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闲得蛋疼,说说一线城市房价

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  • 作者:沉默的崖山 时间:2016-03-23 23:22
    对于一线房市及具体买卖房屋,有一点感想,兹录于下,三言两语,不多解释:
    1, 长期价格看涨,原因,其一,不可再生之土地资源与级差地租,其二,资源配置地域极不均衡,其三,货币金融政策的宽松可能持续较长时期。
    2, 目前一线与其他地区房价差距,仍远远未达到正常水平,继续拉大才是正常的。
    3, 一线限购是一种保护,限制资金过多过快由三四线流向一线房市,对一线有购房资格的人而言,限购是一种隐形福利。
    4, 只有(仅仅是如果,因为也许不发生)MBS与取消限购后,才能看到一线房价的真实水平。初步推测,币值面值名义上应高于香港甚至纽约。
    5, 一线房价崩溃,概率极低,几乎可以忽略不计。
    6, 绝对不要将股市与房市类似看待,请思考空头与筹码问题。
    7, 一线城市价格见顶标志,其一:房屋流转少,房产中介大量关闭;其二,绝大多数人不再谈论房价,更多讨论租金。
    8, 筹码价低+金融杠杆+货币宽松,从这三个因素分析,一线房产投资的黄金时期已过。
    9, 目前的限购限贷以及交易税情况,有力抑制了房产投资行为。
    10, 一线刚需,随时买入,及早买入,尽最大能力做金融最大杠杆买入。
    11, 房屋置换,尽快及早,踏准节点、达到目的卖出与买入最为重要,不必在于卖出与买入的微小价格波动,这点波动负面效应,主要是心理上感性上难以接受,其带来的实际利益损失,远小于踏错时间节点的损失。
    12, 学区房,见仁见智,由于一般居住体检欠佳,高位接盘而长期持有风险较大。
    13, 交通(地铁)、小区环境、周边配套,属居住体验,极其重要,而交通第一位。
    14, 噪声、采光为外部刚性环境,缺陷无法弥补。
    15, 户型:斜角及不规则空间,不好,相似大小面积,功能区越多越好,阳台,越多越好,相对独立的餐厅,非常重要,如有独立储物空间,最佳,三条动线(大门至客厅,厨房至餐厅,卧室至卫生间)互不干扰为佳,明厨明卫最佳,若否,暗卫尚可接受,暗厨似难忍受。
    16, 看二手房,不要在意装修,不要在意装修,不要在意装修,重要的话说三遍。

    宏观经济与一线房产
    1, 不要用东京、香港楼市情况类比一线房产,两套经济运行系统,比如汇市资本流动。
    2, 经济形势比以前差,但远未到所谓崩溃地步,如果你坚信牛刀大师的话,请相信在经济崩溃之前很久,你已经崩溃。
    3, 蒙代尔不可能三角,短期内可以做到可能,实在不行,变成二角即可。
    4, 资源分布不均,土地资源不可再生,居住为基本需求….一万个理由决定了一线核心区房产为优质资产,加上其他优质资产投资管道狭窄,决定了对普通老百姓而言,没有比一线核心区房产更优质的资产了。
    5, 经济下行和一线房价上行,可以并行不悖,逻辑上并无冲突之处。
    6, 一线房市,对普通百姓而言,是目前最公平最透明的市场,符合“价格围绕价值按照供求关系上下波动”之价值规律,目前的态势是存量基础上的供需博弈,基本无泡沫。
    7, 限购与交易税费相关规定,很好地限制了与一线房产投机伴生的流动性泛滥(泡沫)的可能性。
    8, 在三四线去库存的基调下,限购短期内不会放松,尤其京沪这两个体量大资源集中超级城市。
    9, 由于资源分布过于集中不均衡,因此房价见顶后放松限购较为适宜,但是不放松限购,房价如何见顶?这个命题吊诡。推测很长很长时间内,一线尤其京沪,不会放开限购。直到有房产以外其他优质的投资渠道产生。
    10, 本次救市,主要为的是地方债市及系统性金融风险的预防,此后,可能有MBS闪亮登场,MBS之后,房市基本完全市场化。
    11, 说到MBS,不得不说说美帝两房,由于08危机,美帝两房形象给人感觉很差,其实,两房是利用金融方法实现房市资源优化配置健康发展的好东西。那不是慢性病,只是一次感冒而已。

    关于买房,闲聊几句:
    一,本人观察与总结的,普通人具有的三个心理特点:1,对流通性良好的资本形式,比如现金的特别喜好,属于正面情绪;2,对资产(资本固化的实际标的物)的价值变动敏感性差;3,对债务的恐惧,属于负面情绪。

    分析:
    一,在通胀高于利息情况下,现金(包括产生利息的存款形式)不是资本良好的形式,从资本增值的角度,属于负面资本形式。
    二,在债务还能承受情况下(无法按期偿还或严重影响生活质量),只要债务利息低于通胀程度,从资本增值角度而言,债务即为正面资本形式,如果这个债务产生的原因是因为购置了不断可以增值的资产,那么,这个债务属于超级正面的资本形式。借贷杠杆的妙味正在于此。

    老生常谈的几点补充:
    1,大城市的房子,天然具有金融及居住双重属性,金融属性具体表现即是担保物权的快速实现,也即只要房屋抵押贷款存在一天,金融属性就存在一天。某种意义上而言,一线城市尤其是核心区房产,等同于本币的硬通货。
    2,一线房产的价格,和市场上买家的支付能力有关,和当地收入并无直接关系,反映收入的只是租金,也即,很大一部分人群住得起但是买不起。这在任何工业化国家均是如此。
    3,城市房价的差别,取决于当地产业级别和房屋供需情况,如深圳和广州,前者是高科技型服务型供应量相对小,后者是贸易型而供应量大,因此深圳房价远高于广州,非常符合规律。
    4,京沪属于金融服务型,长久看来,其核心区房价应高于深圳,目前情况,因为限购和交易税费等政策性原因。
    5,房价不是炒出来的,这么大的体量,你倒是炒炒看?即便是资本市场的做空或者做多,也大多是顺趋势的扣扳机效应。
    6,对高房价抱怨心理,很大部分来自于房价上涨过快,也就是有支付能力到支付困难的时间太快,一时心理无法适应。大城市的后来者,也许就不会抱怨房价高了,正如现在去纽约居住的居民,会抱怨买不起纽约核心区的房产吗?
    作者:沉默的崖山 时间:2016-03-23 23:22
    以上是2015年二、三季度左右通过学习与思考得出的看法,近大半年的房价发展趋势,基本验证了当初的判断,以下是对未来短中期的分析与预判:
    1, 信贷的宽松,为影响一线房价上涨的基本因素,但是,一线房价的上涨,是信贷的后果,而非其根本动机,或者说根本目的不在于抬高房价,而是通过房屋的流通促进信贷的完成,进而增加银行流动性与降低不良债务带给银行的系统性风险(附:普通住宅按揭为银行的优质信贷而非不良信贷)。
    2, 城市的房价由供需及信贷两方面因素决定,前者决定需求,后者决定需求的有效性(即购买力),从这两个因素分析,一线房产作为稀缺资源与优质投资标的,价格必然继续上涨。
    3, 由于一线房产资源的相对稀缺性,因此总体上呈现供不应求趋势(否则无需限购),因此分析房价走势,必须从信贷方面考虑,而信贷基本来自于金融机构,所以可以站在金融机构(银行)的角度分析问题。
    4, 信用是银行的根本,存贷为银行的运作方式,不良债务与流动性紧张是银行最为担心之事,目前经济下行,优质信贷渠道较少,既往不良债务(主要为地方债)负担沉重,而一直以来,住房按揭为银行优质信贷产品,因此今年年初1月及2月份的所谓天量信贷,是符合金融逻辑的。
    5, 信贷对房市的目标:提高抵押品名义价格,促进流动性从储蓄等领域转移到银行,从而加大商业银行流动性,同时提高优质信贷与不良债务的比例,降低系统性金融风险的发生。
    6, 资产证券化为未来金融的一种方向与趋势,如果完全限制商品房流通(比如绝对限购或者使得交易成本无限增高),如何证券化?
    7, 银行的首要责任是风险控制,至于房价的高低,银行不负有任何义务与责任,也即,只要相关的住房信贷风险控制恰当,银行是乐于通过房屋流通完成优质信贷的。关于这一点,请参看央行财政部近期关于中国个人住房贷款风险的公开说法。
    8, 可以预测,近期一线城市房产的基调,应该是促进流通,而不是限制,当然是在信贷风险控制的基本条件下(比如首付贷零首付等,虽然加强购买力促进流通,但是难以控制相关金融风险,必须严格监管限制或取缔),从促进流通的角度,预测一线城市的交易成本将会进一步下降,而不是上升,由于一线房产为卖方市场,交易税费等费用习惯上均由买家支付,因此交易费用的下降,会增加有效需求,促进流通,促进信贷。
    9, 因此,无论所谓营改增云云,实际操作方向,预测为降低交易成本而非增大。
    10, 一线房价,未来短中期:涨涨涨。强二线核心区,未来短中期:涨涨涨。原理相同。


    说明:
    1, 以上为本人闲得蛋疼之理论扯蛋,作为投资参考与否,在于你自己的独立判断,与我无关。
    2, 如果有问题咨询,有时间有心情就扯两句,不回答也请不要见怪。
    3, 所有问题,如归回答,一律免费,对错我不管,我又不是神仙,想找神仙,请找牛刀大师。
    4, 尽管不反对别人收费咨询,我不收费,一则没那闲心,二则这些事情也就一层纸点破而已不值钱,三则我相信赠人玫瑰手留余香。
    5, 心中所愿主要阅读思考对象:一线刚需与刚改。大部分都是读书出来的,不容易,对大部分这类人而言,也许这是最后一班拥有一线住房的车了,含泪咬牙,遇到合适的,就买入吧。
    6, 最烦几种大神:其一,拿股市类比房市的,其二,从收入租售比考虑一线房价的,其三,从日本、香港既往经验中类比得出房价崩盘的,其四,从波罗的海指数、外汇等方面扯几把蛋看空房价的…….最后一类可怜又可恨,就是含泪痛心普通劳动者买不起一线房子的,从而骂zf骂银行…..或者歌颂美国,我勒个去,你买不起京沪深房子就骂,你丫买不起纽约核心区房子,你丫的怎么不骂?难道京沪房子逼格就天生比纽约贱?
    作者:沉默的崖山 时间:2016-03-24 23:47
    @恰恰嘟 2016-03-24 23:33:45
    请问楼主,关于南京的房子。年前准备在南京桥北新区买房,因为个人原因拖到现在,同一套房子涨了12万,是否还能购入?房子不是刚需,只是暂时没有其它投资方向。
    -----------------------------
    南京是我看好房价坚挺上涨的城市.....房产投资为中长线,不要在意一时的价格波动,在有支付能力前提下,决定你买入与否的唯一因素是这个资产标的值得投资与否,而不是其他,甚至一夜涨价N万.....比如一套房子从5000涨到40000,假定,开始5000,慢慢涨价一年后价格为10000,第二天突然涨到15000,值得买吗?如果坚定中长期看涨,当然可以买入....因此,交易时对价格的思考是考虑现在和未来,而不是纠结于过去
    作者:沉默的崖山 时间:2016-03-29 16:09
    谢谢各位参加讨论,欢迎不同意见,也尽力解答与探讨问题。但是需要说明:
    1, 本人时间有限,常常只能回答最后一页问题,如果没有回答而帖子翻页了,可以再次贴出来。
    2, 讨论比较偏重于宏观,具体投资,必须跑实盘,因为即便同一城市相近区域,地段与小区分化也很明显。
    3, 如果已经是一线市区或者二线核心区居住,又想投资,建议先把自己小区与附近的小区情况摸透,可以节约很多精力。一个好小区,可以养活几个中介店一批中介,难道还不够你好好研究的?
    4, 二手房,地段与小区,价格为市场多年多次博弈而形成,如果没有特殊原因,贵贱均有原因,也即强者恒强,请相信你考虑的所有原因与道理,此前的千百个交易者都已想过,永远记住你不比大多数人更聪明想得更周到,永远相信市场多于相信自己。
    5, 大家都追求所谓洼地,很多时候,洼地就是坑,道理如上所述。
    6, 同理,市场如此透明,信息如此公开,遇到所谓笋盘,三思而后行,道理也如上所述。
    7, 比如同一地段不同小区的房子价格差别大,选择哪个?如果是我,选择均价最贵的小区。不要贪图便宜,要着眼于未来……投资房子,永远,永远,永永远远记得:市场高于自己,品质大于价格。
    8, 希望此帖为普通百姓简单思维关于房子的讨论,请喜欢宏大叙事,比如喜欢引用国际经济,波罗的海指数,汇市趋势,东京香港等等……的各路大神,自觉走开,小庙容不得大菩萨。
    9, 如果觉得自己经济学知识实在博大精深而无力憋住,忍不住想讨论,也可以,各路大神喜欢开口便是“房地产泡沫”,请先用通俗易懂的语言简单定义和描述“泡沫”这个词,可否?
    10, 至于用股市类比房市的各路大神,走得越远越好,不解释,因为解释本身是有辱智商行为。
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    • 作者:沉默的崖山
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    • 开贴:2016-03-23 23:22
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