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移民波特兰 探索新生活

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  • 作者:波特兰暮光 时间:2018-08-08 09:31



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    作者:波特兰暮光 时间:2018-08-12 11:36



    | 695楼 | | | |
    作者:波特兰暮光 时间:2018-08-17 03:48
    投资时段的把握(Timing )
    “ 暮光,什么时间买房合适?” 朋友问
    “ 暮光,现在是高位还是低位呀?” 朋友炒股票时间长了
    “ 暮光,感觉夏天涨得快呀, 是不是该冬天买?....” 朋友很关心投资时段
    我明白他心中有 “ 十万个为什么?” 因距离和不熟悉产生迷惑,才向专业经纪寻求解释。投资是一个拨开迷雾、判断价值的过程,咱们就切磋下投资时点,抛砖引玉,欢迎争鸣!

    巴菲特是我们公司大老板, 我就秉承价值投资理念,来分析投资时段吧!市场有长期趋势、中期调整和短期波动,逐个来分析一下:
    一、长期趋势可以是3-5年或5-10年的长周期!
    “你觉得国内房价还会长期上涨吗?” 我问朋友
    “ 会涨吧?” 他答 “ 把土地价格涨涨,再多印一倍的钱,我看行! ”
    分析他判断的前提假设有三个
    1,中国经济独立封闭,进一步改革开放不会发生
    2,人民币可以关起门来自己玩,不用比较其他国家的资产价格,也不必考虑汇率变化
    3,房价独立于其他经济要素,房价大涨,不会导致物价涨,不会引发恶性通胀
    被过去几年房价爆涨狠狠鼓励过,有房的朋友都倾向于相信房价继续涨的预期!

    但回到房产价值投资的角度,房价涨跌的根本,一方面在于供求关系,另一方面在租售比。至于信贷宽松,加个人杠杆,博傻...就是投机的范畴了,潮起潮落,既有深层次社会经济的问题,也有人性的问题,日本房价泡沫的破灭、08年股市冲锋6124点、18年P2P网贷平台爆破都是如此!
    “ 保房价?还是保汇率?房价跌是万不能接受的,必须保吧?!”朋友很笃定
    我不以为然,天量建设,超出了购买力,强弩之末势不能穿鲁缟,房贷大跃进总是要付出代价的! 高房价这种东西和民生比,在关键时刻根本不值一保,也许就选保汇率了,也许哪个也保不了!更不要小看了国家的智慧,增长点会有的!股市、期货、房产都能产生税收,走上可持续的道路....

    “那美国房价的长期趋势呢,会跌吗?” 朋友问
    还没在美国买房的朋友们,希望房价能下跌,最好像2008年金融危机那样,俯冲下来拥抱我们,但现实的三个因素让守株待兔不易
    1,美国经济和就业形势持续向好‘天下苦美国工薪族久矣’ 的状况在改善,刚需在望
    2,美元的回流,大企业资金的回流,带来投资需求的增加
    3,美房价刚回到略高于十年前价位,和涨了三倍的美股比处于绝对价格洼地,机遇风险比高。
    现在美房的供求关系和租售比,不但强于中房,而且优于加拿大、英国、澳州...
    前期受美股吸金的抑制,受贸易逆差的掣肘,美房价并没有暴涨,也没有集聚起足够大的泡沫。目前房价稳定上涨,正借着美国的适度宽松,伴随着经济向好,看不到趋势改变的动因和迹象。
    市场化的美国房产,面对全球投资者开放,政府不限价,开发商不捂盘,随行就市!
    所以从长期来看,美房作为一种有法律制度保护、流动性强、有投资价值的资产配置。投资得当则出租收益不低,稳定升值可期。

    二、中期趋势是1-3年内,房产、股票、还是现金? 该持有哪个?
    目前积累泡沫阶段,持有现金非凡人所能为,那是巴菲特考虑的,但美房优于美股是我的判断!
    “ 难道说美房任何时候都是买入机会?” 朋友打岔 “ 就像我大A股在何时卖了不玩都对?”
    “ 不能那么说,投资就要研究趋势,寻找轮动机会 ”
    要对趋势的变化保持敏感,变化的关键指征是成交量,和某些有特殊意味的重大事件。
    1,量在价先!美股在高位的震荡中,大家可关注一下成交量?窥探下多空的分歧!
    2, 多事之秋!一些有指征意义的重大事件
    比如八月Facebook股价创新高后,一日放量暴跌20%,比如Twitter股价的暴跌20%,苹果市值破万亿,特斯拉连续狂跌后提私有化......
    高位的大幅震荡是一种警示,也许就是股市中期调整临近的征兆,因为美股从价值投资角度看,无论是P/B还是P/E已经不便宜了。很多公司的高成长率已经难以持续,也就无法支撑高估值!投资要看投资回报风险比, 如果预判美股还可能升10%,但可能调整30%,就不值得投机了。

    那美股跌了,美房会怎样呢?
    资金会在股市和房市间切换!一家公司生存周期有限, 经营恶化就可能退市归零,股市高风险,理应要求高回报!而美国多数房子能屹立百年,并拥有房子下的土地,安全边际高!最近碰到一些卖了股票买房子的客户,证实了人们的不同判断。

    美房会有中期调整吗?
    美国吸取次贷危机教训,连续多年严控房贷标准,没有发生大规模信贷危机的条件。
    美国目前实体经济向好,就业形势不错,使得住房自有率持续上升,供需比较平衡。
    除个别涨幅过大、或土地粗放供应、新房过多的城市,多数地区不会有显著中期调整。

    三、 短期波动
    “那是夏天买?还是冬天买?什么时候便宜?”
    如果房市是平稳上升的,无论在哪个季节,碰到合适的房子都可以买。 以波特兰为例,现在房产供应在一个紧平衡中,过去几年都是平稳上升,想等待一个适合的时机,往往不能如愿。

    但一年中的不同时段,房产交易是有不同特点的,为方便朋友理解,说说我的水果????理论:
    春夏家长们要换学区,水果产量大(房子挂牌逐渐增多),买水果的人也多 (也在换学区),那就相对容易挑到价格合理,质量不错的水果 (房子);秋季九、十月份,卖方希望在旺季末尾卖出,避免储存,价格有所松动;到了冬季呢,供应少了,但吃水果的很多需求还在,所以看得过去的房子,价格往往不便宜。当然不排除个别剩下来的房子,降价促销,而淘便宜的竞争者也不少。年底买卖双方通常都过节去了,来年二三月份再挂牌,新一轮上涨..螺旋上升....
    股市中短期波动是最难把握的,房子也是如此。

    小结
    房产投资是谋定后动的资产配置,关乎国策和国运的长周期最为重要!只有做好资产配置的长期规划,以全球的视野去布局,才能化解风险,解决财富安全和长期回报的问题。

    中期策略不仅要考虑供求关系、避险功能、内在价值! 尤其在一个什么都要排期的地区,要避免韭菜宿命,不能恋战理财和P2P多一点名义利率;而要想拥有投资自由,需要未雨绸缪,提前做好资金自由的准备工作。

    短期策略属于实操阶段, 如何把握投资时点?隔岸观火,雾里看花都不行!只有来到城市、进入社区、看到房子、踏上土地,才能找准那种感觉。而买到心仪的房子,除了那些回报的数字,你更能感受到投资的丰富内涵.....

    续待
    供求、价格、趋势 (Demand and Supply)
    投资类型的把握 (Type)
    市场背景分析,关键要素(Analysis)
    投资收益的计算(Calculation)
    投资者的感受 (Common sense)
    人性和理性 (Rational)
    如何把握买卖机会 (Action)
    出租市场及专业管理 (Property Management)
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    • 作者:波特兰暮光
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