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理性探讨楼市趋势,以政策为依据,以数据为论据,以事实为佐证,不多不空

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  • 作者:熊鞍 时间:2017-08-12 17:38
    地震后房子倒塌了,房贷没还完,还应该继续偿还吗?


    冰封国起
    2017-08-12 02:55

    近日,地震带来的财产问题,也成为人们关注的热点。有网友疑惑:按揭中的房子若因地震成了废墟,房贷还要继续还吗?

    更具体地说,如果是正在还月供的房子倒塌了或者成了危房,是否还要继续还月供?如果房子在,人没了,谁来继续还月供?

    按揭中的房子因地震成了废墟,

    房贷还要继续还?是的!


    有人新买的房子,被一场突如其来的地震化为乌有。有的刚付完款却还没交房,有的刚拿到钥匙却还没交完款……那么接下来该怎么办?

    一种声音认为,银行贷款不用还了。因为土地是国有的,房子私有的,发生在国家土地上的地震毁坏了咱家的私有财产,理应由国家来赔偿。

    另一种声音则表示,银行贷款照样得还。就好比借人家的钱去投资买猪,突然爆发一场瘟疫,猪死肉烂、血本无归但也不能欠钱不还。

    走访多家商业银行和法律界人士后,也在该问题下给出了答案:地震中即使房屋全损,贷款者也有义务按月还清余下贷款。


    这是因为,贷款者与银行之间的债务关系,不因抵押品(房屋)的灭失而消失。华夏银行总行资产管理部研究员李虹含表示,根据国际经验,在处理地震灾后抵押物的过程中容易出现四种情况。

    相关法律规定,房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

    也就是说,如果开发商尚未将房屋交付购房人使用的,房屋在地震中受损或者灭失,由开发商承担后果,开发商应当将购房人支付的购房款或者定金等退还给购房人。

    如果开发商已经将房屋交付给购房人使用的,则应当由购房人自己承担后果,即尚未付清的房款,购房人仍有责任支付给开发商。
    作者:熊鞍 时间:2017-08-12 18:25
    成都各大主流银行首套房利率上浮10%


    网易房产
    2017-08-12 09:26
    成都的首套房利率又上浮了!
    “上浮”二字,总与银行脱不了干系,似乎今年开局以来,全国各大银行总体保持利率上浮的姿态。成都当然也不例外!你没猜错!易妹今天要告诉大家:成都的首套房利率又上浮了!

    看看朋友圈发布的消息:


    易妹儿随后向业内人士核实,得到的答案普遍一致:首套房在基准利率上浮10%!成都各大银行贷款额度均大幅收紧,而且下半年仍无放松迹象,部分银行甚至出现阶段性停贷的现象。

    看看最近成都各大银行贷款利率的变化:

    6月利率:


    8月利率:


    可以看出,相比于6月份,现在成都各家银行不仅放贷慢,而且利率基本上又进一步收紧了,工农中建四大行首套房基本执行10%利率上浮,不打折。

    易妹儿了解到的银行,目前只有交通银行执行基准利率5%-10%的浮动空间,中信银行,中国银行等商业银行首套房基本执行10%的上浮。而二套房贷款利率方面,大部分银行已上浮15%-20%。此外,大部分银行存在放款周期偏长的现象,有的甚至要等大半年才放款。

    一石激起千层浪,首套房利率上浮10%,对刚需而言,无疑是“阵痛”,放款速度变慢,月供压力也在增大。易妹儿给大家算笔账,130万的房子,首付3成,贷款100万,按揭25年,基准利率为(4.9%):

    利率85折(4.17%)


    基准利率(4.9%)


    利率上调10%(5.39%)


    按照100万元贷款计算,首套房的房贷执行基准利率时,25年期月供为5787.8元;如果首套房贷执行最低1.1倍基准利率,25年期月供为6075.4元。

    购房者每个月要多还287.6元。而相比2016年市场宽松时的信贷政策(8.5折,30年期),本次调整后,首套房购房者每贷款100万元的月供(25年期),将增加1203元。

    不仅如此,商业贷款一天一个变化的节奏让刚需非常无奈,银行给出的答复,贷款利率一切以面签现场为准,也就是说有可能今天的利率,明天就会发生变化。



    作者:熊鞍 时间:2017-08-13 09:18





    作者:熊鞍 时间:2017-08-13 12:51
    楼市调控政策又在密集加码!大批房奴或有破产危险


    巨丰财经
    2017-08-13 10:51

    2017年已经行至过半,上半年各地出台的各式各样的楼市调控政策不断实施,终于使房地产市场得到了初步降温,楼市开始进入下行通道。有业内人士认为,楼市调控政策收紧或将成为常态。进入下半年以来,各地的楼市政策依旧不断加码,坚决遏制房价大幅反弹的势头。目前房地产市场的过度投机行为已经有所减少,炒房者的破产几率明显加大,大批房奴进入到了最艰难的时刻,开始纷纷离场。

    北京首套房贷利率最高上浮15%
    作者:熊鞍 时间:2017-08-13 12:53
    刚刚,广东河源市东源县附近发生3.0级左右地震

    中国地震台网 2017-08-13 11:32
    据中国地震台网自动测定,8月13日11时10分在广东河源市东源县附近发生3.0级左右地震,震中位于北纬23.90度,东经114.49度。



    作者:熊鞍 时间:2017-08-13 13:05
    侠客岛:让各大富豪隐形资产"见光死"的政策来了


    侠客岛
    2017-08-13 12:44
    “人的一生有两件事情不可避免,死亡和税。”最近,应该有不少喜欢在海外投资的人感受到了本杰明·富兰克林这句话的精髓。

    去年年底以来,我们一直在关注中国企业跨境并购潮,以及各类民企疯狂海购背后,是否有向海外转移资产的嫌疑。但大家可能没注意,转移资产,并不只存在于企业并购层面。过去几年里,一些高净值个人和企业通过地下钱庄、境外保单、现金携带、设立影子公司等形式,非法规避了大量企业和个人所得税,将巨额的资产转移到了海外。

    监管部门终于出手。今年5月9日,中国国税总局联合六大部委发布了《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》,承诺执行金融账户涉税信息自动交换标准(Common Reporting Standard以下简称CRS)。也就是说,在不久的未来,中国高净值个人或企业在海外的大部分金融账户信息都将被中国税务机构获知。


    国税总局

    背景

    概念有些抽象,我们可以这样来理解。

    假设,有中国居民在澳大利亚、英国、奥地利等国家拥有存款、股票等金融账户,过去对中国税务机关来说,这是块监管盲区,企业和个人就可能偷税漏税、洗黑钱。但是,假如现在这些国家可以互相交换非居民金融账户信息,再想做什么“小文章”就没那么容易了。

    CRS在中国的落地的首要目的,毋庸置疑,是打击跨境逃避税和洗黑钱的行为。但问题是,这些现象在中国也不是什么新鲜事儿了,为什么监管机构要在这个时间节点上出手?

    这还得说回资本外流的话题。从2014年6月到2017年1月,我国的外汇储备就从39232亿美元降到29982亿美元,整整缩水了25%,此外人民币贬值进一步加剧,企业和个人在海外的非理性投资也在急速上升。

    根据招商银行与贝恩公司联合撰写的《2017中国私人财富报告》,2017年近60%高净值人群都有境外资产配置,而在2011年这一比例仅为20%。在过去的2015年、2016年,中国每年金融资产输出到海外的资本超过万亿元人民币。

    拿比特币来说,由于比特币拥有去中心化(不依靠某个政府)的匿名性的特点,它能轻松提供一个类似于地下钱庄的平台,因此,在央行多方堵漏的情况下,比特币又逐渐成为中国投资者向境外转移资产的一种流行手段。从2014年开始,中国比特币交易市场开始主导议价权,内地市场交易量一度占全球比特币交易量的90%。

    突然一下子都喜欢去国外购置资产了,这事情就值得关注了嘛。

    “避税天堂”

    那么,最受隐形富豪们欢迎的国家和地区都是哪里呢?必然是有着“避税天堂”之称的英属维尔京群岛、开曼群岛、百慕大等低税地区啦。


    全球四大离岸金融中心之一的开曼群岛

    根据国税总局数据,截止2016年底,我国每年由于“避税天堂”流失的税收额,就超过300亿元人民币。

    此外,你可能没想到,国内不少互联网企业注册地都在开曼群岛上。维尔京群岛只是地图上的一个小圆点,却有20万中国公司云集在这里。这就有意思了,难道中国960万平方公里的土地都没有合适的注册地,非要千里迢迢跑到小岛上注册?

    怀着这样的疑问,岛妹搜索了一下这些地区的金融政策,瞬间惊呆。政策优厚到什么程度呢:对公司股东信息、股权比例、收益状况等给予高度保密;对注册企业只收极少的年度管理费;不征税或税负极低;无外汇管制。在这些国家(地区)设立的公司几乎被所有国际大银行承认,可在银行开立账号。

    也就是说,大部分公司的实际控制人和资产其实是处于隐匿甚至是隐形状态的。这不是摆明了对全世界的企业和富豪说“来吧来吧,来我这儿注册公司,绝对为你提供360度无死角的逃税避税、隐藏资产服务”吗?

    工具

    说完了“动机”和“地点”,我们再来谈谈跨境逃避税和洗钱最常用的“工具”——消极非金融机构和实体。

    这里有个细节跟大家分享一下,CRS本来是经济合作与发展组织(OECD)提出来的,但在OECD的版本中,并没有对消极非金融机构和实体有所定义,而中国是目前为止签署协议国家中唯一一个对其作出具体定义的。

    根据目前国税总局给出的定义,消极非金融机构和实体主要有两类,一是过去一年内收入高于总收入50%的部分来自股息、利息、租金、特许经营权的;二是过去一年内所持有的能产生消极收入的资产大于50%的。消极收入,指的就是股息、利息、租金、特许经营权等收入。

    说白了,打击消极非金融机构和实体,就是打击通过成立壳公司、非法代持、虚假贸易等手段偷避税的行为。

    比如,很多企业会专门在境外避税港成立一个壳公司,然后高价购买境内公司的产品。由于从避税港进口产品成本很低,公司得以赚取高额的出口退税和政府补贴,这就是虚假贸易最常见的手段。

    CRS的落地,无疑是对这一手段最致命的打击。根据CRS的“穿透”规则,金融机构必须识别背后的实际控制人,并将其作为真正的报告主体。如果金融机构不能识别代持人的架构,或者对其进行刻意隐瞒,则可能触犯反洗钱法。


    而对于过去习惯用地下钱庄洗黑钱等手段,绕过监管转移资产的贸易商来说,CRS实施以后的第一个问题可能就不是税收,而是钱怎么出去的问题了。

    措施

    情况都摸清楚了,接下来就是对症下药了,具体应该怎么办呢?

    打蛇打七寸,这个七寸,就是金融机构手上掌握的个人和机构的金融账户信息。抓住这一点,问题就能迎刃而解。

    截止今年6月30日,在经济合作与发展组织的提倡下,已经有101个国家(地区)承诺执行CRS,96个国家(地区)签署实施CRS的多边主管当局协议或者双边主管当局协议。


    具体到实施呢,就是先抓大的,再抓小的。这儿有几个时间节点,一个是2017年的12月30日,要对境内金融机构对所有高净值账户(账户加总余额超过100万美元的账户)完成尽职调查;另一个是2018年12月31日,完成低净值客户的调查(账户加总余额不超过相当于100万美元的账户)。也就是说,除了高净值客户外,未来普通客户的账户也会被纳入审查范围。

    根据承诺,我国将在2018年9月与其他国家(地区)税务主管当局第一次交换信息。也就是说,最迟到明年9月,我国居民在境外大多数国家的金融账户信息都要被传送回国啦。

    理性

    当然,大家也没必要过于恐慌,毕竟,这一新规主要还是针对高净值客户。

    此外,国税总局的官网上也明确标明,排查的对象主要是金融类账户,比如,储蓄、现金、股票、债券、投资性地产、保险、公募基金、私募证券基金、家族信托、私募股权基金等;像一些非金融类资产,比如房子、珠宝、艺术品、字画这些是不在监管范围内的。

    其实,就过去一年来看,从人民币入SDR篮子,到积极推动A股被纳入MSCI指数参考标准,到国内一系列的金融改革和监管措施,官方是一直在积极推动人民币国际化和金融环境透明化的。因此,正常、理性、合法的投资,政府不仅不会加以干预,还会积极推动和鼓励。

    不过话又说回来,当下中国,既没有遗产税,又极少房产税,二级市场炒股收益也免税,富豪还可以通过种种方式从政府那里得到各项补贴,就这么个情况,你还想把资产都转移到海外、偷税漏税。政府不治你,治谁?

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