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我来解答上海楼市问题

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  • 作者:匠人有矩 时间:2017-11-09 15:17
    房子挂了2个月终于租出去了。




    租售比是可怕的1%。在2016年房价基本高位的时候,租售比也不过1.2%。




    如果我们把地段从差到好分为1到5级。1级地段的房子靠价格低才能租出去,带动2到5级地段的房租均下跌。




    与买房子一样,租房一样有舒适与便利的均衡。例如我的租客上班地点离家17公里,原来租在公司附近比较便利,如今租在近郊比较舒适。




    整个小区有大量空置的房子,并非租不出去,而是很多人并不愿意低价出租。




    空置,是意味着完全放弃租售比而只是对房价的未来抱有信心。




    以常见简单理财4%左右的年回报,假如房价横盘,100万的房子,房东每年损失3万,也就是随便一套房子,房东持续亏损。




    这种状况会不会持续下去?




    房东们会不会一直做活雷锋?




    通过观察租客,每个小区的租客也换了群体,整体收入水平比之前更高。多数租客的租金支出是固定的,由于房租的下降,他们的居住水平在提高。




    如果以一个小区为代表,你会发现上海的人口优化的确做到了。




    假如1000套房子,每套合理的居住人口是4个人,以前可能是有5000个租客。所以租金每年稳步上涨。




    人口优化后可能1000套房子只有3000个租客,其中1000人被优化了,剩下的1000人收入受到了影响,租在更差的地方去了。




    (约数,非统计数字)




    这3000个租客受到了优待。




    请问,他们为什么要逃离上海?




    上海工作比外地工作难找?上海比外地更不包容?上海机会更少?




    房东简直是活雷锋呀,宁可每年亏着几万、十几万、几十万地租房子给你。




    而现在提倡租购并举,除了公租房针对高端人才,政府也鼓励市场机构提供租赁、新盘也有10%的自持房源。




    他们都打算前仆后继进入亏本生意么?




    人口优化导致的人口减少量会越来越小,而这个过程中房东的定价权会越来越明显。




    没有一门生意是亏损并持续的。
    作者:匠人有矩 时间:2017-11-12 15:07
    10月13日,PO了一篇划时代的土拍!!!深圳够干脆!!!




    今天这块地拍了,拿地公司是深圳市人才安居集团。




    诚如意料,触发最高限价10.1亿。




    代建人才住房面积37860平米,建筑面积90180平米,经营面积(90180-37860)52320平米。




    周边租金参考如下图:









    按照现行市场,整个地块预计年租金收入3500万元,而整个地块的成本低于20亿元。




    以此相类比,投资性买一套400万的房子,年租金需要高于70000元,月租金要高于5800元。




    深圳400万的房子,月租金高于5800好找不?




    这个土拍新闻显然是利空的。




    从另外一个角度上说,土拍触发了最高限价,说明了租金的长多预期。




    对于自住来说,相当于买一个房子租给自己住,租金是连续的,也不存在管理成本。




    而对于投资来说,如果开发商是机构投资者,投资客就是散户,机构定的价是有参考意义的,深圳还没回归到可以投资的价格。




    房子是用来住的,不是用来炒的。
    作者:匠人有矩 时间:2017-11-15 00:11
    如果我们对一个城市一无所知,我们应该如何买房子?




    城市的地理




    城市的地理包括城市在国家的方位、在城市群落的地位、城市的生态和城市的肌理。




    城市的生态包括了山川、河流、湖泊等地形地貌,温湿度、植被等气候环境,以及由此界定的发展空间。




    城市的肌理是在界定的发展空间呈现的人工留存。




    人工留存里首先寻找的是机场、高铁、桥梁、隧道、地铁、高架等城市交通脉络。交通的研习主要以时间为刻度,通常地铁、高铁的点对点通行时间是容易计算的,而道路交通需要了解实际通行时间。




    基于城市交通脉络,寻找并整理城市地标。交通脉络是服务于城市地标的,而交通脉络成形之后,城市地标会有集聚效应。




    城市地标的研究依然主要是时间为刻度。这个时间是市民扣除睡眠之外的日常停留时间长度,所以最值得关注的是就业分布。就业分布和产业分布的不同是有时候产业带来的就业有多寡之分。在就业分布之外的区域,大型居住区(未必低端)也是市民耗时长的地方。除此之外,学校里有学生、医院里有病人,公园里有休闲人群。市民停留时长的排序是学校、公园、医院。随着老龄化和二胎的趋势叠加,医院停留时间会延长。传统商业的价值不那么高,因为受到了电商冲击,而新零售体验型商业会延长市民的停留时间。




    如果地标的类型丰富多彩、例如就业、居住、休闲、医疗、教育等都在一定范围内分布,理论上市民在此地停留的时间会很长,也就是资源的厚度很厚,通常是城市核心区所在。




    资源的厚度不必面面俱到,就业和居住是核心。既有就业又有居住的片区是城市的理想状态,如果城市出现一头就业,一头居住的两个片区,把两个片区放在交通网络里一起联动思考,可以重新界定居住片区的时间维度,包括上班和生活的时间维度。




    此时假设我们已经居住在产城融合的片区或者一头就业、一头居住的片区,时间维度的思考就是无效时间越少越好。




    举例子来说,如果你研究漕河泾,它有就业有居住,你需要考虑的是它的其他需求耗费的时间,包括了教育、医疗、休闲。而如果你研究泗泾,它需要与漕河泾一起联动思考,通勤时间(无效)、教育时间(补课机构可能在市里才有)、休闲时间(很近,可以去佘山)......




    有些产业园交通不便,你需要寻找附近的居住区作为联动思考。




    楼市人口




    如果有相同总价的两套房子A/B,让纯粹自住的买家做决定,如果超过50%的人选择A,则理论上A会涨得多。




    很多人对比A/B的第一要素依然是在哪里?




    在哪里?




    买家想问的是上班方便么?上学方便么?买东西方便么?(电商时代这个问题被弱化了)




    背后的决定因素是城市的就业分布和交通网络界定下的无效时间损耗对比。




    所以学区房没有地铁没有关系的说法是错误的,是因为上学方便也降低了时间损耗。可是有地铁不是更好么?




    对于A/B在哪里的选择,很大程度上可以界定当地楼市的边界。




    然而A/B之间,还有更多的要素。




    老城区还是新城区?繁华还是安静?有没有地铁?有没有学区?有没有医院?总层数多少?高层还是低层?颜值高还是低?物管好不好?朝向如何?三房还是两房?




    所谓完全理想人,就是他总是作出多数人会做出的选择,并且假设他的工作和置业是可以自由调整的。




    所以前文举的例子里,完全理想人自由选择了在漕河泾上班。





    完全理想人,是按照预算分圈层的,300万价位的,500万价位的,不会是一个人。也就是当你是一个买1000万预算房子的人,你可能不知道买300万房子的人心中所想,反之也成立。




    完全理想人,是动态的,因为每个人的每一天想法都可能变化。




    完全理想人是不存在的,但是如果你了解足够多的同价位买家,你的思维可以更接近完全理想人。




    你个人的想法重要也不重要,不重要是因为你只是众多买家之一,重要是因为你也是数据来源之一,也是最真实的数据来源。所以当你无法做选择的时候,最后的选择就是跟从你的内心。




    寻找完全理想人的过程,就是跟自住型买家多接触,你接触了越多的自住型买家,你越知道完全理想人的选择。尤其如果你陌生的城市,你自己的意见可能真的可以忽略了。




    自媒体时代的所谓专家其实很多都是远离自住买家的空想家。你还不如去了解市场中刚买的、正在买的,正在卖的(他有教训总结)人怎么想的。




    楼市与股市的区别就在于楼市里大多数人的选择就是正确的选择。语出惊人的往往是故弄玄虚。




    那为什么大多数人的选择就是正确的选择,而超过60%的人买房子都跑输了大盘?




    在一个又一个要素对比里,你都要选择对的那个,并不是那么容易。因为市场当中可供选择的房子是变化的,很少有一套无可挑剔的房源存在,很多时候是对缺点的妥协,是舍与得的哲学。




    要了解多少个买家买房的心路历程才算了解了城市的楼市人口呢?




    200个,并且尽可能与你的预算差不多。




    了解了城市地理、城市的楼市人口之后,下一篇会说城市的规划。







    今天的总结依然是那句话。




    一个城市的崛起,以基建为龙头,以市民移居为资产囤积。
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    • 来自:天涯-房产观澜 前往来源
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