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房地产投资依然无忧,逆向思维让你找到真实

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  • 作者:66端午88 时间:2011-01-29 22:31
    判断依据,大部分2,3线城市税收收入的接近4成半由房地产行业提供,另有一成半由相关的建筑相关行业提供,金融行业提供两成半(和房地产相关行业关联吻合度极高),就是说:地方政府的税收收入80%要有房地产相关产业链提供。所以任何阻碍影响税收收入的政策都将在实施时被大打折扣。
    反观其它行业税收收入,即使可以增长,增加量也比较少,对总量影响有限,不足以支撑政府的刚性支出。
    以上仅仅计算了房地产行业的地税口径收入,尚未计算土地出让收入(国土资源方面的收益),如果算上这个收入,地方政府的收入8成以上都由房地产相关产业链支撑,关于营业税转增值税的传闻结果,可能会改,但结果是不会降低实际税负率。
    由上所述得出结论,不论是1,2,3线城市,房地产投资将依然是政府的主力投资方向,如果市场价格发生下滑,可以利用拆迁等多种手段刺激需求,我们要做的事情依然是等待一次小规模的下滑机会,继续逢低买入,看清大形势,顺势而为,不要做趋势的叛逆,因为趋势不会轻易转向,特别这个趋势已经延续的10年的前提下,你怎么能轻易判断未来10年它不会延续哪?趋势也绝不会掌控在P民手里。

    作者:66端午88 时间:2011-01-29 22:45
    税务局的真实数据。
    作者:66端午88 时间:2011-01-29 23:10
    所谓经济崩溃,就是经济体系颠覆,组成经济的诸元素全面失去联系,可影响到经济运行的税收,财政,货币调节工具全部失灵,经济陷入停顿,无法运行。

    中国有这种可能吗?看到天涯论坛的诸多牛人,都在试图寻找这个一举成名的机会,通过蛛丝马迹,通过历史的事件,通过逻辑分析,力图把某些欠缺联系的单独事件转为自己的依据,大家不妨全面分析一下,目前的中国有这种可能吗?偶得出的结论是绝无可能,首先,中国不是一个传统意义上的市场经济,更不是传统意义上的计划经济。中国的经济发展不是建立在计划之上,更不是建立在市场需求之上,而是建立在国家意志之上的,谁都知道经济的本质政治,政治的基础是经济。这两者是相辅相成的核心要素。市场经济也许会出现崩溃,那是因为市场经济的核心基础是需求(更接近真实的需求),真实需求是完全市场经济无法回避的因果关系。中国是吗?不是的,中国的需求建立在两个基础之上,第一个是国家的需要,第二个才是真实的需要
    。国家的经济份额是多少?按照我的计算,国家体系的运行能力和增值能力2-3倍于真实的需求一方的总量。国家意志主宰着经济主线,任何自以为是忽悠和预测经济崩溃的判断,都出于建立在真实需求的基础之上,不论是探讨1929年的美国,还是1990年的日本都是这样,毫无新意。与其探讨民营经济和真实需求的崩溃,不如探讨国家需求是否存在崩溃的可能。
    其次,我们探讨一下大家的感觉,总而言之,2006年后,大家的最突出感觉是国进民退了。我们不要探讨出现这个结果的1万个原因,这么小的帖子,根本也放不下这么大的论题。我们只谈结果,国进民退后的环境是这个国进来后,行业利润在普遍提升,门槛在逐步抬高。这部分市场逐步成为国家需求的一部分,这就是事实,我国的真实需求的市场基础在逐步边缘化。影响力在逐步走低,只要控制好原料库存就不会出现2008年的所谓崩溃,在2008年的所谓崩溃中,由于国家需求部分不能主导经济运行,一旦外需下滑,真实需求就会将经济的缺陷短时快速放大,导致经济活动停摆。2008后的中国经济,到现在才运行了3年不到的时间,所谓一朝被蛇咬,十年怕井绳,不再有2007----2008年的激进运行模式,都还在后怕哪。大规模囤货压库,那是极为少见的行为,通胀会失控吗?也没这个可能,通胀会继续存在,但也极难失控,我们今年和明年面对的最大问题是:钝刀割肉,绝不是什么所谓崩溃。
    作者:66端午88 时间:2011-01-29 23:19
    上海和重庆都是计划单列市,对于省一级的部门,不可能施行全省范围内的房产税试点,比如浙江的杭州,它就绝无可能试点一个房产税细则,最多是行政干预,对付行政干预,投资者会有诸多的回旋余地。不信等着看吧,重庆的结果绝不会让房价就此不动,如果继续上涨,等于试点失败。如果下滑,将导致重庆经济全面下滑,是另一种失败。
    作者:66端午88 时间:2011-02-05 23:16
    中国的下滑极限最多回到计划经济时代,有什么好怕的。事实上,我们的经济对内部分正滑向计划经济。最充足的证据就是喊空的人越来越多,可是经济数据并不支持这个观点,其中或许有部分统计因素在里面,绝对总量还是有相当部分是真实的,但谁占有这个数据是要研究的重点,真正的利润来源和新增份额大部分是计划体系内的部分,这部分带来的进展通常和平民阶层毫无关系,主要都是为税收,国家财政,国家投资,垄断行业所拥有,总篮子大了,你们的篮子里并没有什么新货色。
    国家意志对经济的影响已经达到空前的规模,这个论点我在其它论坛上论证过,就是M2的增量主要是把民营的资本从实业领域挤出,而这种溢出效应导致了资产价格的大幅飙升,因为民营资金逐利的特性,喜欢短平快的项目,而国内短平快的项目目前已经饱和,长期投资的风险另民营资本望而却步,国家在几次三番启动这些项目力图拉动民企进入失败后,只能自己跳出来做这些项目,结果必然是需要大量的新增投资来驱动,民营资本只有两条路可走,第一条:稀释自己的资本加入这场豪赌。第二条:逃离长期投资领域,形成二元化分立的博弈资金群。目前看来民营资本选择了第二条。
    既然在2008年后,民营资本已经选择了第二条路线,那么未来就变的清晰起来,就是主流经济的计划性特征将越来越明显。他们将主宰小范围的,可控的,边缘化的波动。而中国的主流经济将沿着国家利益为主线的方向
    缓步攀升。如果民营资本在几轮折腾后,无法对冲货币的兑水,将逐步被边缘化,直到丧失局部市场的控制能力。此时,中国将返回计划经济的起点。如果在若干次神来之笔一样的惊心动魄的翻云覆雨后,博弈性资本攫取了更多的波动性利润,并大量侵蚀计划体系的财富,中国的计划经济回潮被强烈阻击,两种目的性非常强的资金最终达成平衡,这算是最佳结局。如果计划体系资金一败涂地,则会造成中国经济崩溃,这种可能性基本没有,这种可能是:中国完全放开各种金融管制,在国内外流动性的夹击中,才会最终出现这种可能。
    所以,我判断中国1-2年内的走势就是钝刀割肉,逐步挤压民营资本的流动性,但不会一刀致命,房价也是这种走势,涨-----不会涨的多,最多达到名义CPI,连真实的CPI都超不过。股市的走势也是这样,涨跌均难。实业投资更是这样,赚钱容易,想赚超越CPI的快钱,没戏。

    至于房产投资的问题,我坚信:持有房产仍是目前最佳的防御手段,但防御效果,要看你手里东西的成本,费用,现金流,稀缺性综合研判。
    买房将更加困难,主要是受到收益率太低的约束。至于房价会跌吗?这个大家放心好了,没有可能大幅下滑,目前市场需要的是急速缩量的过程,连续缩半年最好,这将导致国家税收陷入瘫痪,地方财政入不敷出,地产商的资金链断裂将导致银行抵押品大幅缩水,核心资本能不能对冲抵押品的估值下滑。先看计划体系的资金能不能承受这种压力,我给大家的建议是:买方进入观望期,长期持有方着力拉高房租,提高长期受益的现金流量。等待局势明朗后再行操作。
    作者:66端午88 时间:2011-02-06 11:43
    很多人都对2008年底的经济短期失控耿耿于怀,认为那是一次崩溃,现在回头看看也不过如此,在2004年短期调控后,中国缓慢积累的超发货币面对国内持续加码的调控措施和外盘崩溃的一次合力作用,当时由于长期的经济快速发展带给企业的预期,企业库存和产品积压尽在高位,房价的连续上扬也需要一个快速的回落整理来夯实上涨的成果(事实上房价在07年10月后即开始调整,对应股市的房地产行业指数也提前大盘指数4个多月开始筑顶),资本市场其实已经给了经济基本面一个很长时间和很明确的预判,从2008年2月后即开始连绵下滑,房屋买卖成交量也陷入低迷(成交量下滑了5成以上),2008年9-12月的突然失控,与其说是突然一击(对于管理层来说),不如说仅仅是业内人士兑现预测而已。失控的同时也就宣布底部来临,不但股市和房价到了重要的底部,经济也从断崖下滑后,进入了缓慢的筑底阶段,资本市场往往会先行启动,实体经济则在徘徊数月后(主要是消减高价库存和产成品的过程),自09年5,6月后也进入复苏阶段。
    我们目前面临的调控,我认为是正常和符合规律的,目前欧美为代表的外需市场都在进行刺激,我们理应利用这个时机进行反向操作,大力回收流动性,夯实发展的基础。而不是像现在这样搞出若干个所谓什么高铁,什么水利计划,什么核电计划,管理层正在引导大家犯错误,也许是无心的,也许是有意的。
    作者:66端午88 时间:2011-02-06 12:14
    房产这个东西,区域性和功能性是其最核心的要素,房地产在建成前对经济发展有巨大的促进作用,在建成后则成为财富的储值手段,在建成前是政府部门的收入利器,建成后则成为分享政府收入的寄生虫,目前政府部门讨厌的是后者,力图通过征收持有税来摆脱这个寄生虫,P民的理想当然是少盖房,我有房,我有只赚不亏的房,这和政府的预期绝对是南辕北辙,构成了博弈的关系。
    知己知彼才能洞察博弈方的意图,先彼动而先动,及彼动而我先至,相信在中国这种投资环境及其恶劣环境下九死一生的投机资金已经找到如何应对的手段,这就是主动大幅缩减成交量,降低房地产对中国经济的输血量,目前这种走势已经比较明朗,在1月底到目前,各个可供参照的城市样本销售量分别萎缩了80%左右。如果以这个成交量来计算,180个工作日内,将导致财政和税收陷入泥沼,同时将房地产相关行业(能源,运输,金属非金属,汽车制造,纺织,建材,建筑,家电,广告,装潢)统统拉入低谷。180个工作日,对于国内大型地产商来说,资金链不会断裂,对于政府来说,很难熬。
    至于地方政府的对策,很简单,就是你不买房,我就在政策允许范围内制造需求,重要特征就是旧城改造,以商业地产补贴住宅需求。这构成了商业地产绝佳的逢高获利了解时机。因为,在未来营销手段革命中,垂直销售和虚拟销售将挤占相当份额的传统零售份额,持有零售商铺的风险正在逐步加大,地方政府正在大规模的制造过剩的零售能力,同时一部分不了解商业地产的资金也在把投资重点由住宅转向商业物业,这种合力将导致今年的商业物业投资大幅提升,无疑会助涨其价格水平,逢高卖出部分高估的商业物业将是今年的重中之重。
    作者:66端午88 时间:2011-02-06 13:28
    多头还用战斗吗?多头只是坐山观虎斗而已,谁最危险:拿了地的,正在盖房子的,盖了房子没卖出去的(地产商)。谁更危险:就是持有这些未完成商品的股份持有人(上市公司股东和银行股东)。谁最危险:当然是经济的承载体,国家体系。房地产一旦销售成功,就脱离了险境,即使将来洪水一片,被卷走的也是洪水自己和浮萍。
    多头成功的将开发商和国家体系剥离,让国家站到空方一边。国家站到空方一测,意味着国家将失去资金支持,意味着国家要自己拿钱补贴空方,这样一来必然导致开发资金陷入短缺,如果国家强行开建大量廉租廉价房,就势必以货币价值补贴民生,资金可涌入民生领域获取差价。如果国家量力而行,缓步解决民生问题,就会导致库存房产成为短期稀缺资源,多头有从容的进退时机。
    说一千道一万,按照你们说的那样会崩溃,当然也就没人再盖房子了,由国家解决住房的历史你们也看得到,上世纪90年代前,谁有可能拿到房子,体制内人士和官僚阶层,以前这些人能拿到住房,现在商品化了,人家还是能拿到,将来返回计划经济,还是这些人能拿到,原来拿不到的不论过去现在将来,拿不到就是拿不到,解决住房是成为这些人的一份子,而不是让这些人放弃住房给你。不要认为谁就会缺心眼,成本1万的房子,5千卖给你,这样算起来它会亏50%,它抵押给银行都是溢价的,大不了甩给银行了事,最多亏个20-30%,遍地烂尾楼才是符合逻辑的崩溃结局,绝不是房价便宜的人人都买得起。
    作者:66端午88 时间:2011-02-06 14:02
    照楼主的意思,过去现在将来,体制内人士和官僚阶层是永远的骑在人民头上了?

    呵呵,可笑。

    大清朝你是满族八旗的子民。民国你是国民党的子民,现在你是中华人民共和国的子民。这有什么可笑,P民不认命,就不要做P民,赶快国考去。
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