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也来说说房产未来的趋势

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  • 作者:泰州大萝卜 时间:2018-02-27 20:16
    先解读下房产政策
    一、“房住不炒”
    这是大的方向指导。限制炒房,让房产回归功能属性,而不是继续任由其投资属性吹大泡沫。

    二、限购、限售、限价、限贷、限商
    其本质是只让有能力买房的人来买房。
    提高首付比例,提高房贷利率,并且新房领证2年(部分火热地区限售期为5年)后不得转让。购买新房,通常在办理了按揭贷款以后2年左右可以拿到不动产登记证,再过2年才能对外转让。在这四年中购房者为该套房产付出的成本已经基本接近房价的50%了。也就是说,即使4年后你的房价腰斩了,你依然不会卖出自己的房产,也不会选择断供,毕竟断供你还要承受除直接资金损失以外还有信用恶化不可逆的后果。

    所以我说本质只是让有能力拿得出首付甚至全款,且只是用来自己居住使用的人来买房。房价的涨跌对他们来说在一定范围内,并不会引发系统性的金融风险。

    三、棚户区改造去库存
    通过央行放水,地方政府大规模拆迁征地,货币补偿给农民,农民拿到现金去市场上购买商品房,从而达到去库存的目的,同时农民变为市民。
    此政策主要面向三四线城市,因而引发16年开始的三四线楼市的火爆行情,而且今后一两年可能还会延续。如果此时有人试图借此东风去炒一把三四线的楼市,你可能会失算,除非你是15年以前已经囤了很多三四线的房产,那么恭喜这类人可以在今年和明年清空手中的投资性房产。
    新市民们,由于一大笔拆迁款在手中在未来的三五年内是可以过过舒服日子的。前提是不要去作,现在的各种理财坑投资坑很多,稍不留神就把拆迁来的钱败完了。吃喝嫖赌抽一旦收不住手,也会下场很惨。钱存银行,努力工作,勤俭节约,起码十年甚至二十年内不会进入赤贫。其中会有一小部分人会利用好这笔资金获得更大的发展,跨入富裕阶层。更多的人会因为跟不上社会发展的车轮,财富逐步缩水耗干,因为当农民和当市民的生活成本是相差很大的,一年起码要多开支3-5万。所以这一批人现在看是得利的,长期看很有可能是牺牲的一批。
    对棚户区改造去库存运动过后的一个基本判断是,三四线城市的消费能力会提高,但是炒房空间会相当长时间触顶。

    四、金融严监管去杠杆
    除了严查信贷资金用来买房外,还严格控制对房地产商的各种信贷。
    如果购房者的首付资金是靠贷款来的,房价稍有波动就可能断供,那对金融机构来说,风险就会很大很大。
    现在有些地方对二手房买卖都停止了商业贷款,锁死二手房交易,炒房想套现难度加大了。

    五、租售同权,扩大土地供应主体
    针对迫切需要住房又能力有限的群体,可以选择长租房,未来有能力了再去购买商品房。也让这类群体不必大举外债赶鸭子上架式的去购买商品房。通常这类群体购买商品房是最危险最不稳定的。

    六、房地产税
    房地产税是各个地方根据各地的具体情况来征收的税种,可以预见的是,必定有广大的税基,免税门槛一定不高,这样房地产税才能成为财政收入的重要来源。同时税率一定有递增。拥有一套房和十套房的人,税率一定不一样。这是一个大杀器,炒房这个词可能会被丢进历史的垃圾桶里去。
    房地产税预计出台会在棚户区改造运动结束之后,也就是2020年之后。棚改既去掉了库存,又扩大了未来房地产税的税基。

    以上是对国家政策的一个基本解读,因为这是影响房价的重要因素。未来影响房价的其他因素还有:

    一、人口论
    中国新生人口已经发生了难以逆转下滑趋势。可以预见未来不仅要全面放开生育管制,甚至会鼓励生育至奖励生育。人口少了,房子需求就少了,这个会在10年后发生决定性的影响。

    二、中国家庭负债率
    具体数据百度得到,我也懒得去复制粘贴了,大家可以自己动手。负债率的提高,主要是因为买房,或者生意难做贷款周转,无论是哪种,都说明了居民的资金状况都已经非常紧张了。这根弦崩得太紧,再继续下去,一定会崩!极易引发金融风险。很多人都在透支未来几十年的收入来购买房产,这都需要建立在未来收入状况改善的前提下。谁能保证这个社会下一个十年二十年风调雨顺?

    三、国际竞争格局
    美国第一、中国第二的世界格局已经形成!老二已经威胁到了老大的地位,老大会不做抵抗的拱手相让么?未来十年、二十年,中美对抗将是世界的主旋律。我对中国充满信心,中国人太聪明了,一定会战胜美帝。但是谁能保证在中美对抗期间,我们毫发无伤?我相信一定会充满火药味和血腥味!历史上没有过帝国的更替是和平的过程。那么我们的财富在未来这激荡的10年20年内,会经历怎样的遭遇,谁能预料得到?当中国战胜美国成为世界霸主的时候,我相信中国的月亮一定是全世界最圆的,房价?还预测个屁!中国人连放个屁都比美国人打的饱嗝还要香。

    虽然扯得有点远,当然还可以扯到更远,比如人工智能、生命科学等等。

    最后还是要给出自己的观点:对政府来说现在的着眼点不是房价的涨跌,而是化解有可能因为房价波动所引发的大规模金融风险。在未来三年内,房价还会保持高位稳定,除了个别地区,很难出现全面化的房价下跌波动。三年后房价即使大幅下跌,也很难引发金融风险。对想炒房的人来说,我的建议死了这个念头,对已经在炒的来说,套现是唯一正确选择。对有一定能力的刚需来说,不买房不结婚的以死相逼,能买小的买小的,够住就行,留足现金对抗未来不可预知的风险。对能力不足的刚需来说,租房过日子也不见得低人一等,当你想来一个说走就走的旅行的时候,房奴或许在为每个月的月供烦恼。
    未来唯一值得你持续不断投资的,恐怕就是教育了。
    作者:泰州大萝卜 时间:2018-03-05 23:23
    作者:泰州大萝卜 时间:2018-03-07 10:59
    这几天两会已经确认了,房地产税肯定会出来,而且房地产税将来是支撑地方财政的重要税源之一。

    所以税基要大,一定是普税,不可能有太大的免税面积。应该说90%以上的有房群体都会交税,无非是税率高低的问题。

    专家说,房地产税不会影响房价长期走势。这句话没毛病。那么中国房价的长期趋势是什么呢?长期趋势由什么来决定?人口来决定,因为房子是人用来居住的。中国的人口趋势又是什么呢?相关的数据大家可以自己百度。

    买房和炒股有点类似,即使在房产大牛的这20年里,也不是一直上涨的,也有起伏。通常是大家疯狂抢购,政府加码调控的时候房价在高位,大家都怕了不敢买,政府通过房贷利率打折等优惠政策来鼓励你买房的时候房价在低位。炒股不也是一样么,顶部的时候人人谈股,底部的时候无人问津。

    房价短期还由货币供应量决定。三四线城市的房价火爆正是因为棚户区改造的定向放水导致的。一旦棚户区改造结束,可以断定三四线房价会到顶。如果配合2021年的房地产税出台,三四线房价会暴跌。跟炒股差不多,暴涨后面对应的通常是暴跌。

    房地产税是地方税,那么将来一二线城市会因为地方税收充足,提供的教育医疗就业等优厚条件而吸引更多人才进入,房价会得到支撑。三四线因为地方税收不足,城市建设速度下降,公共服务下降,人才持续外流,房价一蹶不振长期低迷。

    作者:泰州大萝卜 时间:2018-03-08 19:33
    再说说棚户区改造运动

    棚户区的套路图:央行定向贷款给国开行,国开行贷款给地方政府,地方政府征收土地货币补偿给拆迁户,拆迁户拿钱到市场上向开发商购买商品房,开发商继续向地方政府购买土地开发商品房,地方政府归还国开行贷款。

    在这样一个套路里,房地产变成了一个庞氏骗局式的循环,必须要有人持续买入商品房,才能转得下去。很显然这个游戏一定会在某一时刻终止,不可能无止境的玩下去。一旦有一个环节说我不玩了,那就会使链条中的其他环节的角色成为牺牲品。比如央行说我不玩了,不在定向放水了,只收不贷了。那么地方政府你收过来的地卖掉了么?如果卖不掉,你拿什么还给国开行还给央行?如果地方政府地卖掉了,开发商买过来的地,成文新的库存卖不掉,那么开发商就会严重亏损。如果开发商开发的房子也卖光了,最后一批高位接盘的人就成为站岗的人。有人说,未必站岗啊,将来房价继续涨不就不会站岗了么。问题是,没有了棚户区改造这个推手,或者在棚户区改造运动的刺激下提前透支掉了三四线城市十年以上的购买需求,房价还怎么涨?

    在这个套路里,最容易成为牺牲品的是最后一批购房者,他们花高价钱买了个将来持续贬值的东西。所以现在疯狂抢房子的不管是拆二代(尤其是手中房产远超过自住需求的)还是在一二线城市打拼打算回乡置业的人,或者三四线城市的刚需,还有就是不知死活的炒房团(嗅觉灵敏的炒房团应该趁这波行情套现走人了),会成为最大的买单者。

    为什么这么判断,因为不管央行还是地方政府他们是棚改运动的推动者,游戏规则制定者,他们应该能全身而退。开发商尤其是超大型的,他们跟政府有良好的信息渠道,由强大的智囊团,有强大的资金实力,能够在游戏快结束前离场。大批不知死活的中小开发商也有可能成为牺牲品,未来倒闭的公司不会少,留下的烂尾楼也不会少。

    所以我觉得18年开始还继续在三四线城市买房置业的人,很有可能会成为牺牲品。当然这个要放长到5年来看。因为18-20期间三四线整体上还是向上的,只是涨幅会越来越小,2020年以后三四线城市会逐步退烧,持续的时间会很长很长。
    作者:泰州大萝卜 时间:2018-03-08 20:59
    从人大代表的变化可以看出来,今年房地产业的代表人数大幅下降,新经济的代表人数大幅上升。

    你还傻逼逼的嚷嚷着要炒楼,就是LOW B了
    作者:泰州大萝卜 时间:2018-03-27 10:05
    中美贸易战即将开打,受损的首先是出口,股市和楼市都会不同程度受损。

    中国的城镇化进程基本进入顶峰阶段,之后城镇化速度和规模都会大规模下降,楼市很难再现98-18年的辉煌了。
    作者:泰州大萝卜 时间:2018-03-27 10:14
    中美贸易战在美国的算盘里有两种演变途径

    一、中国妥协,放开资本管制,开放金融市场,允许外资自由进出中国进行各种投资。那么美国会驱动国际资本疯狂涌入中国做多中国,炒高一切资产价格,当泡沫到达顶峰的时候集体撤退留下一地鸡毛,从而达到收割中国经济的目的

    二、中国不妥协,美国发动其盟友(发达经济体)一起对中国实施贸易封锁,并且制造各种地缘政治冲突,将中国经济闷死在家里,自然萎缩,类似慢性死亡法。

    这两种演变的目的,都是对中国发动的经济战争,不容小觑,要引起足够高的重视。

    中国肯定不会选第一种方式,因为日本的前车之鉴历历在目。第二种方式,需要瓦解美国盟友圈突破封锁广交天下友,合理处理各种地缘冲突,求同存异,携手世界各国一起做大蛋糕分享蛋糕。
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