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M2、外储、GDP、通胀率、房价

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  • 作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 11:36
    1998---2000年,是亚洲金融危机期间最困难的三年,整个危机持续5年,是改开后,经济萧条时间最长的一次,01,02年开始逐步好转,03年加入WTO后,中国经济开始高速增长。1998--2000年这最困难的三年中,平均通胀率为约负0.7%,钱非常值钱,是购买力唯一基本稳定的时期。国企到处倒闭,下岗失业遍及全国,就连外企的日子都不好过,也在裁员。这三年经济平均增长率约7.5%。这三年外储平均值在1500亿美元,逐年小幅增加。这三年平均M2增速为14%。2000年最低,只有12%点多。01、02年M2增速超过17%。烂尾楼遍地,银行坏账率超过15%,理论上已破产。房价在这三年中是逐年下跌的。可见1、即使M2增加,房价也可能是下跌的,房价下跌也没有消灭M2。2、外储基本没增加,M2增速远超GDP增速,可见货币投放没依据外汇占款,完全靠放水给经济续命。3、11年开始后全国房价普遍阴跌(北上深除外),直至15年中。11--14年这三年多,M2平均增速超过13%。在房价普跌的情况下,M2增速仍然很高。从上数据可以看出,房价与M2增速并不一定正相关。而房价与供求关系关联最大,其次是政策和利率。4、 03年开始,房地产被定性为国民经济支柱产业,除巨大的需求外,通过卖地解救银行债务是重要的因素之一。债务主要是国企留下的,当时的国企平均负债率已超过300%,理论上已破产三次,没有这次国企改制,甩掉国企这个包袱,就没有03年之后,持续近5年的经济高增长。事实上,改革开放后,85年、88年94年的几次货币大放水,都是国企债务导致的。以上数据可以搜索查询,因无法复制,没能转载。
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 15:34
    如果地产每平米售价一万元,楼面价大概每平米4000元,如果房价翻一倍,涨到2万元每平米,政府再次卖地的楼面价至少12000元每平米,房价翻一倍,地价要涨三倍。如果地产每平米售价7000元,楼面价大概每平米2000元,如果房价翻一倍,涨到14000元每平米,政府再次卖地的楼面价至少8000元每平米,房价翻一倍,地价要涨4倍。可见,楼面价越低的三线以下城市,房价翻倍后,地价涨幅越大。房价翻倍,最大的赢家是谁?绝对不是炒房客。钱这么好赚,ZF会主动扔掉自己的钱袋子?
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 15:45
    现在全国的住宅总价约在300---350多万亿,以目前的房价收入比,尤其是一线城市,房产税的年税率最多0.5%,这样每年的房产税总额也才1.5万亿。收房产税后,房价肯定下跌,税基减少,也许连一万亿都征不到。征收房产税,房价会下跌多少,上峰也未必心理有底。现在全国每年的土地出让的财政收入大概在3.5--4万亿之间。征收房产税,将导致投资性房产大幅减少,土地出让收入大幅降低。征收房产税的情况下,土地出让金与房产税之和,将小于原来的土地出让收入,财政收入将出现缺口。由于土地出让面积减少,那相关的建材、冶金、化工、家电、家具等的需求也将大幅减少,相关产业链上的产品将出现严重过剩,很多企业会倒闭,这些企业上缴的税收也会大幅降低,相关的从业人员很多将失业。这就是各级政府为什么对推出房产税缺乏动力的原因。目前阶段下,对政府来说,收房产税,无异于自我阉割。至少三年内,也许五年内,都不会出台房产税,最多喊几句口号。什么时候,不再依赖土地财政了,什么时候,房产税的税收总额超过土地出让收入了,且房地产的推出不会伤害总体经济和就业,才会推出。房产税涉及如此多的因素,短期内几乎不可能。
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 15:46
    一个政府能做到财政收支平衡,经济才能持续良性运转。当一个政府的财政收入不能满足财政支出的需要时。只有两个办法:借钱或印钞。借钱的手段无非就是发债,可以向百姓或机构发债,也可向国外贷款借债。但这个手段是有条件和极限的,通胀情况下,当债卷利息低于通胀率时,债卷是发不出去的,负债到一定程度,外国也会再借给你的。军队、警察、各级公务员的支出,学校、事业性单位支出,一般性的城乡建设维护等费用都来自财政收入。可以说财政收入是一个ZHENG--QUAN以及社会维持正常运转的核心。委内瑞拉是最好的经济学教材,委内瑞拉的经济基本就是石油经济,政府的财政收入几乎全部来自石油产业,当石油价格下跌时,政府财政收入大幅减少,可开支一样不能少,不给开工资,凭什么听你的?开少了都骂你。如果委内瑞拉的货币以美元为锚,由于美元储备减少,玻利瓦尔就要大幅销毁,大幅销毁的结果,公务员、军人、警察的工资就要大幅降低,资产价格大幅下跌,真的就是恶性通缩大萧条了,马杜罗敢这么做吗?真这么做了,不用百姓反你,帮你维护统治的公务员、军人、警察就会由拥护你变成反对你,这一点马杜罗心知肚明。那只能与美元脱钩,需要多少印多少,印多了,自然通货膨胀,购买力下降,那就继续给军队、警察、公务员加工资,只要他们拥护马杜罗,位子就稳稳的,至于委国屁民的不满,自然有得到利益照顾的警察、军队去对付。
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 15:48
    政府的财政收入分为两大类,一般性预算收入(公共预算收入),主要是税收,另一大类就是基金性收入,主要是土地出让、罚款、行政性收费、政府投资性收入。一般性的预算收入只能满足基本的政府开支与一般性城乡建设维护。大规模建设的费用,地铁、高铁、公路、港口、机场、河流治理等,要么是成立民间公司,由公司投入,如果由政府投入,那资金来源只能依靠土地收入。那里大拆大建疯狂,其结果,就是那里的房地产就越疯狂。地产疯狂的背后就是为了高价卖地,不卖地,那些大拆大建形成的债务窟窿,拿什么堵上?只有羊身上才有羊毛。
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 16:01
    紧平衡供地就是地产行业的供给侧改革,各地去库存之后,再也不会出现高库存。房地产总市值如此之大,永远不可能再出现15年开始的这轮暴涨。以后的房地产不会再出现明显的大周期,基本都是2-3年的小周期,小周期的涨跌幅基本就是20%左右,小周期炒房去除贷款利息后,不可能再获得高利润,甚至会亏损。各地会分化严重,除中央整体货币政策外,各地供地土政策更能左右房价涨跌。
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 16:01
    贷款额度受限的情况下,以后的房产贷款会向新房倾斜,为的是保证地方政府土地财政收入以及经济增长和就业。这轮调整完之后,会是个温水煮青蛙式的慢牛行情。随着房价继续上涨,二手房的流动性肯定是越来越差,尤其是老破小。以后的房产投资收益不可能再象以前那么夸张。只适合资产高净值人群的资产配置,刚需以及改善性购房,不再适合高杆杆投资。
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 16:01
    同样的贷款额度,贷给二手房,政府只能喝点汤,如把同样的额度贷款给新房,政府不仅吃个鱼身子,连鱼头鱼尾都吃了。
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 16:23
    LI断腕曾经信誓旦旦的说:“绝不搞强刺激,如果现在不拿出壮士断腕的勇气,忍受经济下行的痛苦,而搞强刺激,未来将更痛苦”。其意就是搞经济转型,向消费和创新转型----全民创业、万众创新,这是吸取09年大水漫灌的教训,开始学习米国09年刺激经济的办法,搞微刺激,定向滴灌,事实上没管用,政策水土不服。到14年的时候,全国到处鬼城,钢材、水泥、煤炭、冶金、化工、造纸、造船等传统行业全面亏损,钢贸商跑路,门面房到处出租转让,民间影子银行卷款跑路,经济螺旋式下降,满目萧条,债务和就业承受不住了。只能回头,放弃转型,重新把传统产业当经济支柱。14年下半年开始,基建行业疯狂的信贷就开始了,比09年疯狂多了。这次如果是房价上涨50%就把地产库存去掉,以后的路就好走的多。用房价翻倍的方式去库存,出这个坏主意的人,只是考虑到医治眼前的病,今后的路还怎么走?资产价格在高位,要想维持资产价格在高位就需要天量的货币流通量。就如同股市,想维持上证在3000点,每日成交量不能低于2000亿,如想维持在5000点那就需要每日成交量不低于2万亿。通胀之后,对应的一定是通缩,因为资金量跟不上了,资产泡沫也一定会导致地产行业资产收益率下滑。但这种通缩是暴涨之后的高位通缩,绝对不是低位恶性通缩。最后的转型机会错过之后,经济被地产行业彻底绑架,全社会的资源都错配到这个行业,再也无法脱身。只能一去不回头了。
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 18:11
    中国明显的经济周期是从98年开始的,由于亚洲金融风暴,萧条期持续五年,当时的中国正处于国企破产潮,因当时没有任何支柱产业,导致复苏缓慢。国企的破产潮实际是因为94年颁布的银行法,银行也要自负盈亏,贷款需要抵押。低效,几乎谈不上管理的国企,负债率普遍超过300%的国企,只能死、必须死,如果不死,那就是继续印钞稀释债务,全民买单养这些寄生虫。国企改制是从94年开始的,全员合同制,85、88、94年发生三次恶性通胀,都是印钞解决国企债务问题,那是无底洞,债务形成的速度远超印钞的速度。94年国企改制前,国企的运行方式与毛时代没什么区别,那时从中央到地方都有计划委员会(计委),企业是不考虑盈亏的,盈利要上缴,亏了上边补,俗称大锅饭,那时国企的主管就是土皇上,想整谁整谁,这样的企业能同外资与民企竞争吗?80年代,文革并未真正结束,从上到下,都是老古董当权,报纸天天讨论姓资姓社,深圳当时差点被用铁丝网围起来,说是防止资本主义流毒渗透,防止变修。银行也是如此,需要多少印多少,都是根据计委的计划。80年开始的改革,只是农村包产到户,城市的改革实际上是94开始的。94年颁布的银行法,还有个形式主义的破产法,是奠定市场经济的基础。80年代初,所有的物资都是计委和物资局控制的,单位想盖个家属楼,都要先向计委申请,批钱,批地、批木材、钢材、水泥、批设计。没这些指标,什么都别想。80年代末,实行双轨制,就是一部份材料供应市场化,一部分仍按计划,计划经济实际是物资短缺,因为国企低效,实际当时什么都缺。双轨制实际是向市场经济的过渡阶段,这给掌权者提供了腐败的温床。一吨钢材指标就能在市场上卖几百块。当时谁有批指标的权利,谁就是爷,腐败程度一点不比今天差,民愤很大。当时单位盖职工住宅,要拿出相当一部份孝敬各级有审批权的衙门。
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 18:12
    一轮经济周期必须有时间跨度,经济周期一般5-7年,经济周期的长短,既有国内因素也有国际因素,不是一成不变的。一轮经济周期一定与加降息周期、库存周期、地产周期、债务周期相对应。
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 18:14
    随感而发,杂乱无章,大家凑合看。
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 18:23
    掌握宇宙真理的心态,无孔不入的QUAN-LI干预,经济周期将越来越不明显,甚至周期被消灭。有个感觉,**根本就不让经济有调整周期,无法忍受经济一丝一毫的下行,只能往上走,不能向上,创造一切条件也要向上,以突显社会主义制度无所不能。
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 21:32
    一般都认为,房地产是个吸纳超发货币的池子。其实房地产还有另一项功能,就是在经济通缩的情况下,通过房地产这个渠道投放货币,因为这个行业产业链最长,涉及的行业最多。可以通过地产传递到施工、建筑机械、卡车、钢铁、水泥、化工、建材、装修、家电、绿化、水电、运输等,政府还可借此多卖地,偿还地方债务。还可增加大量就业。
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 21:41
    居者有其屋,住房是民生工程,从民生的角度,政府应该限制炒房,更应该打击屯房,超过两套房的应该征收重税,当炒房客囤积的房子释放出来后,即使是北京、上海,房子都未必短缺。可政府为什么不这么做?事实上政府内心是希望有人囤积房子的,只要人们不断的囤积房子,市场的房子就永远会短缺,低价还会因短缺上涨,这样政府就可以持续的高价卖地。如果没人囤积房子了,政府的地就卖不出去了,这可是政府的提款机。偶尔的喊几句节制炒房屯房的口号,那不过是安慰刚需的话,他们心里可不是这么想的,没了土地财政,政府的财政怎么办?债务怎么办?
    作者:西南季风6401 时间:2017-08-26 21:55
    曾经有御用学者提出,通过让人口流动创造需求,你在北京有房,你在熊安有房吗?你在沈阳有房,你在锦州有房,你在沈阳有房吗?你在邯郸有房,你在石家庄、保定有房吗?只要想办法让人口不断的迁移、流动,新的需求就会产生,有了需求就可盖房卖地,除了卖地盖房,他们也真的不会别的。
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    • 作者:西南季风6401
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