改革正在进行

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  • 作者:8千里路2011 时间:2016-03-24 22:44
    个人认为:中国当前面临的最大挑战:1,如何保证就业;2,如何阻止资本大量流出中国。3,如何让资本在国内有序和良性流动,促进经济发展。
    中国每年有5百万以上的大学生毕业,还有农村转移的就业人口等,可能需要上千万的就业岗位才能保障。政府最大的责任就是保证工作岗位,让老百姓有工作,有收入,有饭吃。吃不饱肚子,老百姓可能闹事,影响国家根基安稳。中国经济飞速发展30年,面临经济转型的瓶颈,发展乏力,先富的资本没有安全感,加上人民币贬值的倾向,国际资本和国内资本外逃的速度加快,中国流出资金不断扩大。资本是经济的血液。大量资金外流,好比经济失血。人大量失血,人会死亡。经济大量失血,经济会崩溃。今年中国的经济表现非常严峻,实体经济困难重重,资本不敢投资,经济流通陷入停滞。
    以下自己的改革6策,虽然是班门弄斧,有的观点也是“一叶障目,不见泰山”。但希望说出来,为经济发展略进进言之力。
    一, 全面放开二胎。
    生育权是人的基本权力,新生命的出生,给个人和国家以希望和牵挂。促使人有更大的欲望和动力去创造财富,促进社会的进步和发展。建议只要有生育意愿的人都可以有权生二胎。不再人为做什么区别歧视。社会各界倡议的人很多,坚决点赞。
    11月,中央已经决定全面放开二胎。除了支持,完全赞同。不再展述。
    二, 商品房产权永久化(商品房土地所有权和商品房使用权永久化)。
    废除商品房土地产权70年的租赁期,改为商品房产权永久。中国至少超过80%的人口拥有自己的住房。还有什么政策比迎合10.5亿居民的切身利益更受欢迎,还有什么事情比获得10.5亿居民支持更重要呢?
    中国的改革进入攻坚克难的阶段,在这个阶段,更需要团结绝大多数群众,让他们积极参与。只有让他们切实感受到实实在在受益,他们才会更积极,更拥护,以正面力量推动中国改革。
    1, 通过住房产权永久化对住房产权的保护,推动全面住房登记。
    2, 既然住房产权永久化,就解决了住房70年租赁的问题,避免房产税法理上的矛盾。房产税的出台就顺理成章。
    3, 房产税的征收和使用遵循:透明,公开,社区使用的原则。
    因为随着市民纳税人意识的觉醒,人们对于上缴的税款天然有追问透明度和去向的要求,这一要求倒逼政府部门在资源配置端重新调配资源。个人房屋纳税用于自己社区的建设和福利,如本社区的教育,医疗,环境,安全等,这些投入是可见,可监督,而且也能够让自己的社区和住房保值,升值。如此可以保护房产税的顺利征收,和纳税人缴税的积极性。
    4, 小产权房问题迎韧而解,补足土地永久产权金,获得永久产权。
    5, 房屋永久产权增加房产持有人的安全感,防止和减缓中国房地产崩盘。
    在人民币贬值,美元进入加息进程的时间节点,国内资本加速外流。因中国房屋只有使用权,对比国外基本就是永久产权的许多房产性价比低。部分多房群体难免会抛售房产,套现资金外流,重创房地产及许多相关产业,甚至危及中国房地产产业的安全。如果政府宣布住房产权永久化,那无疑增加中国房地产的价值,缩小中国房屋和国外房屋性价比上的差距。无形中,也会减缓资金流出。
    6, 打破土地国有徒有其名,“为名所困”的囚笼。
    中国,国家名义占有所有土地的产权。这个产权权力国家怎么去实现?商品房50年或者70年到期,无偿收回土地,没有可能,因为没有人或者政府可以侵害10几亿的老百姓的无法移动的房产利益。犯众怒,国家危矣。到期收土地续租费,没有人会支持,因为10几亿的老百姓利益都可能会受损。到期拆迁,收回土地,没有可能,因为现在政府任何的拆迁都是按照市场价格赔偿房屋所有人的损失。
    房屋土地国有的权利,看似对政府极有利,但因为变现的困难太大,可能性太小。反而成了政府的包袱。既无法无偿收回,也无法收续租费,还没有办法按照世界主要国家名正言顺的收房产税。土地国有徒有其名,为名所困,却根本无法为国家产生现实的利益。
    房屋登记政策出台已久,虽官方解释“目的不是为了收房产税”。但登记的推进情况非常缓慢,官民一致团结,千呼万唤不出来。因为官也好,民也好,都非常清楚,登记必收税,收税自己利益必受损。
    作者:8千里路2011 时间:2016-03-24 22:44
    重磅!农村土地经营权、房屋财产可抵押贷款了
    2016年03月24日 16:27
    来源:凤凰财经综合

    8309人参与 285评论


    今日,中国央行发布农村“两权”抵押贷款试点办法,从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面,对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

    “两权”为农村承包土地的经营权和农民住房财产权。

    办法强调,银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率,简化贷款手续,加强贷款风险控制。要求借款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。

    办法要求,坚持不改变公有制性质、不突破耕地红线、不层层下达规模指标,用于抵押的承包土地没有权属争议,且不能超过农民承包土地的剩余年限。明确借款人要有其他长期稳定居住场所,并获得集体经济组织书面同意,金融机构处置抵押物时要采取多种方式,并保证农民基本居住权。

    以下为全文:

    为落实《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号)要求,依法稳妥规范推进农村“两权”抵押贷款试点,日前,人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。“两个办法”从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面,对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

    “两个办法”强调,银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率,简化贷款手续,加强贷款风险控制。要求借款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。试点地区政府要扎实推进确权登记颁证、流转交易平台搭建、价值评估、抵押物处置等配套工作,为农村“两权”抵押贷款试点提供基础支持。政府相关部门要加强协调合作,靠实职责分工,扎实做好试点组织实施、跟踪指导和评估总结。

    “两个办法”要求,试点要依法稳妥规范推进,保障农民的合法权益。《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》要求坚持不改变公有制性质、不突破耕地红线、不层层下达规模指标,用于抵押的承包土地没有权属争议,且不能超过农民承包土地的剩余年限。《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》明确借款人要有其他长期稳定居住场所,并获得集体经济组织书面同意,金融机构处置抵押物时要采取多种方式,并保证农民基本居住权。“两个办法”均鼓励地方政府部门通过贴息、风险补偿基金、担保公司担保等多种方式,建立贷款风险补偿及缓释机制,保证试点平稳运行。

    中国人民银行中国银行[-0.88% 资金 研报]业监督管理委员会中国保险监督管理委员会财政部国土资源部住房和城乡建设部关于印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的通知
    作者:8千里路2011 时间:2016-03-24 22:45
    三, 农村农业土地逐步流通交易。
    农村宅基地,自留地,农业用地全面登记,确权,1/3农村土地逐步进入流通交易,让农村土地私有化撬动20万亿的资金流入农村。引导城市资本和投资资本进入农村。
    农村土地私有化也不是一步到位。先以农作物用地区域试点,粮食用地暂时不动。待成功再逐步在更大区域农作物用地推广,最后粮食用地推广。步骤如下:
    1, 农村宅基地,自留地,农业用地全面登记,确权(土地使用权)。保证登记农民的土地利益。农业用地全面登记分2类:农作物用地和粮食用地。
    2, 农作物用地经登记确权可以进入流通买卖。为了避免土地过小的不经济性和出现土地垄断,先限定一家人可购买土地在30亩至100亩之间。以农作物用地进行流通交易改革试点。稳定粮食用地的面积不变,保证粮食生产的安全。
    3, 土地交易价格确认:
    对农民愿意进入交易的土地,按照每亩土地一年1000元净收入来计价,总价以20年土地合计收入值计算。
    农民土地使用权交易价格:1000元/亩/年*20年=20000元/亩,交易金额全部归农民所有。
    农民农村宅基地,自留地交易价格自行协商。
    土地永久产权交易价格:等于农民土地使用权交易价格,及20000元/亩。这个钱进入财政专门账户,50%用于冲抵地方债务,50%用于当地居民养老医疗教育保障。
    每亩土地的基础交易价格就是:农民土地使用权交易价格加上土地永久产权交易价格。金额就是4万元/亩。30亩至100亩就需要120万至400万元。以现在农民1000元/亩/年的年收益算是2.5%,但引入资本和科技的力量,一亩地达到2000元—4000元的年收入是可能的,那么年收益是5%---10%。这样的收益率也有利于吸引投资资本。
    现在很多农民种1年地,1亩地根本净收入达不到1000元,许多人是微赚,打平,甚至亏本。所以农村出现许多撂荒的土地,这些不利于农村的长远发展。
    所以未来的农民一定是四有新人:有知识,有资本,有资产,有市场。传统落后的农民和农业必将被淘汰。中国农业最大的弊端是,有土地的不知道怎么发展,知道怎么发展的没有土地。而且二者都有土地不是永久经营资产的担心,无法加大投入和永久经营。也是中国大部分农村长期落后的原因。同样,因为土地是国家集体的,是租赁的,那土地使用人对土地的保护和休养生息也是很不重视。故水土保持和环境保护也是很差的。

    4, 农村用地交易只可以进入县级土地拍卖中心公开拍卖,登记交易,不能私下买卖。土地拍卖中心拍卖的土地拥有永久产权和土地使用权。拍卖在4万元/亩的底价进行,拍卖的总价政府和农民对半分成。可以避免私下交易的强买强卖及不公平的交易。也可以保证农民及时全额拿到土地交易金。

    5, 土地盘活的账单:中国有18.3亿亩耕地。如果以1/3的土地进入流通,约6亿亩计算。2万元/亩*6亿=12万亿元。估计有25%的农民,约2亿农民愿意卖出他们的耕地。那么意味着每个农民将获得约6万左右的现金收入,一个3口之家,就有18万的金额。这些钱可以用做他们在进城后的启动资金。再加上他们农村宅基地,自留地交易的收入虽然不能给他们永久的生活保证,但可以让他们在转入城市时,有一个更好的基础。如此,也可以切实支撑到国家对房地产行业的去库存行动。因为即使这进入流通的1/3的土地产生的12万亿资金,有50%进入房地产去库存,6万亿资金的购买力也是非常可观的。
    大家都清楚,其实有许多的农民每年来回奔波在城市和农村,甚至即使他们生活的重心更倾向与城市,但因为舍不下农村的一亩三分地,下不了离开农村这个对他们视为鸡肋的地方。而把老的,小的放在农村,一家人不能团聚,享受幸福的生活。农村可能是进城农民的退路,但始终给自己留退路的人,也会绊住他的发展。对于一个时刻给自己留退路,踌躇不前的民族,同样如此。而且关键是现在的农二代,农三代,他们还回得去吗?
    卖出土地的人群首先应该是生活重心已经转到城市,土地基本撂荒的2,3亿人口。他们基本都已经在城市生活多年,甚至都有工作或者职业。前期私有化只是相当于:这2,3亿人的大规模现金派发。这是国家反哺农村,农民的最公平方式。因为他们放弃土地使用权,获得交易收益。通过这种方式的财产收入既切实补贴到大量老百姓,也可拉动社会消费。
    6, 除了农业土地,还有林业土地,草原土地,甚至可生产利用的荒漠土地,有降雨的沙漠土地等都可以逐步进入市场流通,成为老百姓的私有财产。政府建立公开,公平的交易平台,把这些资产进行交易流通,并保护个人拥有合法的资产。通过交易流通,推动中国国内巨量的资金进入第一产业生产,带动第二产业制造,进入第三产业消费和服务。最后新的社会财富被创造,资金循环流通,所有人都获益。
    随着工业4.0的发展,机器人将替代以前生产线上的产业工人,工人的工作岗位将不断减少。这是历史趋势。逐步推动土地的市场流通和私有化,是创造机会,解决就业的主要办法。以前就业需要工厂和岗位,以后工厂提供的岗位越来越多地被机器人替代,工人的岗位越来越少,服务行业的岗位也无法无限增加。人们就业可能除了工厂的工作,服务行业,就是在自己的几十亩土地,几百亩林地,或者几百亩草场,甚至几百亩荒漠,沙漠这些土地资产上进行劳动,运用机械和科学技术,发挥自主能动性,创造财富。只有人的创造性,能动性,这些是机器人永远没法取代的。

    7, 各种土地的流通交易和私有化,为城市资本和投资者提供很好的资金投资标的,促进资本在中国国内高效流动,推动经济发展和活跃。减缓和减少国内资本因国内没有很好的投资渠道,不得不流向海外的状况。在人民币贬值,美元加息进程的时间节点,避免国内资本加速外流,提供国内有价值投资项目是留住中国资本的最好办法。
    中国有老话,“衣锦还乡,荣归故里”,“告老还乡”等,这些是非常美好的一种人生成就。也是几千年来,成功者回馈农村和故乡的最自然,简单的方式。但现在,从农村迁出的户口谁还迁得回去。这就无形中阻断了中国几千年来形成的财富回归农村的道路。因此,中国许多的成功者只能呆在拥挤的城市,或者出国,因为他们根本就会不去了。他们的乡土观念只能越来越淡。没有根,或者无法落根的人,怎么会有故土情节呢?
    8, 三赢的局面:政府付出名义上占有的土地永久产权,获得12万亿的财政收入,逐步的推进还会获得更多的财政收入。这些收入可以冲抵政府债务,补充养老医疗教育保障;有土地梦想的人和投资者,付出现金,获得永久产权的土地,实现自己拥有土地和资产的梦想;原来耕种或辍耕的农民,如果愿意,可以卖出他们的土地,而一次性获得土地20年的收益,并开始他们新的生活。这也将是中国最大规模和公平的现金派送,将惠及亿万人。
    而且,如果全面推行农村土地流通交易,那政府将获得超过30万亿的财政收入,冲抵政府债务,补充养老医疗教育保障;也同样有30万亿的资本流入几亿农民,让他们以此开始一个新的人生可能。
    9, 观念的革新:80年代初,改革开放前,中国的城市里99%的企业都是姓“公”的,都是国有企业或者集体企业。30年后,中国的城市里,90%以上都是私营企业或者股份制企业。中国城市也几十倍的繁华,商品极大丰富,老百姓生活也几十倍的富足。可见,纠结于资产姓“公”或姓“私”,国有或私有,对经济的发展毫无用处。
    前30年,是城市资产的自由流通交易带动中国发展,以后的30年,或者20年,可能就是农村的资产流通交易来巩固中国的发展。中国农村落后的现状可能也是给中国一个战略腾挪的空间,一个发展余地的机会。
    10, 提供大量就业机会。
    未来3-5年,中国就业问题挑战最大的地方不会是农村,而是城市。现有趋势下,城市人口越来越多,互联网的发达,科技进步后,城市的就业岗位越来越稀缺。如何解决就业,创造就业岗位是一个办法,岗位的转移也是一个办法。如果城市中的中产阶级有一部分群体可以退出城市,把自己的工作岗位让给其他年轻人,无形中也会大量增加就业机会,缓解中国的就业压力。
    简单的计算一下:6亿亩的土地流通,如果每户平均50多亩土地,约有一千万户购买土地,每户3口人,约有3千万人的就业问题解决。而且他们都是携带资本流入农村,他们也会雇佣当地的农业人员,如每户提供5-10人的就业机会,那就可以拉动5千万到一亿人的就业。
    而且,这一千万户进入农村的中产阶级大多会在农村大兴土木,可能修建农田水利,或者自己的住宅,这些无疑会继续提供农村当地的工作机会。并且拉动建筑,水利设备,基础设施,农业机械设备的建设和投入,也会带动知识,信息,技术传播到农村。这些一定比政府的投入更加高效和完善。这些新“地主”不会增加政府的债务,不会增加国家财政负担,不会向老百姓要钱,也不会对社会有负担。反而还要增加财政收入,增加税收,提供就业岗位。
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