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我来告诉你真实的中国房市:房价的本质、套路及未来演变

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  • 作者:潜龙一生在渊 时间:2016-09-29 10:49
    最近,房事问题又成功地吸引了全国人民的眼球,成为上至七旬老妪下至八岁孩童都避之不得的热点话题,甚至让很多友邦们都惊诧不已。对于眼下的房市,究竟何去何从,媒体网络上也是炸开了锅,众说纷纭,不一而足。但看来看去,感觉大都没说到点子上,认识不到位,结论自然是谬之千里。中国的房市到底是什么情况,我来谈谈我的看法,好坏对错各位看官自行判定。
    认识论的规律告诉我们,要准确认识和把握一件事物,必须要透过现象看本质。为什么那些观点结论都是虾扯蛋呢,因为他们看到的只是房市的表面,而未探究明白房市的本质,尤其是中国房市的本质。就好比说,人是个什么东西呢?连大哲学家柏拉图都会犯错误。他给学生上课的时候说:人是身上没毛两腿直立的动物。亚里士多德一听就笑了,马上回家逮着一只老母鸡,把毛扒光,让后笑着对同学们说:看,这就是柏拉图说的人。柏拉图为何会犯这个错误呢?就是因为他没有把握住人的本质,而只是从表面上去分析人,甚至这个表面也非常地片面。人的本质是什么呢?还是马克思说的好:人是社会关系的总和。所以说,人的本质是社会性,认识不到这个本质就无法对人做出准确的本质和判断。当然,社会性只是一个简单的判断,要全面地把握和分析还要继续深入研究,这里就不多谈了。再举个例子,股票的本质是什么?很多人不明白,于是对着K线图上蹿下跳地瞎折腾,到头来连个毛都没见着,这就是没认识到股票的本质,所以,那些对着K线图跳来跳去的人连股票的门都没找到呢,不亏钱简直是天理不容。
    那么同理,房子的本质是什么?有几个人知道?它仅仅是一堆钢筋混凝土土吗?它仅仅是土地吗?它仅仅是财富和地位吗?它仅仅是金融工具吗?它仅仅是热钱蓄水池吗?非也,这些认识不是流于表面,就是趋于片面。那它的本质究竟是什么?嗯,这个问题确实复杂,容我想一个词来概括一下。
    作者:潜龙一生在渊 时间:2016-09-29 11:17
    在继续分析之前,我先要谈一个前提,就是我讲的房市的本质,实际讲的是中国的房市。有人问,房地产还分国家吗?当然,如果连这个都不明白,那就更是门外汉了。任何没有前提的真理都是谬论,因此,我们必须要强调这个前提,中国的房市。
    那么中国房市的本质到底是什么呢?原谅我词汇的贫乏,想了半天也没想出来一个准确的词汇去概括,真有点“道可道,非常道”的感觉。我有那种感觉,但让我说出来真不知该怎么说才好。那咱就学学老子吧,“有物混成,先天地生,......,吾不知其名,强字之曰道。”那我也就对中国房市的本质勉强起个名字吧,就叫“治国利器。”对,房子的本质就是治国利器,初听起来可能觉得有些莫名其妙,就像马克思那个“社会关系的总和”一样有些让人摸不着头脑。不过,别着急,等我慢慢分析分析你就明白了。这个概括虽然不是那么简单明了,但实在找不到更好的词了。但任何不明白这个方式本质的人,都不可能在这个问题上得出准确的结论。
    国之利器本来是不可轻易示人的,我在这里就简单说几句吧,明不明白就看你了。
    作者:潜龙一生在渊 时间:2016-09-29 11:36
    这个“治国利器”的概括,当然也是有历史性的,在过去的几十年和未来十年内,基本上 是可以支配整个房地产市场的发展规律的,但十年之后就不好说了,因此,这个时间性也是它的一个前提。从这个前提可以看出,十年左右,也许更快,房地产市场就要发生巨大的变化了。当然,我没说巨大变化就是大跌或崩溃,我才不会像那些书呆子一样那么傻那么天真呢,一看涨的厉害,就喊要暴跌要崩溃。脑袋一根筋,如何全面看问题呢?
    治国利器,可能让人不容易理解,那么下面咱就展开来详细说说,为何它的本质是治国利器,治国利器表现在那些方面。
    在正常情况下,房地产作为一个实体的产业,很多国家很多人把它看做一个行业一个产业是对的。再高级些,把它包装成金融工具,也就是把房地产货币化或证券化。也就是说,无论是实体化或金融化,都把它当成一个拉动GDP,促进就业的一个重要工具,这是人们对他的一般认识。但到了中国就不一样了,它的作用大大地放大了,极大地提升了,成为了治国安邦的国之利器。可以说,我们国家这么多年来之所以获得如此空前的发展,秘密就在于对这一国之利器的正确而娴熟的运用。很多人分析中国经济,那西方的那一套理论来生搬硬套,但却忽略了这个极为重要的因素,得出南辕北辙的结论也就不足为奇了。
    中国的经济高速发展,准确的说是从2000之后开始的,很多人归结于WTO,其实并不准确。加入WTO当然有很大作用,但人们往往忽略了背后更为重要的一项政策,就是住房市场化。一阴一阳之谓道,WTO是阳的一面,住房市场化是阴的一面,但无数的历史证明,“阴谋”往往在重大事件中起决定作用。
    作者:潜龙一生在渊 时间:2016-09-29 11:58
    我们知道,一个国家要想发展,首先要做好基础设施建设。栽得了梧桐树,才能引来金凤凰。无怪乎,前几年的政策宣传都是要想富先修路。可是修路这样的基础设施建设可不是一般人能搞定起的,只能靠政府。但政府那时穷的要死,连教师的工资都发布出来,哪有钱先修路啊。所以,摆在政府前面第一个问题就是弄钱。靠税收?不现实,一是太少,二是太慢。于是,不知道是哪个天才脑袋一拍,卖地!对啊,政府手里啥都没有,穷的只有地。西方经济学不是说,土地是最大的资本吗?抱着金饭碗到处要饭吃。可怎么把土地盘活呢?这可谓是时也命也。当时的国企改革正愁着如何把一些国企的社会职能剥离出来呢,同时老百姓对改善住房条件的呼声也是一浪高过一浪。我靠,这不是小孩子穿开裆裤-明摆的事吗,搞市场化改革。于是,这个一石三鸟的深刻地影响中国百年大计就天才政策就横空出世了,也就是从这时候起,中国开启了轰轰烈烈地造房运动。
    因此,治国利器的第一功能,就是盘活土地资源,增加财政收入。中国为何在短短十几年时间赶上了发达国家几十年甚至上百年的发展,根本的政策是土地国有,直接的原因是住房市场化。依靠全世界最大的资源,一穷二白的中国政府一下子成为了全世界最有钱的地主。手里有了钱,就好办事了,于是就开启了人类历史上最大规模的装修地球运动。房地产的财政功能作为它的核心功能,一直持续到现在并将持续进行下去。因此,房地产的繁荣,政府是第一受益者,当然全体国民也是受益者,否则政府没钱那能这么大手笔地投入建设呢?因此,除非这一功能衰减甚至被代替,否则房市将一直繁荣下去,那么这一功能有没有可能在将来被衰减甚至替代呢,我们后面再谈。
    当然,虽然这是最核心的功能,但如果仅仅是因为这一功能,也算不上治国利器,在长袖善舞中,政府突然发现,原来这个房地产居然还有如此广泛而巨大的作用,以至于对它爱不释手、疼爱有加。
    作者:潜龙一生在渊 时间:2016-09-29 12:16
    在卖地卖的手发软的时候,房地产的另一个更为重要的功能也体现出来了,就是对经济的巨大推动作用。房地产不光是买地盖楼那么简单,重要的是它牵扯上上下下几十甚至上百个产业的发展。俗话说,纲举目张,房地产就是整个国民经济的纲,抓起这个纲,整个经济的大网就带起来了。因此,很快被提升为支柱产业的房地产成了促发展,稳增长的重要砝码。在经济高速发展的时候,积极地担负着促发展的龙头作用,在经济不景气的时候,也被动地赋予为稳增长的核心角色。房地产的这一功能,不仅拉动了整个国民经济,同时其买卖过程中的二次征税也成了政府财政收入的重要来源。因此,增加财政,稳定经济,成了房地产最重要的两项功能。但国民经济的发展光靠卖地盖房是不行的,终究是有尽头的,最终还是依靠工业化。但没有这两项功能的极大支持,中国的工业化从何而起呢?因此,在这一问题上,我们要客观地看待,正是因为这两项优势,中国才在十几年的时间顺利实现了赶美超英的宏伟目标。所以,也可以说,这两项功能是治国利器中最基础最重要的功能,没有这些基础一切都无从谈起。在没有其他支柱支撑前,这一基础作用依然不能变。
    作者:潜龙一生在渊 时间:2016-09-29 12:46
    当然,既然谈到治国利器,光这两方面功能还算不上治国利器,顶多是起到带动经济发展的发动机的作用。在中国,谈到治国安邦,除了要繁荣经济,让老百姓吃饱穿暖安居乐业外,还要保证社会的和谐稳定。社会的稳定,一方面是金融秩序的稳定,一方面是社会秩序的稳定。
    经济要发展,就需要企业的扩大再生产,企业扩大再生产就需要融资贷款,融资贷款就需要增发货币,这就是货币学派的基本主张。这样说,不能说全错,但有些理想化了。货币是自由的,增不增发,增发多少,是由政府这个有形之手说了算,但它流向哪里并不是政府说了算,而是由背后的无形之手决定。资本是没有道德的,逐利第一,哪里利润高,就流向哪里。当这些本来用于实体经济发展的资本没有流向实体,就变成了我们常说的热钱。热钱,从根本上不是生产资本,属于借贷资本或者说金融资本,它以获得利息或利差为根本目的。当利息低的不足以抵消成本的时候,就以追求利差为目标。因此,可以说,热钱是以利差为目标的金融资本。它流向哪里,哪里的价格就会水涨船高,甚至出现泡沫。热钱对生活资料的炒作会制造通过膨胀,危害社会的稳定。对生产资料的炒作会影响企业的生产稳定,也会间接影响通货膨胀。为了保证生活秩序和生产秩序的稳定,有形之手必须对这些热钱加以约束。虽然不能完全控制,但可以加以引导,引导到既不能影响百姓生活,又不能影响企业生产的领域去。且这个市场还要足够大,能够截留住绝大部分热钱,谁有这个能力呢?有形之手欣喜地发现,还是房地产。同样的,一石三鸟,既能促进经济稳增长,又能增加财政收入,还能截留热钱。于是,在有形之手和无形之手手拉手的合作下,这些热钱被吸引到了房地产市场,造成了房地产价格的节节攀升。房地产价格的高涨,虽然会增加老百姓的购房成本,但并不会威胁社会稳定。因为,在中国,真正无房可住的人几乎微乎其微。至多是在城市没有房,但在城乡,在农村,大都有房可住,有地可种。虽然可能买不起城里的房,但不至于无家可归。但难道就让热钱肆无忌惮地超高房价吗?当然也不是,房价不切实际的疯涨最后还是会威胁金融秩序的安全。但在没有更大的池子情况下,只能先这样维持着,除非有顶替它的更大的池子。当然,这样的池子并非没有,比如农村土地市场,比如人民币国际化市场。
    当然,这个热钱的功能也不是很中国,很多人也了解,但另外一个功能就比较中国了,就是对社会秩序的稳定。这个对社会秩序稳定的功能,就很中国了,也是治国安邦的重要体现。
    作者:潜龙一生在渊 时间:2016-09-29 12:56
    本文只是分析房地产的真实情况,谈一谈我对房地产的看法,那些吃饱了撑的出来骂街的都省省吧,看不下去不看就罢了,省点力气去多搬两块砖吧
    作者:潜龙一生在渊 时间:2016-09-29 13:39
    说一下土地公有制的问题,网上很多人鼓吹土地私有化,说这话的人不是汉奸走狗就是傻白甜。能说这话的人绝不是平民百姓,因为,土地私有化最大的受害者就是平民百姓。为什么这么说呢?我们看下历史上发生了什么?土地私有化的影响可以分为两个阶段,一个是工业革命前,一个是工业革命后。工业革命前基本都是封建社会,封建社会土地私有化的后果就是土地兼并,分成两个阶级:地主阶级和无家可归者,甚至奴隶。兴百姓苦,亡百姓苦,无论任何时候,百姓都是弱势群体。封建社会那些兼并土地的,要么是依靠权势,要么是依靠金钱,普通百姓沦落为赤贫。于是,为了吃饭,就发生了无休止的暴力运动,政权更替。无论是盛世还是乱世,你永远是生活在最低阶层。
    那么工业革命后,这一情况略有改变,只不过由无地农民变成了无产阶级,看看现在那么多国家的贫民窟就知道,比农民还惨。工业革命是创造了很多就业,但会产生两个问题。一个是资产阶级对无产阶级的疯狂剥削,详见马克思的著作。在无产阶级的无休止抗争下,现在的西方国家虽然好多了,但又存在另一个问题,贫富分化倒在其次,关键是一旦发生经济危机,将会产生大量的无业者。同时,由于教育或其他问题,很多城市贫民根本无法融入城市生活,他们有没有土地,只能住进城市的贫民窟。靠救济捡垃圾或犯罪为生。
    一般意义上,中国没有贫民窟,在城里混得不好了大不了回家种地,起码有吃有住有穿。中国十几亿人,再怎么搞工业化也吸纳不了那么多劳动力,在未来的智能化时代会越来越少。同时,一般人的眼光只看眼前,一旦土地私有化了,农民把土地,甚至宅基地都卖了,如果遇到经济衰退失业该如何生存呢?现在,虽然名义上土地是国有,但农民种的耕地和住的宅基地,基本都是无偿分给农民的,跟私有的差不多。但好的一点是,农民只有使用权没有买卖权,这就给那些冲动的进城农民留了一条后路。
    所以,我的建议是,国家在农民土地私有化这条路上一定要慎之又慎,千万不能冒进,一点把这些人赶进城市的贫民窟,那将是一场巨大的灾难。
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    • 作者:潜龙一生在渊
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