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从各国的发展历史看,中国大都市圈的房价还有一波上升空间

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  • 作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-15 11:30
    从历史看,世界各国在工业化、城市化进程中,经济都经历了由低水平的稳定转向高速增长,再由高速增长转向中高速增长,最后再由中高速增长到高水平的相对稳定的结构性变化。在这一过程中不动产都有一个交快的上涨过程,而不动产的上涨,是以大都市圈为代表的。国际化大都市房价上涨的幅度是其他中小城市无法可比的。大美国、英国、法国、日本等已完全实现城市化国家的发展历史已证明这点。
    我国的城市化进入下半场,开始从城镇化向都市圈发展.我们目前人口城镇化率51%左右,而户籍城镇化率只有38%左右。距70%城镇化率还有一段路要走。(待续)
    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-15 12:53
    1960~1973年是日本经济高速增长时期,经济年均增长率达到9.2%。1973年前后日本经济由高速增长转向中高速增长。

    由于日本国内企业投资增长缓慢,国际经济环境恶化,国际贸易下滑,以及日本政府紧缩性财政政策的负面影响,导致了日本1980~1985年的较长时期的低速增长期。在国际政治和经济等多方面因素的影响下,日元开始大幅升值,1985~1991年进入经济波动期。
    1991~1996年进入经济低迷期,日本经济学界称之为“平成萧条”。
    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-15 14:01
    从人均DGP的发展来看:当一个国家或地区的人均美元名义DGP低于1000时,不动产市场规模很小,价格低廉,房价、地价低如草。当人均美元名义DGP突破1000时,不动产市场开始发展,房价、地价步入上涨期。DGP突破1500美元时,房地产市场规模快速扩大,房价、地价进入快速上涨周期。
    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-15 14:32
    1960年,日本人均美元名义DGP约920美元;
    1970年,中国香港是的630美元;
    2000年,中国人均美元名义DGP约950美元;

    1946年,美国人均DGP约1600美元(因为二战,45年以前的经济数据,没有参照价值).

    上述的各个时间点,就各地是不动产市场开始发展的起点,同时也是房价、地价步入上涨期起步时间点。
    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-15 14:34
    订正:1970年,中国香港是的963美元;
    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-15 15:02
    1950年,美国人均DGP约1900美元;
    1970年,日本人均美元名义DGP约1900美元;
    2006年,中国人均美元名义DGP约2000美元;
    1974年,1974年,中国香港是的2100美元;

    这时, 房地产市场步入发展快车道路,同时房价也进入快速上涨通道。
    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-15 15:06
    美国在城市化、现代化进程中,房地产泡沫首次破裂的时间是,1987年;

    日本房地产泡沫首次破裂的时间是,1991年;
    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-15 15:36
    1987年,美国的城市化率超过75%, 人均美元名义DGP约22000美元;

    1991年, 日本的城市化率高达78%, 人均美元名义DGP约28000美元;




    2016年我国人口城镇化率52%左右,而户籍城镇化率只有38%左右.全国人均美元名义DGP约8600美元。上海达17100美元,江苏是14360,浙江约12630。

    距70%城镇化率,和20000美元的人均DGP,还有一段路要走(我估计大约要8-10年)。



    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-15 15:43
    转帖:中国城市化快速发展始于改革开放之后,1950年城市化率仅7.3%,进过60年发展2014年城市化已达到54.77%.
    第一阶段至1957年,即一五计划完成后 城市化率达到10.9%
    第二阶段1957年—1978年,至改革开放前城市化率达到17.9% 因为政治原因,发展波动较大,但还是有所增长.
    第三阶段 1978年至今 城市化率接近50%,即每年城市化率增加1%,按此速度计算,2030年中国城市化率超过70%,基本完成城市化,用时约80年。
    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-15 15:50
    10年内我国没有房地产泡沫破裂的风险.
    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-15 19:41
    历史的经验,美国和日本在房地产泡沫破裂前的6---7年,房价都经历了一波暴涨行情。

    1980年的美国,1985年的日本,房价分别开始了一波暴涨行情,特别是纽约、东京等大都市的房价。
    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-16 00:11
    转贴:印度是一个奇妙的地方,贫民窟常常与豪宅区紧密相连。
    人均年收入仅仅900美元,但印度并不缺少富翁。
    过去的20年里,印度人在“世界亿万富豪俱乐部”中的占比,已经从1%上升到了5%。
    从2016年的全球饥饿指数来看,作为农业大国,印度与朝鲜一样,名列全球最饥饿的国家前20名。印度的人均消费粮食低于朝鲜。

    房子在30多年间竟涨了600倍
    据报道,80多岁的拉吉老人是孟买一家小型会计事务所的老板,他住在海边一栋高档公寓楼里,这套公寓有4个卧室、4个卫生间和2个厨房,套内面积有300平方米。这套房子在1975年买的时候才60多万卢比(合10万人民币),如今这套房子的价值却至少到了3亿6千万卢比(约合人民币6000万)。

    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-16 10:10
    歪楼了,从纽约、东京歪到了孟买、新德里。


    还是回来说美国、日本的房地产泡沫形成和破裂,因为这个对我们更有参考价值。
    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-16 10:28
    20世纪70年代末80年代初,美国战后“婴儿潮”一代进入成年,形成了对住房的巨大需求。20世纪70年代起,美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房,成立了房地美公司,为低收入群体向银行申请住房贷款提供担保。
    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-16 10:43
    里根总统为振兴经济,对房地产业实行税收优惠政策,1981年颁布《经济复苏税收法》,促使房价节节攀升。1982-1986年是美国房地产泡沫形成与膨胀的5年。美国房屋和土地价格走向高点。
    作者:江南一笔画烟雨 时间:2017-11-16 15:34
    美国政府意识到房价泡沫过高的风险,1986年,出台了新的税收修正法案,消除了许多避税,特别是对于房地产投资的避税。

    在1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市暴跌等突发事件的影响下,房地产泡沫破裂。受房地产泡沫破裂影响,以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发,1990年下半年美国经济结束了自1982年以来的持续增长,陷入了新一轮衰退。
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    • 开贴:2017-11-15 11:30
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