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还原新西兰真实生活——2年从留学菜鸟到移民成功

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  • 作者:西蒙inNZ 时间:2020-05-07 11:41
    作者:西蒙inNZ 时间:2020-06-01 13:02
    46 新西兰的房产--价格,走势,购买要求和流程

    最近有小伙伴问我新西兰的房产问题,比如现在房价多少?以后会涨吗?如果我在新西兰工作,几年可以买到房子呢?

    我不是经济学家,更不是房产销售,所以只能在本文里展示一些官方的资料给大家参考,另外说一说自己的购房经验,欢迎大家一起探讨。

    一、新西兰房产价格




    上图是2020年4月份新西兰各个地区的房价中位数,图中可以看到几个主要城市的房价:

    奥克兰:92.5万纽币

    惠灵顿:73万纽币

    基督城:46万纽币(属于Canterbury大区)

    达尼丁:40万纽币(属于Otago大区)

    因弗卡吉尔:31.6万纽币(属于Southland大区)




    上图是今年4月统计的年度房价走势,可以清楚地看到每个地区的平均房价和走势,同比去年,只有两个地区表现出颓势,一个是北岛的怀卡托(Waikato)一个是南岛的奥塔哥(Otago),主要原因应当是之前的房价水分被这次疫情拧干。

    以上两个图来自新西兰房地产协会(REINZ),是可供我们参考的可靠信息来源。通过以上信息我们可以对新西兰的房产的价格有个基本的了解了,但是要了解具体的房产价格对应的房屋状况,需要咱们直接去销售房屋的网站去看了。

    搜找新西兰的房产销售信息主要使用以下两个网站:

    www.trademe.co.nz

    www.realestate.co.nz


    让我们一起在Trademe网站上看看奥克兰均价(92.5万纽币)可以在当地买到一套什么样子的房产吧!




    上图是在奥克兰市中心,走路10分钟去天空塔,2室1厅88平米带车库公寓,价格99.5万纽币。




    上图是开车到天空塔30分钟的奥克兰地区的一个独栋别墅,4室2卫居住面积166平米,全部面积626平米,双车库独栋,价格95万纽币。

    离开奥克兰来到南岛达尼丁,看看当地的平均房价(40万纽币)在当地可以买到什么房子呢?




    上图是达尼丁售价41万纽币的市中心公寓,走路到奥塔哥大学和八角广场各10分钟,1室1厅1卫50平米公寓。







    上面两图是达尼丁售价39.5万纽币的独栋别墅,3室2卫,居住面积160平米,全部面积1103平米,开车到市中心15分钟。

    怪不得当地人都爱住有院子的房子,相比公寓既宽敞又便宜。

    二、新西兰房产走势

    受新冠疫情影响,新西兰整个4月在居家隔离中度过,不但旅游业教育业受到清零式重创,房产销售也同比下降了78.5%。新西兰房地产协会(REINZ)刚刚发布的数据显示,与房产销售数量相反,新西兰全国的中位数价格比去年同期上涨了17.2%,达到创纪录的中位价68万纽币。

    步入5月,新西兰居家隔离解除,购房热情重燃,当地媒体报道参加拍卖购房的人已经排满至月底。

    新西兰经济学家Cameron Bagrie在AM Show谈话时说,在过去的12个月中,房价上涨了10%,他认为这种趋势不会持续。

    澳新银行(ANZ)经济学家在其最新的NZ Property Focus报告中,重申了他们此前的预测,即房价今年可能会下跌10%至15%。

    在此基础上,该报告称,最容易受到房价下跌影响的地区是明显受到旅游业的影响的地区,最近新建房屋比例很高的地区,房价一直迅速上涨的地区,如:皇后镇湖区(Queenstown-Lakes)、麦肯齐(Mackenzie)、凯库拉(Kaikoura)、韦斯特兰(Westland)、陶波(Taupo)和泰姆斯-科罗曼德尔(Thames-Coromandel)。

    如果今年房价下跌后,未来房价走势如何呢?我们先看看过去25年新西兰房价走势图,如下:




    如上图,新西兰房价在1998年下跌了4.6%,在2008/09年度下跌了10.5%,两次下跌都和世界经济萎靡有关,其他时间一直呈现持续上涨的趋势,在新西兰限购(2018年)之前房价上涨如直线。受新冠疫情影响,世界经济出现颓势,今年新西兰房价受到影响下跌是正常的,经济学家们的预测可以理解。但是按照该图规律,短期的下跌后房价会回升并且随着经济复苏步入新一阶段的上升期。

    三、新西兰购房要求

    这里就不得不提2018年8月份新西兰政府颁布海外限购政策:海外投资限购修订法案不允许海外投资者购买新西兰的现有住宅房产,但是海外人士仍旧可以购买新的公寓楼以及限制外的其他房地产,如商业地产等,但是所购公寓楼海外买家不可以占比超过60%,海外买家不可以自住,只能出租。

    简单说:

    1. 目前没有新西兰居民签证或者公民身份,不能买现房
    2. 没有新西兰的移民身签证者公民身份是可以买投资建设中或者刚建好的公寓楼的,买了不能自主只能出租
    3. 没有新西兰身份居民签证或者公民身份可以购买政府允许的商业地产或者土地

    购买公寓楼这件事很多移民公司作为一个投资移民的项目在运营,如果在投资地产的同时能够拿到身份,这件事是值得的;如果投资地产,花费90万纽币在奥克兰买了一个楼花,要等2-3年后才能建好盈利,届时还不能够自住,这件事就有待商榷了。

    四、新西兰购房流程

    这里通过自己的购房经历介绍一下。本人并非富二代,也非学霸,只是国内众多2线城市打拼的小白领中的一员,2014年到新西兰留学,2016年取得移民身份后,就把购买自己人生中第一套房子提上日程了。

    2016年32岁,决定买第一套房子,远远落后于很多同龄朋友。大学毕业后,在国内工作7年攒了点钱准备付个首付买房娶个媳妇的,当时心一横,愣是带着首付出国读书了,在爸妈和朋友的不解和怀疑中来到新西兰,2年后心又一横,终于搞定了人生第一套房。

    1. 资金

    买房子第一步也是最重要的一步是准备资金。出国留学前准备了30万人民币,因为自己就读的学校学费比较便宜而自己又比较省钱,毕业后实际花费并不多,而且在办理移民过程中一直处于在职状态,还存下来了不少钱。2年后准备买房时,手里差不多还是30万左右。学习过程中具体的花费之前章节写过,如下:

    只有这30万人民币(约6.5万纽币)是远远不够的,当时达尼丁房产平均价格大约30万纽币,需要找银行贷款。

    在新西兰只要有居民身份,并且有全职的合法的工作,没有犯罪记录和不良信用记录,申请银行贷款不难。找了当地的一位贷款经纪人(Mortgage Broker),填写了一张基本信息表,然后提交了工作和工资信息。经纪人可以和银行可以通过我的新西兰税号(IRD)很容易的看到我在新西兰这几年的收入状况。

    银行很快给批下来30万纽币贷款,即自己可以看36.5万纽币以内的房子了,当时想着买套30万纽币以内的,留下的前可以购置一些家具之类的。

    2. 看房

    搜索房源的信息主要是通过本文一开始提到的两个网站Trademe和Realestate,可以在网站上筛选房子,比如设定位置区域、价格区间和卧室数量等。

    在中国的看房流程是选地段和开发商、了解房屋结构图,看样板房,然后按照既定的每平米价格选择住房。

    在新西兰不一样,因为自己关注的并非公寓,是独栋的House,这样子就需要一家一家的看,因为每一家的构造、装修、用料、朝向和建造时间都不同。

    房子会在不同的中介手里,如果对某套房子感兴趣就可以直接在网上联系中介,约定一个看房时间或者等待房屋开放日(Open House)去看房。届时,房产中介会给详细的介绍房子的建造时间、建造材料,而自己会实地看一下阳光、房间大小、房屋布局、房屋质量(是否有漏水或者墙面开裂),而后再和房产中介交流一下学区,交通,邻居情况等,最后走的时候房产中介往往会给看房的人一些关于房屋的官方报告,最重要的两个报告是:

    建筑报告(Building Report):专业的持证建筑人员对房屋的全面评估。如果房产中介没有这份报告,需要自己花钱雇人做报告,费用大约600-700纽币。

    土地资料报告(LIM Report):关于房屋实际面积、院子面积、水电走向、这一片土地上的建筑是否合法(比如有的房主私自加建车库或者阳台,如果不报政府审核可能不予批准)。

    除了这两个报告,也可以要求或者自己花钱做电力方面的报告(Electrical Report)可以看看房子是否还用和老旧的电路设备,还是已经更新为最新的政府要求的合格的电路设备。

    在半年看房时间内,有几套房子就是因为报告不合意被自己否掉的。比如一套靠路边的房子,房东加盖了一个车库,但是车库有一半占了公共市政区域,政府给的土地资料报告中显示不合格,会有要求重新修整或者拆掉的风险;还有一套房子,通过建筑报告了解到房子的厨房曾经发生过火灾,是重新修整的,感觉未来可能会有火灾的风险,也没敢出手。

    经过半年的持续看房,终于找到了自己心仪的房子,位于一个安静的居民区的3卧室砖房,房子居住面积不大,只有120平米,但是院子不小,有接近1000平米,想着有个大院子应该对未来养狗比较友好,没想到的是割草真心不轻松。

    3. 出价

    看好了房子就要出价了。

    新西兰买房出价的方式有好多种,具体什么样子的出价方式,在网站公布的房产广告里会提前告知。主要的出价方式是:

    议价(Negotiation):约定时间和房屋中介谈,告诉中介自己的出价,并且提出条件,比如房子没有建筑报告,要求看建筑报告根据建筑状况再议。因为还会有别的买家出价,这里会形成一个价格竞争,当然是暗地里的竞争,因为每位买家之间出的价格是互不清楚的,房产中介有义务为每位出价客户保密。当所有的买家出价后,房东会选择一个最好的价格,一旦选定你的出价,这个房子就确认了,出价和选定的过程都有中介从中把控(签署合同)。

    拍卖(Auction): 这个也很好理解,不多解释了。我曾参加过几次拍卖房屋的现场,并且给房子也出了价格,但是当时有一位买家出了超出市场价很高的价格拍下了那套房子,这或许是房主和中介喜欢拍卖的原因吧。也有一位朋友捡过漏,当时一套很不错的房子,去参加拍卖的买家很少,结果房子以很优惠的价格拍到了。

    除了以上两种出价方式,大家在房屋广告上还可以看到Multple offer, Tender或者Deadline sale等出价的方式,大同小异,主要还是以上两种方式。

    4. 交割

    房屋交割过程,需要律师出马了。需要提前联系一位可以处理房屋交割手续的律师,一般律师收费是800-2000纽币之间。律师会有一个基本收费,然后根据处理这个案子花费的时间增加费用。关于联系律师的时间,有的朋友会建议越早越好,买房前就联系好才好,其实大可不必,买房的时候咨询房屋中介就可以了,他们也会给推荐靠谱的律师。

    律师会代替我们和房主的律师和房屋中介沟通,律师也会处理涉及到房屋住户信息转移的事宜。当通过房屋建筑报告发现问题时候,律师也会协助我们和对方沟通,让对方修复好这个问题或者降低价格以覆盖这个问题的损失。当时,我买到的房子的建筑报告显示屋顶陈旧,需要更新(不锈钢屋顶使用年限约15-20年),整个更换需要1.2万纽币,房东承担了一半费用(6000纽币)。

    等到交割之日要付10%的房款,上午款项到账,下午去律师那边拿房屋钥匙。入住的时候房子已经被房东打扫的干干净净,全部家具搬走了,院子里的草也修剪的很平整。







    当时的心情并未有买房之前那么激动,买房前对未来充满憧憬,一旦这件事落定了,反而会有一些失望的心情。会扪心自问,这真是自己未来居住的家吗?

    大家一定还会记得自己买第一套房子时候的心情吧,料想大部分人应当是开心的。而我当时有种说不出来的感受,或许因为当时想到要承担这么大债务有压力,或许因为对未来生活的不可控......



    谢谢阅读!
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