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理性分析今后几年房价的走势

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  • 作者:光脚穿草鞋 时间:2017-06-16 20:26
    楼市的周期与国家金融政策的周期基本是吻合的。本轮房价的上涨最主要的原因是2013年金融改革创新加杠杆的结果。虚拟货币没有进入实体经济,在金融系统内部空转循环并通过债券信托等方式最终流向楼市,加上楼市自己本身的高杠杆最终将中国楼市整体推向了不可思议的高度。在西方国家金融政策纷纷转向并采取紧缩政策后,我们如果再加杠杆无异于自掘坟墓。我们以前的基础货币是按流入的美金对等发放的,2013年以来美金流入减少,货币是通过银行内同业互相借贷增加的,1元的基础货币生出5元的虚拟货币,再加上房地产开放商买地的钱都是贷款所产生的10倍的杠杆,最终1亿元可以作5亿元的事情,并基本流向了楼市,实体经济由于高杠杆下的高利率却失血严重,居民收入未见增长。我们自己给自己挖了一个大坑。现在这个游戏玩不下去了,外部环境也不允许再这么玩了。今年以来,我们的金融政策调整为货币紧缩去杠杆。货币政策转向了。
    作者:光脚穿草鞋 时间:2017-06-16 20:28
    自己先顶一下
    作者:光脚穿草鞋 时间:2017-06-16 20:28
    未完待续
    作者:光脚穿草鞋 时间:2017-06-16 21:55
    货币政策转向对楼市的影响是显而易见的。首先开发商获得土地贷和开发贷的途径少了,其次由于基础利率过低银行作的亏本买卖而不愿意提供房贷了,以致房贷利率走高,还款压力加大下,刚需的购买意愿会逐步下降。房地产也会出现滞涨并缓慢回头。但是房价就此拐头崩盘吗,也不可能。再这里不得不说一下政府在控制房价上确实手段高明。在中国,政府掌握了房地产的基本资源就是土地,同时掌握了推动房地产的基本武器就是金融杠杆。有这两项手段,政府完全可以超控房价的涨跌,当然不排除各种行政干预手段。这一轮货币宽松的初期,金融杠杆主要加到了企业和地方政府身上,居民的杠杆率一直偏低,通过这一轮政府推动的房价上涨周期,金融杠杆向居民身上转移,地方政府及房地产企业的杠杆降低了,地方债危机基本解除。政府在推动房价上涨的过程中,无非就是降低了土地的供应和降低首付加杠杆而已。最终结果是什么呢,虚拟货币被居民劳动所得的真实货币取代,地方政府的杠杆转嫁给居民。房地产企业现金流大幅增加,企业的杠杆率逐步降低。有些房地产企业主动偿还债务减肥了自身的杠杆,有些不知死活还在加杠杆。但是政府脱身后不想在淌混水了,严查购地资金及严控开发贷就是证明。政府脱了身,还会继续有激情推高房价让开发商大赚吗,那样就玩过头了,不会也不敢再玩下去了。但是政府会让房价崩盘吗,也不会,因为政府掌握了房地产的命门。
    作者:光脚穿草鞋 时间:2017-06-16 22:02
    未完待续
    作者:光脚穿草鞋 时间:2017-06-16 22:30
    我一直非常赞同中国楼市螺旋上升的理论。在这个理论下。金融加杠杆--政府借贷--基础建设--房地产开发--房地产加杠杆--向居民转移--居民收入提高--居民自身杠杆降低--房地产泡沫消失。所以中国楼市这十几年的上涨和居民收入提高是同步的。在金融政策的引导下无非就是一个吹大泡沫并把它逐步填满的过程。在这个过程中,推动了经济的发展和社会的进步。今后几年就是利用居民逐步增加的收入填泡沫的过程。泡沫并不可怕,推动经济发展需要一定的泡沫。只要泡沫不破裂,这种方法就是最有效的推动经济发展的方式。政府在这个过程中就是吹大泡沫,控制好泡沫。填满泡沫,再吹大泡沫。由于中国的土地政策,截止目前,我们的政府玩的非常好。今后几年,填泡沫开始了。在填泡沫的过程中,当然需要居民将自己今后的收入逐步填入,同时实体经济的发展也会帮助填泡沫。在填泡沫的过程中房地产会如何演变呢,且看下回分解。
    作者:光脚穿草鞋 时间:2017-06-17 00:24
    未完待续
    作者:光脚穿草鞋 时间:2017-06-17 09:41
    在分析房地产填泡沫的过程以前,首先分析一下房地产的属性。房地产业属于实体经济吗?当然属于,而且是非常关键,牵扯的各行各业非常多,房地产业对于任何国家来说都是最重要的产业,这个产业的产品就是房子。就如同钢铁行业的产品是钢材,汽车行业的产品是汽车一样。一个产业过度投资就会产生泡沫,一个产品过度炒作也会产生泡沫。前几年钢铁行业过度投资以至于现在产能过剩去产能,钢材价格在炒作后也大幅度跌落。任何一个产业都存在投资扩张,取得收益,再扩张的过程。这个过程市场最终决定了这个行业的发展。我们的房地产业不同之处在于,政府掌握着土地资源最终也不得不成为这个产业的参与方,最终成为有中国特色的房地产业,政府试图引导市场的发展。房地产最终成为政府引导经济发展取得政绩最主要的产业。中国最近十几年的经济突飞猛进,与政府引导房地产发展壮大是分不开的,带动了相关行业的整体发展。但是其他高科技产业我们还是落后很多。房地产业在今后仍然是中国经济发展不可或缺的关键引擎。但是,仅仅依靠房地产业而不大力发展其他高科技产业,房地产业最终会成为空中楼阁。所以我们的发展方式要转变要调整。我们不可能用30年走完西方国家300年的发展道路的。
    作者:光脚穿草鞋 时间:2017-06-17 13:23
    房地产税是今后几年房地产发展一个关键,成为左右今后几年房地产填泡沫进程的决定性因素。首先房地产税必将是一种地方税,也只有成为地方税才具有操作的可行性。全国范围内房地产发展的不均衡,作为地方税种的房地产税全面收取或统一收取都不现实,也无法操作,只有各地方政府根据本区域内的房地产发展状况,采取灵活多样的税收方式,地方政府才有可能有积极性去收取,才可能保证收的上来,各地方政府根据本区域内的情况自行平衡卖地收入与地产收入,各地方区域也可以采用不同的税率方式。前期地方财政投入多,收入高房价高的区域收取的利率高,收入低急需发展的区域可以少收或者不收,只有这样才能达到税收公平,既不伤害刚需又可均衡发展。占用社会公共资源多的区域多收税肯定是最公平的方式。房地产税既然是地方税种,交给地方政府研究实施即可,中央政府想统一制定基本是不可能完成的任务。对于跨区域多套房的居民,只要是在急需发展的区域,无论多少套都不可不收或少收。所以房地产税收取过程中起征标准,多套征收认定等等难题都可以通过税率的变化进行完善调整,中央只需根据各地方发展情况给出税率范围即可,具体实施交给地方政府。让地方政府根据本区域是否控制人口,是否引入人口,是否进一步开发,新区域的人口收入,卖地划算还是收税划算,地方政府自己灵活决定才有可行性。所以今后几年房地产税肯定是要推出的,而且会成为地方政府调节房价的一种利器。房地产税推出后,房价一定下跌吗?这还真不一定。既然你收入高,你想住在前期财政投入多,城市配套齐全的核心繁华区域,那你就多交点税。既然你是穷人,那你就住在不收税或收税少的城市偏远区域。房地产税会成为缩小贫富差距,调节城市发展的有效手段。你有钱在城市偏远区域买了很多房子,你为城市的发展做出了贡献,当然可以减税了。房地产税和政府卖地收入本不冲突,收了房地产税政府就可以不靠卖地了,这种想法很幼稚,城市要发展,政府卖地获取发展资金,投入公共建设,建立居民公共设施,这条发展路径任何政府都不可能放弃。房地产税只能是一种调节税而已,调节各区域房地产均衡发展,调节城市不同区域的发展,调节各阶层居民整体收入差距。那这种调节税会造成房价的下跌吗?不收税的区域怎么会下跌,肯定涨啊。收税高的区域学校医院超市配套齐全,需求大,想跌也难。你在新疆住,一定要去上海买房,那你就承担高税收吧。你不想承担高税收,那就找个税少的地方住。所以房地产税按人均面积收都是不可行的,我在偏远地区买了多套房,为这个区域的发展作奉献,怎么也要免税吧,什么异地多套,人居面积的难题在差别税率下都不攻自破。既然房地产税在运行好的情况下不会造成房价的剧烈波动。那么这个房地产的泡沫到底怎么填呢。且看下回分解。
    作者:光脚穿草鞋 时间:2017-06-17 20:03
    在中国,房子的金融属性是最严重的,要不然也不会2015年降价无人要的房子2017年买不到了,正常需求不可能在2年内发生如此大的变化。本轮房价的上涨初期政府无疑是推手,这个推手的本意是推动房地产摆脱低迷周期,实现温和上涨,为经济发展,债务优化提供动力,但是,在没有建立长效机制的情况下仓促推动,有效的调控措施不到位,最终造成今天骑虎难下的局面。我们错失了在低位推出房产税的最佳时机,在高位提出建立长效机制推出房产税需要更为精心的设计以免刺破泡沫。我们要作的是填泡沫不是刺破泡沫,这也需要政府提高调控艺术。房地产的金融属性决定了它不仅仅是用来住的,适当的炒作是必须的,也是无法避免的,关键政府没有税收的手段调节它的炒作热度,只能通过各种行政手段干预市场,干预的结果反而放大了人们的心理预期。现在问题来了,巨大的泡沫面前我们怎么办。首先必须是房地产行业降杠杆,防止泡沫进一步吹大,严控银行的信贷资金及非金融机构资金进一步进入房地产行业,降低整个地产行业的投资扩张,防止去库存后产生新的库存。这方面政府已经开始作了。如果我们只看到眼前的繁荣进一步扩大地产投资,那不久的将来我们一定会看到泡沫破灭房价断崖下跌直至引发金融危机以致社会动荡的那一天。
    作者:光脚穿草鞋 时间:2017-06-17 20:06
    未完待续
    作者:光脚穿草鞋 时间:2017-06-18 02:45
    今晚重点分析一下今后几年房价的走势,就是目前这个泡沫怎么填。首先的问题是目前房价有泡沫吗?看多的看空的答案肯定不一样。无论从租售比上来分析,还是人均面积上看房价确实存在泡沫,但是房子是商品,供需决定了其泡沫程度,这一轮的房价上涨到今天,和上一轮房价到顶最大的区别就是库存,这一轮没有上一轮大规模的库存。上一轮房价到顶是出现大规模的库存而缓慢到顶的。这一轮截止目前,库存紧张,购买力还存在且不小。所以这一轮房价到顶,是以购买力衰竭而逐步到顶的。什么会造成购买力的衰竭呢,人们金融成本无法继续负担,家庭财富被房子吸收干净,就是人的欲望和实力透支到达极限的时候房价才会到顶。所以本轮房价到顶,必将是一场灾难。10万一平也好,20万一平也好,只要有人买,有人消费这个商品,房价就不会到顶。但是如果每个人都是透支自己财富创造能力且集中全家庭三代能力去购买一套房子的话,并且这个房子租金回报只有可怜的1.5%的年收益,那么这种购买力无疑是被强烈透支的。一线城市的房子到没到顶,是以市场上目前可售的房源及有没有人去消化这些房源来评定的。主要指标还是成交量,成交量下跌,说明购买力不足了,购买力跟不上了,房价基本可以确认顶部。目前开发商和政府都很聪明,他们控制房子的投放,确实可以达到稳定房价的目的,由于库存的不足,在高位的房子可消费的人群也少,所以基本可以确定,购买力与房价达到了平衡。所以今后至少1到2年,房价会在一定波动范围内稳定一段时间。指望跌和指望涨,都是不切实际的。接下来的几年,真的要看政府尤其地方政府的调控艺术了。如果接着加大供应,打破平衡,房价必跌无疑,如果控制房地产业的开发,等居民收入提高逐步消化目前的虚高价格,房价基本会保持平稳运行。今后几年高位接手的投资客会比较难受,在限售的政策下,因为房子的持有成本会逐步侵蚀掉既得利润,刚需能买的起就买,买不起就等,但是还是不建议过度透支自己的能力。但是在市场气氛的烘托下,在房价上涨的预期下,刚需们大多会极度透支自己的购买力。如果过度透支居民的购买力,房地产业对经济的拉动作用会逐步减少最后以至于产生反作用力。开放商作为商品的出卖方当然希望房价越高越好,房子被炒作,严重吸血社会资源,政府的责任是最大的。我们的政府仅仅看到了房地产业所创造的GDP,却看不到房地产业对社会及其他经济体的伤害,我们无暇追求长期的高科技产业带来的经济腾飞,只追求于短期的经济指标,从这方面看,我们的政府是短视的,无力的。这一轮的房价暴涨,传统产业又起死复活且无意再进行产业优化,我们在疼苦了几年后本来寄希望的产业结构调整,又被推迟了。产业调整必须去除落后产业,社会资源必须从新分配才可行,我们的政府没这个勇气。现在的局面更为复杂了,我们又背了一个巨大的泡沫。这个泡沫不能破而且还需要更多的社会资本去把它填满。限卖确实是一个非常好的方法,政府真聪明,限卖就是让投资客的利润无法兑现,最终逐步连本金一起填进这个泡沫里。所以今后,政府的房产证肯定是无限期的发不下来。目前对现卖的最新解释是,在限卖规定发布之日后取得的房产证满两年后才可出售。这是什么概念,就是规定发布之前2年的房子都属于限卖范围。投资客在有远见,也不可能提前2年潜伏进房产业。限卖的另一个作用是减少了市场可售房源,降低了房子的流转炒作,可售房源不多,房价想跌也难。这个规则很明显就是告诉投资客,炒可以,但是想带着利润走,不容易。这些投资客都是有钱人,让他们为国家出点力也是应该的。今后几年中国特色的房地产再想暴涨没有购买力的基础了,想暴跌,市场上就买不到房子怎么跌。刚需买了就买了无所谓了,今后努力工作把房贷还上就行。投资客损失点时间成本最终也会解套的。天下一片太平,社会和谐稳定,国运昌盛,光大我中华。未完待续。
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