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在美国投资公寓、管理公寓的路上

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  • 作者:Snowie3C 时间:2018-05-02 03:19
    2018-05-01

    很久没有来,之前写帖子已经淹没在大海里了,不打算再把它从海里捞出来。

    2015年的时候,我们除了投资公寓,还投资了一些独立屋实践了我们学到的理论,独立屋相对现金流虽好,但是管理还是比较麻烦一点,因为每个独立屋相隔的距离都不近,每次如果需要到各个独立屋看看,在路上回来上所花的时间都需要超过一个小时甚至到两个小时的时间,如果需要察看四五个独立屋,一天的时间已经用光了。虽然,我有些独立屋已经从出租出去到现在都没有去看过一眼,但是有些还是在这几年的时间里有看过那么两眼。鉴于时间问题,今年年初,我们在这些独立屋有租客搬出的时候,都陆续把这些独立屋再重新修整、装修并且挂上市场出售。

    公寓的投资及管理,可以用最少的时间,一次性看过几套、几十套甚至是几百套单元。

    我们用了两年多的时间实践过了,公寓和独立屋都做了对比,总结出来,还是公寓投资更适合我们。以后,我们会把所有的资金、时间和精力都花在公寓的投资上,尽量在今年年底或者明年年初把所有的独立屋都出手。

    重新开新篇,写写在管理投资公寓及独立房产遇到的形形色色的人与事,我有时候会记录下有趣的卖家、奇葩的租客、令人咂舌的故事、还有各种各样投资过程中的房产。 人打赏 1 人 点赞 主帖获得的天涯分:0
    作者:Snowie3C 时间:2018-05-02 23:59
    2018-05-02

    周一的时候,收到6个独立屋的保险继保通知,还有部分房产的今年的房产税增加的信函,部分因为去年的Harvey飓风而延迟通知。这些通知,我都需要每个房产打大概20分钟的电话来处理继交保险的事情。填写、申请反对增加房产税的表格也要花很长时间。虽然每年只有一次,但是这些都是时间,这也是投资多个独立屋比较让我觉得麻烦的地方之一,投资公寓的话,几十套或者几百套的公寓,同样的事情,只需要做一次。

    而且水电服务也一样,如果有租客搬出的时候,每次都需要打电话给水、电、煤气公司开通服务,这些都需要时间成本。而公寓我们设置的是租客搬走的时候这些服务自动转到我们公司的名下,有新租客入住他们打电话过去转到他们的名下即可。 | 5楼 | | | |
    作者:Snowie3C 时间:2018-05-07 23:25
    作为以投资为目的的房产,拿到房产后,我们最需要做的就是让它产生收益。


    (我们投资的公寓之一)

    房产的收益,除去看不见的增值,房产最直接的收益是“正现金流”。


    (网络图片)

    无论是在中国,还是在美国,做房东,都有同样的烦恼,那就是收不到租金。


    (网络图片)


    在管理投产房产这几年当中,我们遇到好几起赖租的租客。今天,我们要讲的这个故事,是关于一位美国租客撒泼无赖的故事,这不是在美国当房东当中遇到的个例,也不是惯例,但这种无赖的租客,不会是第一个,也不会是最后一个。

    01

    北宋理学家周敦颐的《爱莲说》曾说道:“出淤泥而不染,濯清涟而不妖。”

    这个世界上,总有那么一些人,洁身自好,高风亮节,即便世态浑浊,也绝不同流合污。

    但,毕竟属于少数,甚至极少数。

    而中国古言讲到的,近朱者赤,近墨者黑,却比比皆是。

    今天我想说的故事,正是印证了这个道理,让我更加明白,物以类聚,人以群分,真的是这样子。

    在自己管理的美国公寓里,居然出现了这么一个美国女租客,自从她结交了她的男朋友后,变得游手好闲,胡搅蛮缠,真的让我寒心,可恶之极,简直不言而喻。

    执笔写下这个故事,不仅仅是厌恶这个美国租客的流氓行为,更是想告诉你们:人生在世,交友需一再谨慎;若交友不慎,误入歧途,那么面临的,可能不仅仅是一个教训,或自认倒霉这么简单,更严重的,可能将是毁其终身。 | 10楼 | | | |
    作者:Snowie3C 时间:2018-05-08 00:33
    02

    故事的女主角叫Samantha,1992年9月出生,还不到26周岁。

    我们接手这公寓的时候,她还是一位时薪$20的护士,算是持有一份正当、高薪的职业,当时与她一起租公寓的室友Megan,也是一位护士,她们两个是好朋友。

    一般购买公寓时,我们会核查每个租客的申请、租约情况,过手后更是会再次查阅每个租客的档案。我查看过她们的交租记录,她们都是在每个月最后一天交下个月的租金,后来得知这是室友Megan小姐强烈要求的,她是必须把租金、吃饭这些最必要的费用先存起来足够支付了才花余钱的人。

    2017年,不知道具体什么时候,Megan小姐带了她的男朋友,入住她与Samantha一起合租的公寓,之后,Samanthsa小姐不知道去哪里认识了一个无业游民男朋友,也领进了合租的公寓。

    在我名下管理的美国公寓里,双方签订的租约有明确规定:如果租客有客人在公寓居住超过三天,租客的客人必须填写申请表,递交申请费,通过背景调查之后,才能入住我们公寓。

    可是,即便我们已经提出口头警告、书面通知,一再要求她们的客人按照程序履行申请,Samanthsa和Megan小姐,却一直没有执行。

    更让人匪夷所思的是,他们不但没有递交申请,还变本加厉,叫上了几个2017年12月初曾经被我们驱逐的租客到她们公寓里居住。

    这几个租客,曾经因为吸大麻,被我们列入房产租赁的“黑名单”,我们非常担心他们的存在对其他租客造成不利影响。

    我们甚至报警,让警察参与查房,对于私闯公寓违反规定的人群,采取当场驱逐的方式,限制这些人进入到我们的房产当中。关于这些人,我们以前也有报警过,他们被限制进入我们的房产的,我在以前的帖子也有写过。 | 11楼 | | | |
    作者:Snowie3C 时间:2018-05-09 04:58
    03

    2018年1月10日,我们到所在公寓进行例行检查,经过他们的单元时,闻到了从单元里散发出来的大麻味道。

    我们当场给他们提出警告,告诉他们,在我们所在的房产范围下,是禁止租客以及客人吸大麻的,若再发现,我们将即刻报警处理。

    两个星期之后,我们听说Megan小姐因为受不了Samantha小姐带回的无业游民“男友”而搬到别的公寓了,两个好朋友就此分道扬镳。

    再后来,从另外一个租客口中说起Megan,说她还帮Samantha推荐她申请更高时薪的工作。

    但是,这个90后的姑娘Samantha,却在应该面试的时候失约,工作之后或者经常迟到,或者在没有提交请假申请的情况下旷工。

    2018年1月底还没到,Samantha已经丢失工作。

    2018年2月,Samantha没有像以往那样,在上个月的最后一天交下个月的租金,她选择分两次交了2月份的租金和滞纳金。

    她仍然与无业游民保持男女关系,并且,依然无视我们的要求,没有按照规定填写入住申请。

    其实,我们本来可以按照她违反租约的情况,给她书面通知让她搬出公寓,但是权衡之后,我们没有这么做。

    首先她曾明确告诉我她在积极求职,她的专业、证书加上她的工作经验,能让她很快找到工作;其次她和她男朋友除了与她在自己的公寓单元内吸大麻之外,暂时没有做别的对公寓及其他租客不利的事情;再者,退一步讲,我们也想积极维护我们和租客之间的关系,凡事不能做得太绝。

    结果,不幸的事情发生了。 | 13楼 | | | |
    作者:Snowie3C 时间:2018-05-09 22:27
    04

    Samantha小姐在她失业的这段期间,据公寓里她另外一个好朋友说,她和她无业游民男朋友一起关在公寓单元里吸大麻。

    这一吸,便没完没了。

    因为吸大麻,她的新工作还没坚持多久,被便辞退了,接着又找到了一份新工作。

    2018年2月及3月份,她分了三次才交完租金和滞纳金。她已经交了租金及滞纳金,理论上讲我们也没有理由赶她走。

    但是2018年3月底,可能她又没有准时上班,又被辞退了。这一次的失业,她变得更无所谓了。

    2018年4月5日,她迟迟未交租金,按照法律及合同规定,我们给她发出搬出公寓的通知。按照公寓租约的规定,每个月的3号,租客如果在当天晚上11:59之前未缴纳租金的,都会收到一份类似这样的通知。

    但是samantha在收到通知后,却没有马上给我答复,一直等到4月15日我们才收到她的回复,她说会在4月20日缴纳租金。

    她回复我的时候,我们已经启动了向法庭提交驱逐的程序了。我告诉她,如果她自动搬走,我不会向法庭提交驱逐令,并且她的租赁记录及信用记录上不会留下不良记录,这对她来说应该是最好的结果了。

    结果,她骂我冷酷无情,说她工作都丢了,我还一味催她交租金。紧接着第二天,她发信息到公寓的管理软件上,说她父亲去世了,而公寓的管理者,就是我,一点同情心都没有,居然还向她索要租金,简直太冷酷无情。

    我看到信息后,很是愧疚,开始自我反省,自己是不是太不近人情了? | 16楼 | | | |
    作者:Snowie3C 时间:2018-05-09 22:36
    05

    她不交租客的那段期间,有将近一个多星期,我没有去公寓。

    直到之后的有一天,我去到公寓,见到了同样居住在公寓里Samantha一个好的朋友。

    我问她,Samantha的父亲是不是去世了?如果是,我真的很抱歉,因为我是看到她发布的信息才知道的。

    可是,令我吃惊的是,她的好朋友说:“不是,我知道你想说什么,她让我说谎告诉你她父亲去世了,这样子可以避免交租金还可以继续在这里居住。”

    天呐!我的内心瞬间崩塌,这是个什么样的女人?简直无法想象!

    知道真相后,我的心情久久不能平静,我惊讶有些人的内心,居然可以可恶到这种程度,天底下怎么会有这样的女儿呢?为了一点点租金,为了继续死皮赖脸留在公寓,居然撒谎自己父亲去世了来博取别人的同情心。

    我能说我感觉到自己的同情心好像是被狗咬了吗?我能说亏她长得那么漂亮,却空有一身皮囊,实则内心丑恶。

    这样丑陋的人心,真的不值得我的任何同情。 | 17楼 | | | |
    作者:Snowie3C 时间:2018-05-09 22:58
    06




    在2018年4月18日,我直接把驱逐申请提交给法庭,第二天法庭接已经有受理号出来,确定了驱逐听审的时间为5月8日。这次是我提交驱逐申请确定听审日期最快的时间,前后不到3个星期,其它的案例基本最快定听审的日期为一个月时间。

    到目前为止,她还是赖在公寓里,驱逐的听审是5月8日,听审完后一般需要过一个星期才可以拿到驱逐令,并由警察来执行驱逐他们离开公寓。


    警察拿到驱逐执行令后,会提前一天通知房东或房产管理的相关人员,告知第二天执行驱逐的时间。驱逐令执行当天,警察和房东或房产管理相关人员一起到被驱逐的房产中。




    一般情况下,警察会让房东或其他人员在房产门外等,由警察进入房产每个角落都检查一遍,确保安全了才会让房东或管理人员进入。警察执行的时间可是带着真枪的,可以从上图的警察腰间看到。

    如果租客在警察上门的当天,租客识相自己搬走的话,那作为房东的我真的可以省事很多,房东可以换锁以防租客再次用锁匙进入房产。而如果租客还继续赖着不走,警察也会帮房东把租客的物品搬离房产。当然,这些都是付费得来的。

    警察到的当天,被驱逐的租客已经搬走的话,警察会在窗口贴这么一张纸,这张纸同时也是警察前一天打电话给房东告知驱逐令执行的时间,以及警察会在执行的24前把这张通知贴在租客的门口、如果租客还在的话,会亲手交给租客以便他们有足够的时间搬走他们的物品。




    但是在美国,通常被驱逐的租客还有一个星期的上诉时间,也就是说,驱逐听审判决当天开始,到第7天,也就是警察去贴黄色驱逐通知的那一天,租客都有权利对些驱逐令进行起诉。

    如果在一个星期内租客不上诉的话,那么还好,顶多给她无赖多一个星期;但是有些无赖租客很狡猾,通常会拖到最后一天的时候向法庭申请起诉。

    起诉后,按照美国这边的规定,如果租客还是继续赖着不走,房东也不能驱逐他们,只能应对他们的起诉,而且还得花更多钱请专业的律师。

    这几年,我已经遇到两宗这种案件了。如果租客起诉的话,房东只能让他们一直居住到法庭开庭听审后一个星期才可以执行驱逐,那样的话,通常快的话,一个月后的事情,但是一般两到三个月之后的都是很平常的事情了。如果租客一直懒关不走,基本上房东只能白让这些无赖租客白住上半年的时间而没有办法做任何事情。 | 18楼 | | | |
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