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【王大麻子专栏】物业税利国利民,越早越好

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  • 作者:王大麻子 时间:2009-05-26 18:07
    物业税利国利民,越早越好
    王大麻子 09-05-26
    (http://lishiba1.blog.tianya.cn 和http://blog.sina.com.cn/zhbxiang)

    物业税也即财产税,通常是按物业评估价的一定比例(比如2%或3%)征收。物业税利国利民,可实现资源配置的效率与公平,物业税改革计划早就拟定。在一些地方空转四年之后,武汉将于今年率先进行实际实施,中央政府也将包括物业税在内的税收改革作为2009年的经济体制改革的重要内容。但考虑到各种因素,特别是物业税所要替代的原来相关税费的既得利益者的阻挠,物业税可能对房地产市场(住房价格)影响结果的不确定,物业税在全国范围的实行,可能还很远。因此一些人认为,在危机期间物业税不宜出台。但王大麻子认为,物业税利国利民,越早越好。

    物业税利国利民
    第一,物业税本质上是不动产(特别是房产)所有者(持有者)支付的政府公共服务的费用补偿,因此体现了公共服务谁享受谁付费、享受越多付费越多的公平原则。为此,物业税或财产税由提供地方公共的地方政府征收。物业税实施后,地方政府的土地出让金收益大大减少,但物业税征收范围比土地出让范围大得多,完全可以弥补土地出让金的减少。同时,物业税与土地出让金相比,征收和使用更透明,有利于反腐败。
    第二,土地和附着于土地的房产价值会随着社会经济发展,政府公共投资增加而自然增值,此部分增值的价值来源于社会经济发展、公共投资的外部经济效应。按物业价值征收的物业税,可将物业价值自然增值的一部分归于社会,从而实现收入分配的平等与公正。
    第三,物业税,增加了物业(住房)使用成本,可减少人们对大面积住房、多套住房的非理性和投机性需求,这既可使土地资源能够更多用于生产性用途,也使房产价格大大下降,使囊中羞涩者的刚性住房需求能够在低价位上得到满足。特别地,虽然物业持有成本增加,但由于购买成本下降,刚性需求者取得和持有物业的总成本并不一定会增加。
    第四,物业税有利于税制的优化,包括:减少与土地开发、物业流转相关的混乱的税费;资源税、环境税等的执行,可使生产要素税成为税收的重要支柱,降低或减免增值税等间接税,促进税制的公平和效率。特别说明的是,物业税(以及资源税环境税)的开征不能增加社会的总体税负,而是要优化税制、优化税收结构。

    物业税实施原则
    第一,物业税实行三级累进制率。各地可规定一个最低人均居住面积,低于等于此面积的物业不收物业税,或物业税率为零。高于此居住面积的,按居住面积的大小累进征收。居住面积大的税率适当提高,多套住房者税率提高。
    第二,考虑近几年高价住房购买者的利益。物业税,可降低住房价格,当然也会降低土地出让金价格。近几年的购房者,或已建成但未销售的住房,已向政府支付了高额的土地出让金,因此应降低这部分物业的物业税率(比如不征收或减半征收)。这也有利于使现有高价房产价格不致波动太大。可考虑在一定时期内(五年或十年),购买成本高于物业税实施后的评估价值者,适当降低物业税率。
    第三,原有福利性分房,公务员住房,都应正常地交纳物业税。

    物业税开征越早越好
    那些以危机期间,开征物业税会增加居民负担,加剧房地产市场波动为由,反对目前开征物业税的说法是没有道理的。按此说法,我们应在经济和房地产市场繁荣时开征物业税。但是,在前几年经济和房地产繁荣时,这些人也是反对开征物业税的。
    更何况,前已说明,若实施物业税时,酌情考虑购买高价住房者、以高价拿地的投资者或开发商利益,对现有住房价格影响不会太大。更重要的,物业税可使二手房、新建房价格大大下降,从而刺激刚性需求,是有利于房地产市场繁荣的。
    最后,税收或税制是利益博弈的结果。越是推迟物业税,现有既得利益越成长越固化,其博弈力量就越强,有利于公平和资源配置优化的物业税就越难以开征。

    王大麻子是福利性住房享受者,我期待交纳物业税。



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    作者:王大麻子 时间:2009-05-26 18:36
    不懂1楼的意思
    作者:王大麻子 时间:2009-05-26 18:46
    我国研究开征物业税 炒房可能颗粒无收
    作者:想补碘多吃盐
    25日,国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,《意见》提出,今年要全面实施增值税转型改革;统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度;研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度;研究制订并择机出台资源税改革方案;加快理顺环境税费制度,研究开征环境税;深化房地产税制改革,研究开征物业税。记者就此采访了多名长期关注物业税的知名专家。

    据了解,不动产税又称房地产物业税,它是一种选择性的财产税。通常的不动产税是指不动产保有税,即对自然人或法人所持有的不动产进行课税。一般来说,不动产保有税的课税对象只限于土地及房屋。

    此前,北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行,有关物业税的开征讨论也持续了四五年。财政部财政科学研究所所长贾康评价说,国务院发布研究开征物业税的通知,实际上是将物业税提上研究立法的日程,相信该新税种会很快出台。



    现状:房地产税比重偏低

    炒作严重导致泡沫

    著名经济学家易宪容认为,目前房地产税比重偏低,仅占全部税收收入的2.36%,占地方财政收入的比重也仅为8.12%。正因如此,房地产市场炒作严重,个人住房消费也盲目扩张。

    易宪容指出,中国的房地产税收政策的严重不足,造成了房地产市场严重的财富分配不公,也使房地产开发商缺乏生产中低端产品的动力。同时,持有较多住房的投机者也不愿把住房流入市场,从而人为制造房地产供求关系的紧张,不断地推高房价。

    “对消费者而言,在房价高企时,仅对流通环节课税,只能严重增加住房自住者的购买成本,降低自住房购买者的住房福利水平。在房价进入下降通道时,减少房地产交易环节税收政策,也只是杯水车薪。”易宪容说。



    影响:加大屯房捂盘成本

    迫其降价售存量房

    中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,开征物业税应从长远考虑,不应过多顾虑对当前经济的短期冲击。

    刘桓评价说,当前房价虚高已成公认事实,如果长期听之任之,将产生更多隐患,一旦房地产泡沫破裂,造成房价暴跌,付出的代价更高,还不如从一开始就做好制度规范。

    “开征物业税将增加屯房捂盘者的持房成本,最终‘逼迫’炒房者降价出售存量房,平衡市场供需关系。”

    除了加重捂盘者税负外,刘桓还认为,开征物业税将使开发商有更多动力开发中小户型,更利民生。

    易宪容也认为,在房地产炒作较为严重的地方,通过开征物业税,将使房地产炒作者颗粒无收,那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来,市场泡沫也会自然消退。



    预测:普通住宅影响不大

    高档豪宅才是对象

    贾康认为,除了营业性的不动产被物业税覆盖之外,首先可能被考虑覆盖的应该是高档豪华住宅,老百姓的自住住宅不会受到太大影响。

    刘桓也告诉记者,政府学界基本达成一致认识,基本自住需求者不征税,超过居住标准才课税。

    贾康表示,按照中央、省、市县三个财政层级,房地产税应该配置在市县层级上。因为一来税基的评估比较复杂和特别,只有放在最基层,才能尽量减少信息不对称的问题;二来如果地方政府把它作为一个主要收入来源,就会尽力于本地投资和人居环境的优化,这样辖区内的不动产才能升值,它的税源也会随之扩大。

    作者:王大麻子 时间:2009-05-26 20:23
    作者:我不是大宏 回复日期:2009-05-26 19:33:52
    除了有关部门,只有脑残才会为国家加税叫好
    =========================
    把任何税改都看作加税,必定是脑残。
    作者:王大麻子 时间:2009-05-26 21:32
    我也经常骂*府,但不能连有利于国家民众的事情也骂。
    作者:王大麻子 时间:2009-05-26 22:58
    作者:无限菜 回复日期:2009-05-26 22:23:57
    大麻王子,你所说的物业税是针对谁的?我等小屁民交不起哦
    =======================
    你的居住面积若大大低于平均值,可不交。若大大高于平均值,则肯定要交纳较高税率。

    你可以换过小一点的居住。

    同时,征收房产税后,应该减少其它税费,你还可能受益。

    当然,你若是有几套大豪宅的主,应该多交。
    作者:王大麻子 时间:2009-05-27 09:14
    作者:SXSX1972 回复日期:2009-05-27 08:41:38
    没听说为加税呼万岁的,楼主不是吹鼓手就是大厦比。3年前加征房产交易营业税也说是为了降低房价让低收入者买得起房,打击炒房行为。如今房价翻了几番,作何解释?如今开征物业税又说是为了打击富有者屯房的行为。我请问国家加征物业税我们纳税人到底能得到什么实惠?如果作为交换,我们缴纳物业税,官员公开家庭财产,如何?我们缴税,他们公开。我们不养贪官
    ======================================

    原以为只有官员是极力反对财产税(物业税)的,原来还有这么多脑残也反对财产税。。。。

    中国人的智商,真是令人灰心丧气。
    作者:王大麻子 时间:2009-05-27 10:56
    各地物业税面面观

    ·香 港:如房地产作出租用途,则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值,以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收,税率为15%。

    ·日 本:日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等,同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。

    ·美 国:不动产税,归在财产税项下,税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收,各州和地方政府的不动产税率不同,大约平均1%到3%。

    ·德 国:不动产税,根据评估价值的1%-1.5%征收。

    ·比利时:不动产税,比利时的房产都要评估其名义租赁价值, 然后根据地点,每年分别征收名义租金的30%-50%。

    ·丹 麦:不动产税根据房产(包括土地)价值缴纳,税率最高不超过2.4%,根据地点不同而改变。

    ·芬 兰:不动产税税率不同地区不同,税率在0.5%-3%之间。根据税务机构的评定值纳税。农田和森林免税。

    作者:王大麻子 时间:2009-05-27 11:46
    作者:街机达人 回复日期:2009-05-27 11:03:51
    作者:王大麻子 回复日期:2009-05-27 10:56:22
    ————————————————————————————
    中国政府收的税还少吗?你在税收方面还真是要做到“人无我有,人有我优”啊。总的税负已经远远高于别国政府了,想征新的税,麻烦你先呼吁把别的税种取消。至于地方政府和中央政府之间的利益怎么分配,还轮不到你这二百五操心。


    =========================
    怀疑你没看我贴子内容就乱咬。

    怀疑你是有多套房产的贪官。
    作者:王大麻子 时间:2009-05-27 13:13
    有多套房子的贪官们,这下有理由反对财产税了。。。因为这么多反对财产税的屁民。
    作者:王大麻子 时间:2009-05-27 21:00
    ????
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