看看十库kksk.org

关于中国房价的再认识------国庆节从身边的小事调查说起

  • 1
  • 下一页
  • 末页
  • 页码:
  • 作者:走近一点点 时间:2016-10-08 12:38
    关于房价,恐怕是近十多年中国最热门的财经话题了,官方民间高手写了无数的文章预测无数的结果,但是房价没有理睬任何“理性的预言”,更不用说崩盘了,反而在2016年第三季度再度失控,以至于原本大好休假的国庆节,许多房价涨得猛的1、2、3线城市,“半夜鸡叫”出台政策,限购成风,无疑制造了又一轮恐慌。见观了调控的购房者、开发商,恐怕早已不当一回事,反而拔高了未来的涨价预期,用一些政府人士的话说,叫经营城市。当然更多的怀疑者、观望者或无奈或投降加入了这场看似永远坚挺的房价游戏中,有钱的买一线城市、海外移民大城市房子,中等有钱的买1线、2线城市房子,没钱的就抢3、4线城市房子。首付不够,就到处借款;没有资格,就假离婚。当然,一部分中产和有钱的,看不懂或看着怕了,移民了,到海外拼生活去。还有很少的一部分人,坚持只买自住的房子,不关心房价。最后还有一部分,永远没有实力买房,哪怕是最近的县城买房也没实力没兴趣,而只在乡下造房子。

    有人叫我说说房价走势,我想了很多,最后又觉得索然寡味。对于一个被政府从商品房供需两端、货币供需两侧高度控盘并且政府利益主导、银行强势盈利冠各行业、到处充斥永远不吸取教训的投机者和盲从者的经济体,房价失控似乎是和尚头上的虱子-----明白的事,有什么好多说的呢?加上又是一个13亿多人口的大国,巨大的房屋需求通过杠杆可以放大6-7倍,这样的空间,足以让投机和控盘者长时间玩下去而不穿帮,所有的数据看起来可能都不合理,不合常理,但是通过杠杆、恐吓、短期和过去以来的长期盈利和抗通胀能力,又可以“化解”这些不合理,从而制造更大的不合理。

    这次国庆节回老家,顺便了解了一些和周边的案例,或许对未来的房价走势是个参考。

    第一个案例是一亲戚,年初借款凑首付县城买房,随着这一轮房价上涨,开始庆祝了。对于一个父子两辈月固定收入(最普通的劳动就业者)不超过7000元的2个家庭,却借款40万以上,父母只有农村医疗和养老保险,我不知道他们的借款勇气来自哪里?曾经高不可及的银行又哪来的勇气到处放房贷?这2个父子两辈的家庭未来的抗风险能力如何?面对这样的未来压力,唯一的安慰是,眼前房价的上涨,使得其买房的账面收益达到了20%,短短半年多十多万的账面盈利,让他们有非常成功的感觉,他们工作几年不吃不喝都无法有这个积蓄,因此,他们开始庆祝。通过舆论的扩张,贷款买房发财的故事将自动快速流传,更多的人将借首付款买房。而那个卖房者,相信将悔青肠子,通过同样的过程,警告任何卖房者。这个只买不卖的市场会更加极端。

    第二个案例是我父亲。他告诉我,国家永远不断印钱,钱越来越不值钱了,国民党当年的金圆券,他还有印象,那是对储蓄的掠夺,是政府对老百姓的公然抢钱,所以那个时候只好实物交易,现在也只好买入实物对抗国家印钱!父母亲辛苦一辈子,积蓄不多,辛苦拉扯几个孩子成长,有钱就造了房子,在农村里种点自己吃的加上基本退休金,也能活得自在。朴素的观念和看法,没什么错,积蓄危险的话,就变成实物,一个家庭最大的实物,是房子。当然,他老人家的观念里,并不包括从银行借钱这样的金融手段,他只是说有了储蓄,就去造房子,为自己营造一个一生的居所,有了这样的居所,人才有安身立命的基础。农村有房有田,不惧怕任何经济危机,自给自足。

    第三个案例是本村里的装修工人。为了了解农村房地产情况,我认为这些装修工人是可靠的渠道。这些人是我本村的,60-70后,从事的都是灵活的装修工作。他们不愿意干城市房地产工地的搬砖工,尽管每天260元左右的工资也很不错,胜过工厂的各种岗位了,但是辛苦,所以他们愿意从事农村自建房地产的内装修业务,劳动强度比城市房地产建筑小,但收入更高一点,工作也灵活,村里现在的几个木工、泥工、水电工和油漆工,都没有进城,而是在农村里自建的房屋做内装修业务。当然,他们之前的经历是在城市里打工学艺的。这个事实告诉我们,目前政府房地产刺激政策对他们这群人而言并没有什么正面影响,他们的工作和收成仅是中国古老的造房置业观念和行为的延伸。强大的房地产刺激政策激励了部分收入并不稳定的农村80、90后进城买房,而大多数其他人群仍然选择在农村自建房子。农村装修工的业务活跃就说明了一切。

    第四个案例是县城的土地拍卖。听高中同学说的,105亩的土地拍卖,碧桂园竞得,楼面地价已经达到4500元/平方米,意味着未来县城的房价将突破1万/平方米,而上半年学区房二手房只是8000元/平方米。短短半年多20%的楼价涨幅,发生在一个经济很普通的县城,只有加工业,没有拳头产品,靠打工的浙江西部县城,工人月工资3000元左右,未来房价过1万。据说现在房地产已没有多少库存了。
    作者:走近一点点 时间:2016-10-08 13:31
    第五个案例是本村一个大学生就业。这个大学生之前通过我母亲让我帮忙找工作,中南大学的机电专业毕业生,在某冶金和化工类上市公司工作1年多,月工资4000左右,据说应届生就业政府给企业有补贴,企业就大量吸收应届生,之后就借各种理由逼人走,包括调岗、长期不加工资、不升职、没福利等,因此每年都有10多个毕业生进来,又有十多个大学生呆不下去离职,呆在家里。这次回老家,一家三代人到我家,让我帮忙,因为之前我帮过2个大学生就业。我只好说尽量试试,要看机遇的。其实我知道我几乎帮不了,我又不是有权有势之人,以后自己孩子大学毕业了恐怕也帮不了忙。一个农村家庭,好不容易培养一些重点大学的大学生,可是工作还不如同村的一个快递哥,快递哥读初中毕业就可以,收入也还不错,业务稳定,银行也能拿房贷,你叫他一个大学生如何在一个厂子里拿基本工资没前程的打杂岗位熬下去?
    作者:走近一点点 时间:2016-10-08 13:43
    如果说从投资的角度,读书已经不是合算的投资,上大学成本很高,尤其是制造业相关的工科专业毕业生,毕业出来找不到工作,或者工资和普通工人一样,也没有升迁希望。而没文化凑钱买房倒是来钱快。长此以往,制造业被抛弃,不仅发生在制造业成本急升,也让这个领域的大学生无法安心坚守,就更不用说老板们了,而这都是社会热点高度集中在房地产领域带来的负面影响。
    作者:走近一点点 时间:2016-10-08 13:58
    @ty_潇890 5楼 2016-10-08 13:46:00

    为什么说你亲戚卖不出去
    —————————————————
    既然涨了,会期待更高,这是人性呀,等到真下跌,就卖不出了。何况刚买进卖出的话,税费也不少。
    作者:走近一点点 时间:2016-10-08 14:13
    @吐司先生你 2016-10-08 13:49:57
    说句实话!还真的不敢买,怕买了又降了 辛苦钱啊
    -----------------------------
    如果是自主,又有稳定的工作和还贷能力,需要了也只能买了,没办法和政府这个大玩家对抗呀。如果不是自用,熬得住5-10年,相信不买房不会吃亏,与强大的权力相比,时间才是我们的朋友。
    作者:走近一点点 时间:2016-10-08 14:14
    @whereqg 2016-10-08 14:02:20
    这一段诉说,与大空头电影里几个人去做的现实调查看到的情况何其类似!
    -----------------------------
    这部电影,听说过没看过
    作者:走近一点点 时间:2016-10-08 14:15
    @13501818007 2016-10-08 13:42:22
    中国足球就是中国当下的写照,楼主你懂得越多就越痛苦,这盛世如他所愿。
    -----------------------------
    时间是我们的朋友,不痛苦,呵呵
    作者:走近一点点 时间:2016-10-08 14:31
    @吐司先生你 2016-10-08 14:23:05
    @吐司先生你 2016-10-08 13:49:57
    说句实话!还真的不敢买,怕买了又降了 辛苦钱啊
    —————————————————
    @走近一点点 9楼 2016-10-08 14:13:00
    如果是自主,又有稳定的工作和还贷能力,需要了也只能买了,没办法和政府这个大玩家对抗呀。如果不是自用,熬得住5-10年,相信不买房不会吃亏,与强大的权力相比,时间才是我们的朋友。
    —————————————————
    本......
    -----------------------------
    既然已经涨上去了,短期难跌了,但调控下,也不会怎么涨了,可以再观望看看
    作者:走近一点点 时间:2016-10-08 15:35
    对于第一个案例,无论是银行还是购房者,显然,这一轮涨价,都把未来的风险淡化了,银行基于之前的个人房贷记录,认为个人房贷是最安全的业务,因此在实体经济疲软的情况下,银行找不到优质项目,为了保持业务增长,只好寻找安全的项目,因此,曾经高高在上、要托关系才能要到贷款的银行,只有降低放贷标准,造成今年个人房贷一枝独秀的爆发态势。但是,如今的这一批贷款者,他们的信用能够和前面的那些贷款者相比吗?也就是说,银行过去安全的贷款经验、低坏账,将来是不适用的。更何况,个贷的安全,建立在过去经济高速增长的基础上,现在的个贷安全考虑,显然已经考虑了未来继续建立在过去高增长的经验假设上,一旦这种假设不成立,经济变坏,个贷的坏账将是惊人的,银行将大批倒闭,当然个人家庭大批先破产。
    作者:走近一点点 时间:2016-10-08 16:35
    @七苦人生a 2016-10-08 15:45:10
    通过这些案例,推出什么结论呢?
    -----------------------------
    别急,一步步来
    作者:走近一点点 时间:2016-10-08 16:38
    @猪头十只 2016-10-08 15:50:14
    楼主过好自己就行了……
    -----------------------------
    假如未来发生房地产价格最终暴跌或者长期滞涨,带来银行危机,除非是公务员等铁饭碗、医务人员等,其他人恐怕都要受影响,不管你是否投资房地产(自住除外)。所以,想过好自己,也不行
    作者:走近一点点 时间:2016-10-08 16:42
    @黄昏游子333 2016-10-08 15:51:38
    第一个案例,只是账面收益,这个账面收益往往是根据二手房的挂牌价和原来的买入价之差,实际上等你真正去卖的时候,往往卖不到这个价格,还没算进税,而且,即使卖出,也不是立刻成交,还有房贷的利息损失,很多房多,都看不到这一点
    -----------------------------
    关键看后面接盘的还有多少潜力!当收入最普通的家庭也贷款买房了,而高净值家庭却在卖出转移资产配置的时候,风险才更加大。从基层的调查,才能看出买房的潜在购买力究竟还剩多少,经过5年以上的消化,是否有更多的接盘者托住房价!
    作者:走近一点点 时间:2016-10-08 16:51
    对于第二个案例,事实上,现在的央行并没有像战争中的民国政府的金圆券一样完全失控,其货币增发是被动的,而不是主动的,谁逼迫央行印钱?说出来可笑,是买房者自己!肯定很多人不相信,但这是事实。银行只是为了自身业绩推动了一下,把购房者忽悠进来而不点名其中的奥妙和风险。2007年前,中国央行靠加工贸易盈余和强制结汇制度,被动释放了大量的流动性,简单点说也就是印钞。2009年4万亿已经后续的维持增长,是银行全面信贷增长推动的资金紧张,而央行为维持较低利率,提供流动性,只能通过银行间市场买卖证券产品释放流动性也就是属于增加印钞。而这一轮这次房价暴涨,银行的信贷基本是房地产供需两端推动,房地产个人贷款占据绝对多数,因此,每当你贷款买房一次,银行资金就消耗一批,钱就少了,央行就通过银行间市场给各大银行提供流动性(也就是增加印钞),于是,贷款买房的越多,央行印钞就越多。央行并没有主动印钱,恰恰是迫于改善盈利的银行放松了风控要求,众多怕央行印钱过量的购房者自己推动了央行印钱。换句话说,如果你不去借款买房,央行将没办法印钱,钱就不会越来越多!央行如果没有目的地印钱,就是恶性通胀,就是什么都涨,而不会是定向的房地产等上涨,恶性通胀下,经济恶化,货币贬值,不到经济危机,央行不会这么干。民国的金圆券是战争年代的特殊情况。
    作者:走近一点点 时间:2016-10-08 17:01
    重要的事情我多说几遍,第二个案例中的民众的理解,错误的观念已经全面影响到购房者,没几个明白老百姓眼里国家不断增加印钱的本质是什么,根本没搞明白,现在这个阶段,是购房者本身推动了央行货币增发,而不是央行主动增加印钞稀释你的储蓄!

    看看各种财经评论,有几个人跟你说这个道理?

    房价暴涨最主要是一种通胀预期,即货币过量发行给老百姓带来的心理恐慌,因而提前释放购买力。以至于通过各种渠道的首付借款,大大透支了未来的购买力,不仅增加未来的还贷负担,还大大增加了家庭、银行和经济的抗风险能力。

    却不知道无论是实际的还是预期的恐慌,现阶段都是你自己购房带来的!

    看看银行三季度的新增房贷,个人贷款占了多数,不是购房者自己推动印钞,还是谁推动?
  • 1
  • 下一页
  • 末页
  • 页码:
  • 文章信息
    • 作者:走近一点点
    • 来自:天涯-经济论坛 前往来源
    • 【活跃55天 / 跨度404天】
    • 开贴:2016-10-08 12:38
    • 更新:2017-11-17 10:20
    • 阅读:237470 回复:1332 楼主:190
    • 字数:约55千字
    • 图片:0
    • TXT打包下载
    • 宽窄切换:【
    • 背景颜色:【
    • 文字大小:

    相似帖子