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陌上淡茶:房地产崩溃初期,房多开始践踏

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  • 作者:陌上淡茶 时间:2018-03-29 22:11
    1、房地产的前世今生
    我国是从1998年开始逐步放弃计划经济的福利分房制度,启动商品房改革,步入商品房时代。
    在1998年之前,国民的收支结余的大部分都可以作为棺材本存在银行,98年之后,行政压力鼓励居民买房,一切都变了,购房逐渐成为我大中国国民最大的支出项目,没有之一。
    为什么会有这样的政策?
    1990年代,货币超发严重,通货膨胀加剧,国内经济增长乏力,再加上98年亚洲金融风暴的影响,银行坏账率长年维持在20%以上的高位,就靠央行印钱输血活着,整个金融系统已经濒临崩塌。于是,zf只能用商品房大量吸引超发货币,抵御通胀,拉动经济增长,这就相当于股市里的“上市”,融资了大量货币。
    98年房地产平稳发展,加上02年加入世贸,开放国门,引入外资,实体经济的民企、私营大力发展,增加了高就业率,一举解决了金融危机。98年房地产一直平稳发展到2008年,这十年并没有什么泡沫存在,都是居住属性,房价慢慢虚高,但是没有后面的翻倍涨。
    但是,2008年后就开始产生巨大的房地产泡沫。年纪大一点的都有印象,08年出现美国金融危机,房地产泡沫破灭,美国的银行系统向穷人提供了太多借款让他们买房,结果穷人们无法还债,引发系统性的金融风险。于是中国的银行系统一下子就丧失了来自欧美的输血,资金一下子就变得紧张起来,并且房价开始大跌,接着,大国开始4万亿计划,同时解除了针对地方政府借债的限制,2008年9月15日开始,央行4次降准、5次降息,中央“10月22日新政”推出,首套二套首付下调至20%,营业税契税减免,贷款利率七折优惠。各地政府纷纷制定细则鼓励购房。买房抢房浪潮涌现,直接导致2009年、2010年房价翻倍。由于限购政策尚未出台,一线城市成了房产投资客的沃土,贫富差距开始急剧分化,炒房和刚需的阶级从此开始固化。
    这里要注意一点,以前有新旧四大件的说法,50-70年代是缝纫机、自行车、手表和收音机,80-90年代是彩电、冰箱、洗衣机、录音机,而新四大件就是手机、电脑、汽车、房子。房子什么时候变成结婚必需品?根据调查,应该是2006年开始,加入世贸后,闲钱变多,购买力上升,房价开始虚高。有一条新闻可以证明:2005年许多地方政府逆向调节已经让中央感到恼怒了,让温总理都在2006年的人代会答记者问时,将房价问题作为自己最痛心的三件事之一了。
    2006年后,人们观念改变,房子变成结婚必需品之一,2007年网上的各种帖子开始讨论结婚必需品,于是婚礼习俗开始改变,结婚成本变得越来越高。
    2009到2014年这段时间,房价开始了飞涨,翻倍得涨。到了2014年初的时候,就有一个严重的问题出现,全国各地房地产库存积压严重,卖不出去,金融风险加剧。
    就在房价疯涨的那几年,2011年就有一些外资开始撤退,于是天涯论坛的经济论坛出现一些悲观的崩溃党,然后崩溃论一直出现到现在,一直被打脸。这不奇怪,越来越高的房价,已经脱离居住属性,开始了投资属性,又虚又高的泡沫吹起来了,这种情况下,发几句牢骚绝对正常!
    沿着时间走,没错,就是熟悉的15年去库存。2014年9月30日央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,大力支持个人住房贷款,对首套房再启“认贷不认房”界定标准,贷款利率下限也重回2009年的低水平。至此开启了有史以来最为疯狂的房地产盛宴。
    2015年至2017年三年间,国内绝大多数城市房价暴涨甚至翻倍。一线城市房价翻倍过后却用高房价、高门槛和2035年规划来限制人口继续流入。二线城市张开怀抱,通过人才引进政策精心挑选有潜在购房能力的人口进入形成房价支撑。三四五线城市则无条件的欢迎一二线的外溢回流人口。虽然三四五线城市购房需求严重不足,却可以通过大量的棚改货币化安置,人为创造购房需求,并通过房价上涨、资产升值的诱惑带动其它刚需改善入市接盘。
    中间出现了一个拆迁富翁的现象,一夜暴富,因为拆房变成百万富翁、千万富翁,不用再辛苦工作,开始了吃喝玩乐之路。
    18年全国两会,敬爱的总理在政府工作报告中提出:健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。随着这次全国去库存战役的胜利,一二线城市库存已接近尾声,三四五线城市在2018年-2020年1500万套的棚改推动下,库存也将会基本消化。
    但是这时候的zf债务已经大的可怕,中美贸易战开始,加上美联储一直不断加息,最近一次加息是北京时间18年3月22日凌晨2点,所以房价已经不可能再上涨,现在三四线城市的限购政策一个个出现,锁住高涨的房价,而一些没人接盘的城市开始解除限购政策,欢迎别人过来买房。
    现在的情况是,一线城市、部分二线城市的房地产泡沫严重的城市开始了冻市,五限政策在这些城市开始了最认真的执行,房价连续几个月下跌,比如说:北京、上海、深圳、厦门等等,而部分二线城市、三四线城市开始了疯狂的房价飞涨,到达一个房价的顶点,不会再上升了,比如说:武汉、重庆、成都等等,三四线城市更是不用说,返乡置业就是一个现象,有关心房价的人更是深有体会。
    新闻截图如下:

    2、新任央行行长郭树清的采访
    18年1月17日,人民日报专访郭树清:继续遏制房地产泡沫化倾向。这条新闻的部分如下,官方首次承认房地产泡沫:
    记者:下一步银行业防范化解风险的重点是什么?在方式方法上要注意什么问题?
    郭树清:根据中央要求,攻坚战的目标是要使宏观杠杆率得到有效控制,金融结构适应性提高,金融服务实体经济能力明显增强,硬性约束制度建设全面加强,系统性风险得到有效防控。围绕上述目标,银行业要加强对各类风险的防范和化解,努力促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部三个方面的良性循环。为此,需要着力降低企业负债率,抑制居民部门杠杆率;严格规范交叉金融产品,继续拆解影子银行;清理规范金融控股公司,有序处置高风险银行业机构;深入整治各种违规金融行为,坚决打击各种非法集资活动;继续遏制房地产泡沫化倾向,主动配合地方政府整顿隐性债务。
    3、房多开始出现踩踏
    在天涯论坛,有很多人反映二手房卖不出去,有的挂了几个月,有的半年,有的快一年了,虽然媒体上一致出现房子涨价等各种新闻,但是有价无市,就是卖不出去。
    一个是刚需接不了盘,没钱买的普通人凑个五十万都是困难。一个是有钱买的早就买了,不会等到现在过来买。
    卖不出去怎么办,当然就是咬牙继续还房贷,但是每个月工资就是那么几千块,即使上万块也无济于事,除去家庭开销,供着两三套房也是吃不消。
    所以泡沫要开始破了,出现踩踏事件,恐慌性抛盘快出现了。
    举个例子说卖不出去,链家挂牌1.5万左右每平方米,其他中介挂牌1.1万每平方米,合肥2017年才成交2万多套二手房,房子非常难卖,99%的二手房源无法高位套现,只是做了一次百万富翁的梦,并且合肥越来越多的出现1.1万价位的房源。
    举个例子说房多踩踏事件,上海的链家,业主降价卖房不给挂。在南京,目前链家这么玩,有一个品质不错的次新盘,目前有一套价格低于链家其他同户型20%,但是,重点来了,链家APP找不到这个房源,只在链家的业务员朋友圈发布。
    4、预估房地产税会突然出现
    两会上是这么说的,健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法,但是在今年的税收立法没有房地产税。
    面对一二线城市房价锁住,三四线城市房价上涨到顶点的绝好时机,怎么可能不褥羊毛?
    这点匪夷所思,我思考良久,后面发现从预期这个角度解释的通。一旦有房地产税出现的预期,那么……
    猜测,嗯,都是猜测,不过我相信伟人一定会拯救广大的贫民。
    微信公众号:陌上淡茶
    作者:陌上淡茶 时间:2018-03-29 22:36
    缺少的截图








    作者:陌上淡茶 时间:2018-03-29 22:37
    缺少的截图


    作者:陌上淡茶 时间:2018-03-29 22:39
    新四大件的转变



    作者:陌上淡茶 时间:2018-03-30 10:01
    @ty_煜行 2018-03-29 23:09:02
    中国房价在2008年是很重要的节点,当年推出的4万亿计划是现今房价重要推手。
    不过有几点不同意楼主说的,比如楼主说很多月薪几千甚至过万的要供两三套房,会吃不消而产生踩踏,而事实是根本不需要还多套,大多都是多余的房子拿出来出租,租金基本可以抵消月供,我周围很多人都是这种模式,现在中央提出租购并举,有点想借鉴新加坡模式的意思,未来的商品房是高端住房,只有少数人拥有,普通屁民住公租房。
    本人一个......
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    @关注屌丝交配权 2018-03-29 23:18:25
    租金能抵消月供的房子,中国难找出来
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    @泡泡坛2016 2018-03-30 00:51:38
    早些年买的可以,就是所谓的以房养房,有些以两套房的租金来供第三套房
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    至少很艰难了,现在就业率在下降,月供养房程度变高
    作者:陌上淡茶 时间:2018-03-30 10:01
    @做个好汉字 2018-03-30 01:17:03
    房价不崩盘,房产税不会出台,政府不会背这个锅
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    希望如此
    作者:陌上淡茶 时间:2018-03-30 10:02
    @afumali 2018-03-30 00:54:20
    新任央行行长是郭树清???
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    弄错了,是易纲。新闻看多了,脑子混乱
    作者:陌上淡茶 时间:2018-03-30 11:03
    @龙缘王 2018-03-30 10:18:44
    贫穷限制了你的想像啊!房价别说崩溃!降价都没有可能性!现在那里的工资都是七千起步不是没有理由的!你我只是被平均了!崩盘!想想我就笑!以前年轻不懂现在老了,懂也是傻懂!
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    为什么不可能?就这十年的每次打脸,然后就觉得自己错了,没有想想是不是这个社会环境问题。
    痛了,麻木了,于是无所谓了,于是相信了,跟着房多跟着媒体随波逐流。呵
    作者:陌上淡茶 时间:2018-03-30 11:04
    @xiangjia2000 2018-03-30 10:18:41
    房价和银行绑在了一起,和地方政府政的税收绑在了一起,你觉得政府会让它崩溃吗?房产税出来之前,房价绝对不会崩。
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    壮士断腕
    作者:陌上淡茶 时间:2018-03-30 12:20
    @天府软件园2017 2018-03-30 11:38:55
    这脸打得。。。简直啪啪啪
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    10年以后,就一直是崩溃论,现在真的要来了,反而没几个人相信。
    作者:陌上淡茶 时间:2018-03-30 14:00
    @残文子 2018-03-30 12:52:55
    造谣了,重庆两江新区,周围一片荒芜,金科的房子一万一左右,听售楼部说三分钟左右一套!
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    哈哈
    作者:陌上淡茶 时间:2018-03-30 15:43
    @太湖绿洲2017 2018-03-30 14:27:47
    看着一大片一大片的空置房,真是吓人。。。。。。。
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    作者:陌上淡茶 时间:2018-03-30 18:27
    @八百里大山 2018-03-30 16:54:23
    我就是合肥的,你放开限购试试看
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    说的好像放开了就有人买一样
    作者:陌上淡茶 时间:2018-03-30 20:45
    陌上淡茶:中美贸易战会以什么结果收场?

    今天写的文章
    作者:陌上淡茶 时间:2018-03-30 22:29
    @司城子 2018-03-30 21:48:14
    乡亲们,一线已经崩盘啦,现在北京上海的房子比白菜都便宜,大家赶紧去捡便宜啊,隔壁村的二狗子已经去捡了10套了。
    ———— 屌丝一折党扛把子七剑最新宣传语录
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    微微下跌,或者7、8折。没有那么恐怖
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    • 作者:陌上淡茶
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    • 开贴:2018-03-29 22:11
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