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12月份开始涨房租25%,已通知所有租户。魔都房子已是非卖品

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  • 作者:阿法路易 时间:2016-10-16 14:28


    昨晚给所有租户发了统一的 2 months notice, 今年12月份开始,月房租上涨25%,有效期只有一年。因为,明年底之前,可能继续涨房租。如果房产税出台,房租可能直接跳涨 50% 以上,先给租户尽早提个醒。能接受条款的房客,那么每年更新一次租约合同,继续租赁合作关系。不能接受的,2个月notice足够解约安排了。

    我对他们说,很抱歉,上海目前就是这种经纪环境,国家房产税出台,房东只好大幅度涨房租抵消成本,你若不喜欢,OK的,去问问别的房东是否愿意租房子给你。 或者你在上海以外的临近城市买自己的房子去吧,或者离开上海也行。总之,房租每年都要涨,而且幅度不小


    在此,提个醒~~~~~! :)


    另外,可能很多上海本地的房东与我有个类似想法: 决定房子就是不卖了,至少等几年后价格翻3倍以上再出售也不迟。 魔都房子已经是非卖品了,你听懂了么? 你想排队跪求做房奴的机会也没了。

    这就是上海房东普遍对今后几年楼市的预期, 房子是铁定不卖了,也就对行情价格什么政府新政之类的失去了兴趣,不关心啦。 但有一件事还是要关心的,就是每年平均涨房租25%。 巴菲特的投资理念重在‘匀速持续运动’,也就是平稳但持久的年增长率,他能做到的是年平均27%回报率。 我没有什么大智慧也不聪明,就傻一点,每年增收25%房租上涨回报吧。


    你听明白了吗? :)
    作者:阿法路易 时间:2016-10-16 14:55
    @ty_MUSIC150 2016-10-16 14:43:23
    楼主好霸气,但是房观里的租客要恨你了哈哈,来拉仇恨的您。其实我建议对信用比较好房租不用催爱惜你房子的租客不要那么狠,要找到好的租客也不易,我现在的两套房一套租给一个小老板当临时住所,另一套租给公司出钱给高管的宿舍,交租都很准时,而且他们也爱惜房子,我也懒涨房租,楼主你参考一下。
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    内环好地段的房子,哪怕我跳涨30%以上,只要给预先通知过渡期,很容易出租的。

    本地外地精英有的是,尤其是高级金领阶层,根本不是问题。

    你不做涨租的计划,是对自己以及对租客功课做得不到位。在理性基础上的贪婪是合理的,既然是合理的,就是应该做的。租客会懂的,只要晓之以理。

    作者:阿法路易 时间:2016-10-16 15:00
    @夏之黄昏 2016-10-16 14:45:00
    25%蛮难的
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    外环的房子确实不容易大涨房租,但只要是地铁房,涨租是绝对能被接受的

    你不信,等15号线即将通车,25%涨租已经很客气很仁慈了。只不过暂时还不具备条件
    作者:阿法路易 时间:2016-10-16 22:16
    @Lancer2 2016-10-16 20:09:46
    看来上海经济真不错啊,房租涨了25%,那工资也得涨这么个上下吧?
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    这里有常见误区: 房租上涨,是因为租得起这类房子的精英,他们的工资一直在大涨中。 与整个城市的平均收入涨跌无关。

    所以,要研究tenant对象群体,这个功课做好,就能体现在价值上

    作者:阿法路易 时间:2016-10-16 23:04
    @天上掉下个猪宝宝 2016-10-16 22:54:29
    一年漲25%,三年就張了近一倍,2萬一個月三年就快4萬了,年薪80萬,付房租就從24萬到48萬,樓主覺得他們真的三年年薪能到同步漲160萬?不如直接五星級酒店長租了套房了,不用水電還有客房打掃。靜安寺房租從08到16也差不多翻倍,你三年就翻一倍,真是厲害。
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    上海年薪在80万到300万之间的人已经很多,但就集中在几个群体。这个群体并不是马上就能或者有购房意愿,我对这个过渡期的租赁感兴趣,本来设定6个月到12个月的短租,不断换租客是常态。 这是指中国人部分,但外国人的情形有所不同,因为大多数是在海外熟识的朋友同事介绍的关系,所以,很容易达成契约。

    作者:阿法路易 时间:2016-10-16 23:10
    @天上掉下个猪宝宝 2016-10-16 22:54:29
    一年漲25%,三年就張了近一倍,2萬一個月三年就快4萬了,年薪80萬,付房租就從24萬到48萬,樓主覺得他們真的三年年薪能到同步漲160萬?不如直接五星級酒店長租了套房了,不用水電還有客房打掃。靜安寺房租從08到16也差不多翻倍,你三年就翻一倍,真是厲害。
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    @阿法路易 2016-10-16 23:04:43
    上海年薪在80万到300万之间的人已经很多,但就集中在几个群体。这个群体并不是马上就能或者有购房意愿,我对这个过渡期的租赁感兴趣,本来设定6个月到12个月的短租,不断换租客是常态。 这是指中国人部分,但外国人的情形有所不同,因为大多数是在海外熟识的朋友同事介绍的关系,所以,很容易达成契约。
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    另,你说的那些都是静态的,没有考虑房产税的巨大影响因素。

    房产税一旦超过年率1.5% 将会发生什么,我已经用cost of capital大致解释过,无需赘述。

    房产税出台,意味着房租翻倍暴涨,房价继续盘升。就如此简单

    你愿意听也好,不愿意听也好。 结果就是如此。 我说完了
    作者:阿法路易 时间:2016-10-17 01:30
    @zcplaycs 2016-10-16 18:03:14
    一般一线城市 房价/年租金 在20-30,今年房价涨得厉害,部分地段这个比值都快到70左右了,或许还有更高的,所以 租金还有很大的上涨空间。
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    @夏之黄昏 2016-10-16 19:10:42
    我小算一下,都65了.....
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    以上才是有理性有头脑发现问题症结的路子。


    就拿国际金融中心城市的伦敦来对比上海的价/租比率。


    上海的衡山路地段相当于伦敦的Mayfair, Knightbridge精华地段。

    上海的价/租比是75左右, 而伦敦价/租比率只有25上下。


    目前上海的房价正在朝接近,甚至未来2,3年内赶超伦敦房价的方向在走

    很明显上海的房租被严重低估,作为金融中心的城市功能却完全同质。

    当上海的价/租比率达到伦敦水平25时,意味着,上海的房租要翻3倍,这与我本帖一开始就阐明的结论是吻合的。


    为什么要涨租25%每年? 不是无限时间的涨租,而是在房产税落实之后,上海房租必然有上涨回复到正常的价/租比率上去。

    房产税推出,只不过是客观上激活了这个动因。而房租大涨的本质是房租长期被严重低估所致。

    我不需要举美国纽约(另一个金融中心城市)的例子,同理可证
    作者:阿法路易 时间:2016-10-17 14:03
    @ty_semansa 2016-10-17 05:22:22
    有道理,外国人喜欢租房。即便涨25,他们还是觉得比国外便宜
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    有点惊讶,看来你确实了解欧美人的特点。这些学历学识品行俱佳的聪明人,非常容易沟通。

    昨天已经有超过半数的租客给了明确答复,本周末续约,12月中旬开始涨租25%新租约生效。 剩下的3分之一租客,表示本月底会做是否续新约的决定。

    作者:阿法路易 时间:2016-10-17 14:52
    @天上掉下个猪宝宝 2016-10-17 10:11:16
    嗯,照這個速度房租十年漲十倍,拭目以待。倫敦紐約的房租也是十年漲十倍?怪不得說實業誤國了,樓主加油再多買點房,看好你。
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    Let's go into detail more specifically.

    Price/Rent ratio is an effective indicator that measures the intrinsic value of the rent of that property.


    At the moment, Price/Rent ratio in London is approximately 25, while the ration in Shanghai is 75 in average.

    When you claim that the rent of Shanghai property will appreciate 10 times in 10 years. Nope, that's not true.

    My conclusion is that Shanghai property price will reach 3 times above the current price level in 5 years, and the rent will go up 4 times simultaneously. That means 3 times property price, 4 times rent, Shanghai property Price/Rent ratio then gets close to 30 level, which is a standard P/R ratio value for an international financial center.


    What does 4 times rent of the property mean in Shanghai?

    For instance, if the current yearly rent is 250K, in the future the adjusted new rent will be about 1 Million. You must interrogate: How can be like that?

    In London, a property rent normally occupies 33% to 70% income of that tenant, which depends on the overall level of that flat. So, Let's assume the average 50% proportion from the tenant income be the contribution of the whole rent.

    50%, let's work it out in our Shanghai property case

    To get afford to the 1 million rent, the tenant must have 2 million yearly income. Please don't forget at that time, the property price can be over 70 million. If the tenant won't sacrifice his quality of life, do you think he will: 1. Buy a new property in the near area; 2. Or continue renting the property?


    The answer is the tenant has no choice, but continue renting the existing property.

    How can I find such high income tenant in Shanghai? Very easy.

    Shanghai is becoming one of the world financial center, to match that title substantially, no any doubt that there must be so many elites emerging in this city in 5 years time from allover the world.


    I only increase 25% rent for the next 12 months. It's still immensely cheap price at the moment according to the P/R ratio intrinsic value.

    Don't you think I am a very generous, sensible, compassionate landlord?


    Best Wishes,



    作者:阿法路易 时间:2016-10-17 18:40
    @藏风得水1973 2016-10-17 18:20:56
    我在魔都也有几套房 要不也交给楼主打理 每年涨十个点即可 多的算给楼主佣金
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    这位朋友你搞错了。 我不是代理商。

    只不过比较仔细把自家房子出租给高净值高学历人士。熟识我的人假如看到我成天泡在房子的事情上,会以为我不务正业,荒废主业了。

    这个帖子,是用来给那些市场观望人士提个醒,房租要开始暴涨了。我不是第一个涨房租的房东,明年下半年开始,房东涨租是常态,要租房子的,先有个心理准备。
    作者:阿法路易 时间:2016-10-17 18:51
    @者黎 2016-10-17 18:39:48
    楼主的通告目的是啥?是代替上海所有房东通知论坛里的各位要涨房租?
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    这位朋友也无需担忧。我只是10月份刚注册天涯论坛的新手,路人甲一名,不会有什么影响力。 这种小帖子,多了去了,你说是吧。 不必想太多。
    作者:阿法路易 时间:2016-10-18 15:07


    有大侠问起租房子给外国人的事,就在这里分享一下个人体会和看法


    最优质租客排序:


    1. 欧洲裔犹太人

    这是迄今为止那么多年,我能评价出的最好最优秀的租客。几乎全都成为铁杆挚友。

    犹太人情商智商都很高,内心坚定自信,讲诚信,思维敏锐,深具创造力;做重要的是,犹太人有根深蒂固的信仰。有信仰的人,是有灵魂的,就不是被低等欲望束缚的禽兽。 坊间有评论,说犹太人是经济冷血动物。 这种论调出自禽兽小编,不懂装懂。

    犹太人骨子里很传统,是感性生物。与犹太人打交道,吃亏就是赚便宜,当你的品质受到对方认同,就会发现,犹太人显露的最真实的一面而不带任何面具。

    以后若有机会遇到欧裔犹太人,因把握好机会,因为高质量优异的朋友,并不常见。




    2.德国人

    德国人也是非常令人感到放心安心,而且合作关系流畅和谐的群体。

    德国人很像犹太人,但更加理性刻板,每件事都完成的如瑞士钟表一样精确,效率之高,是所有租客中最强的。你委托德国人办事,不会有任何意外,完成质量完美,而且举止得体,时间观念精确到分钟。 大赞!


    3.英国人美国人 (盎格鲁。萨克森民族),瑞士人,比利时人,北欧维金人

    因为与日耳曼人血缘关系,英国人美国人等表现出的气质和行为模式,与德国人类似。 但效率不及德国人,做事并不追求极度完美。但创造力超过德国人,总有意外惊喜。 若想扩大朋友圈,从此类群体突破,定有斩获。



    我非常讨厌的租客,后来被列在黑名单上的群体


    1. 黑人。 即使是牛津剑桥毕业的高净值人物,也绝对不能接受为租客。

    我个人经历,以及其他欧美人亲身经历,都证明,这个群体破坏力极强,先天就是负能量,语言无法完全形容其丑陋的本质。 你们千万留意了。


    2. 法国人。 没想到吧,对就是法国人。 N年以前开始,就拒绝法国人。

    法国人性格很天蝎。阴森,小气,记仇,能力差脾气却很大,虚荣心攀比心极强,
    无能还很水仙花。 是远近出名的恶劣租客,除了黑人,就是法国人最难弄了。

    千万小心,巴黎现在已不是所谓的浪漫之都,如今是垃圾盗匪丛林之都。法国人心态已经不是以前的中世纪悠闲贵族,已沦落为现代娼妓加小丑的穷鬼。

    3. 韩国人。 我从不看韩剧,讨厌韩国人。因为太多次观察认证,这个群体,心胸狭窄阴暗,仇视所有非韩国人,好像别人欠他们的。 韩国人无知愚蠢还要自嗨,虚荣又脆弱。品质道德都有瑕疵。

    韩国人素质,远不及日本人,差远了。


    4. 荷兰人。 与法国人很像,不赘述


    一线城市正在扩张为国际大都市群, 外国人大量涌入只是时间问题。

    伦敦在住总人口的3分之一,是外国人。 这是非常恐怖的数据,你敢想象上海3千万人口如果有1千万,是老外吗?


    会有很多机会接触到外国租客的,仔细筛选吧。 这里没有提到华人租客。

    因为你们不是总抱怨房租贵,仇恨涨房租吗? 所以,我只好把房子租给老外了,让老外贡献中国经济增长, 你看, 我这个小房东很爱国吧


    :)







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