看看十库kksk.org

纵横十年房地产高管对房价的观点,无偿回报各位提问

  • 1
  • 下一页
  • 末页
  • 页码:
  • 作者:草根名流之张 时间:2013-08-05 09:14

    先上干货。

    上正文

    中国作为一个千百年受着:“先成家,后立业”的人生模式影响的国度。成家,有一个房子,成为一个婚姻成立的前提!有人笑谈:是中国的丈母娘,逼高了中国房价! 确实,作为地产人,我们真的很感谢那些丈母娘。
    那么作为一个中国青年,25岁到了一个成家的年纪。现在我负责的几个售楼处,婚房逐渐成为一个主流。买房子的99.99%需要按揭,买房子的90%在25-30岁之间。根据我的统计,只有不足5%是靠自己的实力,不需要家里的资助买房的。当然还有一些富二代,家里早在他几岁的时候就为他准备下几套婚房。这个毕竟大家就不要羡慕了,羡慕下去,只有撞墙死。
    举一个例子:我一个别墅项目,一个某局局长,为他的儿子和情妇买了2套别墅,一个作为婚房,一个作为爱巢。我原本以为他孩子没有20也有18了,后来他小媳妇(离婚后再娶的)抱来的时候,才发现他儿子刚满月,老来得子,真是一大喜事啊,买一套别墅庆祝一下,我本来担心他儿子太小无法办贷款,这个局长倒是替我们着想,一次性2套全款900万,公务员知道低调,给我们财务转账,没有开着它的别克小车拉现金来。
    书归正传,为什么说穷二代,农二代,职二代,或者说普通青年为什么不要着急买房呢?
    (1):韩寒说过:我的女朋友逼着我买房,我就送她2个字:滚蛋!

    作为一个地产从业人员,我对地产有更深刻的了解。我想把的观点如实的表述出来,给那些困扰到房子的巨大阴影下的年轻的人们一丝清新的空气,聊表慰藉。其实我研究过邻国,日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究发现,日本青年结婚买房子也很贵,日本弹丸之地,人口密度很大,房价当然比较高(东京中等房价4万人民币左右),日本青年却不着急买房。日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会,也更不利于自己的职业发展,我们了,安家安心稳当的过生活,不惜借贷做房奴。 当然,上面只是一个社会上流传已久的原因。一个根深蒂固的传统问题。谁有房,谁就是有为青年,谁没有房,谁就是坏孩子。现在的小妮对年轻人的评价标准大抵如此。
    除此之外,青年人诚惶诚恐的买房,还有其他2个原因。
    首先,我想说大多数国民被我们地产商人和媒体洗脑了——现在不买,以后还会涨,房价永远比工资涨的快。现在不买,恐怕以后再也买不起了!
    事实真的是这样吗?

    (2):我这里没有那些所谓专家的数据,在用行业事实去驳倒这个谬论之前,我想先讲几个例子。现在的80后很难了解80前的一些事情,除非读书或者像老年人请教。我在研究改革开放初期的经济现象时,发现一个很有趣的现象,就是媒体舆论引导经济的秘密。
    案例一:在70年代,电话刚刚兴起的时候,就有舆论称:楼上楼下,电灯电话是富裕人群的象征,是身份的标志。那时候有一部电话,可以被神化到领导干部的层次。所以,在上海即使安一部电话5000多,也有很多人排队去买。图的啥?身份,面子,潮流!媒体舆论引导之。现在座机5000元?笑话,前不久,移动跑去家去,免费送了一台给我妈。我妈还嫌家里电话多。丢一边去了。
    案例二:结婚三大件。三大件”,即自行车、手表和缝纫机。而80年代,结婚时的“三大件”就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了90年代,“三大件”水涨船高了,更新成电脑、空调和摩托车。 如今,结婚“三大件”被默认成“三大子”,即“房子、车子和票子。每一个时代的商品工业的大发展,都便随着舆论引导。不引导谁去拼命买彩电,洗衣机,不引导这些海量生产的产品卖给谁?这些企业怎么发展,国家怎么增加GDP?大家想过没有,昔日昂贵的电话,冰箱,彩电,现在说起来是不是不值得一提?这里面深层次的原因是什么的?
    我想无非的供求关系。当一整个国家在渴求一样东西的时候,这个的东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢,就有商人涌入这个行业,就有投机倒把的人炒这个东西。70年代,自行车可是大件,谁有谁是NB人物,现在谁还买不起自行车,那时候就是买不起,有人屯自行车谋取暴利,现在谁囤积自行车啊,谁傻帽!
    现代人开始囤什么了?房子呀。国家大力发展房地产,现在舆论是结婚必需有房子。大家都在抢这个东西,媒体制作这个房子稀缺论。制造房子价格有涨了,一个月涨几百上千。
    从经济学角度讲:当需求被激发出来的时候,一段时间内,房子会疯狂上涨,加上中间投机倒把人的炒作,房子更是非理性上涨。更多的人,资金,热钱涌入这个行业,去疯狂的买地盖房子,我接触过的开发商有很多是做其他行业有点余钱的,看到自营经济一年赚的钱还没有一个楼盘一个月赚的多,个个疯 了一样涌入地产圈。做面粉的,卖鱼的,做鞋的,捣鼓蔬菜的,都涌入这个行业,疯狂买地,疯狂建房。这样就有一个问题,大家都在建房子。当房子的总量超过购房者的需求量时,结果会怎样?
    列位想过没有?
    在全国有多少套房子?未来5年会建多少套?
    现在社会独生子很多,再过10年。最简单的估计:孩子父母一套房,老婆父母一套房,小2口还有1套房。还算平衡,等再过10年,双方父母去世,这样一家就3套房。再过10年,这个父母还会为孩子再买套房吗?到时候房子还会永远上涨吗?大家有房子住了,买房子的人少了,房子还在涨?卖给鬼去
    所以说:房子永远上涨论,是绝对谬论,照现在的疯狂速度,用不了20年,甚至15年,房子就悲剧了。
    城市化进程到什么程度?
    北京涌入,济南被涌入,东营还被涌入吗?
    国家十一五计划:其中一条是发展社会主义新农村,2009年开始山东试点,大搞新农村建设,农民增收,农村城镇化,3-5年部分试点农民可以住楼房,大大平抑四线城市的上涨。农村城镇化。这也是城市化的一部分,并不是全国12亿人,10亿人是一二线城市就是城市化了。在美国也达不到。农民总归是大多数,而且未来新农村建设。传统的农民将逐渐减少。取而代之是新农民的增加,有土地,有乡镇企业收入,有楼房住,去北京干嘛?扫大街去?当保安?搞笑。另外国家十二五计划规划提出:每年在一、二线城市,新建600万套经济适用房,廉租房。5年就建3000万套,可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。另外,据我5年从业经验表明:现在不仅是大城市,楼房空置率高,甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。济南我的一个客户有7套房,他们村(城中村改造,洪家楼附近)和他一样有4套房以上的村民占大多数。还有北京,温州的客户趁着全运会来济南炒房的,一出生就买一个单元。鲁能领秀城,交房1年多了,入住率不到50%。一多半的房子空着。房产税的征收,以3%计算,那些手里有3套房子的炒房客,每年上缴数十万的房产税。他们要换房贷和利息,又要交税,此时会有大量二手房出手。一个是进城减少,一个是房屋增加。城市化带来持续的房价上涨。这个谬论也不攻自破了。
    如果你相信,10年前上万元的手机,电脑,摩托车现在可以轻松买到。
    我们就有理由相信:10年后,房子将不是问题。
    先租房吧,不要用最具想象力的黄金10年(25岁-35岁)给银行,政府打工。
    年轻人买房,无疑是透支了短暂的青春和对未来长久的想象力。有很多人还透支了父母的晚年。

    编后语:曾经,老婆孩子热炕头是中国人的梦想;曾经,上无片瓦下无寸土是中国人的痛苦。今天,中国人依然梦想着拥有一个属于自己的窝。房子影响着老百姓的喜怒哀乐,关注和记录着人们的梦想与现实、记忆与理想。此帖一出,是否属于另类的范畴已不重要,重要的是那些想贷款买房子的年轻朋友们,真正行动起来的时候还需牢记“贷款有风险、买房须谨慎。
    作者:草根名流之张 时间:2013-08-05 09:15
    先后杀戮于北京,上海,广州,成都和青岛,以及武汉等数十城市,如果各位对这些城市的房价有什么疑问,可以提出来,我将逐一抽空。
    作者:草根名流之张 时间:2013-08-05 09:26
    说说关于房产税最新的这个政策吧。这个房产税就相当于一个饵,用来吊最后一点鱼,所以我打赌杭州这个房产税是肯定不会实施的,只会天天上新闻做广告.待真正的紧缩开始,房子变成屎后,真正牛逼的存量房产税才会开始收,作为地方zf的一个收成。
    作者:草根名流之张 时间:2013-08-05 09:28
    继续干货:

    大型上市房地产开发商:
    这部分是一个很厉害的个体。个人认为,在某种程度上讲,房地产价格的飞涨他们负有不可推卸的责任。为什么呢?
    首先,上市公司有一个巨大的优势,就是从股市上募集到的大量资金。广义的认为房地产市场可以一定程度的被看作是资本市场。所以这样的市场中,上市公司因为掌握大量的资本,所以有很大的竞争优势。具体体现出来就是在城市的土地拍卖中,可以经常以“天价”拿下巨大的土地。这是它的优势。
    劣势呢?正是由于它是上市公司,所以体现的股民的集体利益,但是操作权却掌握在开发商手里,于是作为操作者的开发商来说,理论上讲,房地产的盈利已经不是他们个人的最大盈利点了。而在运用股民的钱买地进行开发的过程中谋取的钱财才是他们个人利益最大化的体现。那么这就存在着一种风险,就是开发商和公司的真正拥有者——股民,的利益不一致,造成开发商不负责任拿地,不负责任开发的情况。说简单点:存在一种可能,由于卖房赚钱需要分给股民,上缴利税给国家,所以上市公司的开发商把利润的来源更多的集中到开发的中间操作流程上,即:不惜代价,只管拿地,然后在开发过程中通过工程分包等环节谋取私利。
    这样一来,他们就可以达到不惜本钱的以“天价”拿地,不仅将城市的土地资源相对垄断在自家手里,还达到了挤垮小型开发商的目的。而这样的土地拿到手以后,至于赚钱不赚对他们来说已经不是最重要的。所以,所谓的劣势是针对老百姓的!

    而等到市场出现问题,房屋出现滞销的时候,他们又可以把风险转嫁给股民,让股民共同承担,真要是出了问题,负责的吧,对企业有感情的吧还要找点办法,或者是自动领罪;而更多的估计还不捐款潜逃啊?

    所以,上市房地产企业,尤其是缺乏社会责任感的上市企业其实才是房地产市场的毒瘤。他们不仅搅乱了市场,抬高了地价,进而推高了房价,并且还可以在失败的时候将风险转嫁给他人。对于他们,我想我们需要的其实是更多的万科们,和王石们,而不是不负责任的开发商。
    作者:草根名流之张 时间:2013-08-05 09:29
    大型国有房地产开发商:
    这部分开发商,在房地产高潮的时候大量的涌入,加上原来的中海等,构成了目前活跃在房地产市场中的生力军。而他们由于性质决定,从个人利益最大化原则出发,在某些方面和大型的上市企业性质差不多。同样有强大的资金实力,同样可以将风险转嫁,并且拥有更多的行政资源,甚至更加缺乏监督。对于他们,我不想过多的讨论。请大家部分参看大型上市房地产企业。

    从上面几种类型的房地产企业分析我们可以看到,真正的小型房地产企业其实相对安全;而中型企业和地区性的大企业是其中最危险的;而上市公司由于可以将风险转嫁,所以相对安全,但是,他们确是推高房价的重要元凶;国有大型企业,同样可以转嫁风险,但是由于他们拥有不可比拟的政府资源,所以是房地产涨价的既得利益者!
    作者:草根名流之张 时间:2013-08-05 09:30
    C、 银行
    说到房地产就不能不考虑到作为主要资金供应者的银行。银行从本质属性上讲也是盈利机构,那么放贷给房地产企业是因为房地产整体行业利润高、风险相对较小的缘故。因为,房地产行业的抵押物是不动产,较其他行业有相对较小的风险。但是,那是从前!在健康的市场中,房地产企业无疑是良好的放贷对象。但是在供大于求的市场中,银行不仅不能从房地产行业赚钱,还可能成为其巨大的受害者。甚至成为“中国最大的房地产商”!
    如果一旦市场发生巨变,房地产公司破产,那么他们开发的房屋就会被银行用做抵押物,或是被银行拍卖,或是被银行用于其他经营。但是,这些不动产在房地产市场下跌的时候同样也是会贬值的,所以银行不仅坏帐大量增加,并且即便是抵押物也会出现拍卖不出去和贬值的现象。这样一来国家的金融风险就增大了。
    而对于一些中小银行,甚至可能因为对房地产业贷款比例过大,而导致自身破产的现象出现。
    作者:草根名流之张 时间:2013-08-05 09:36
    @耗散结构论 7楼 2013-08-05 09:35:08
    自已有房,老婆家里有房,是独女,有一点余钱,可以买卖中山镇区的房子么?3000一平。
    -----------------------------
    中山镇区???可是广东省中山市??具体哪个镇??本人在广州开发房地产项目2年。对中山到相对熟悉。
  • 1
  • 下一页
  • 末页
  • 页码:
  • 文章信息
    • 作者:草根名流之张
    • 来自:天涯-经济论坛 前往来源
    • 【活跃15天 / 跨度116天】
    • 开贴:2013-08-05 09:14
    • 更新:2013-11-30 08:22
    • 阅读:267799 回复:4588 楼主:429
    • 字数:约69千字
    • 图片:2
    • TXT打包下载
    • 宽窄切换:【
    • 背景颜色:【
    • 文字大小:

    相似帖子