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在美国投资公寓、管理公寓的路上

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  • 作者:Snowie3C 时间:2019-10-10 00:09
    应该有几个月没有登陆了,时间不是太多。

    这几个月也有一点变化。5月底最后一天卖出San Antonio的一个43套小公寓。

    8月份过户了一个77套的B级山顶城市观景的公寓。

    9月初签了一个94套+11套公寓组合,离在Amazon在Kentucky新的Prime Hub仅一mile之隔,原本打算11月底12月过户,但是,由于我们新过户的77套公寓,房产经理突然只给我们几天时间辞职,连交接都只给了半天的时间就跑路了,我们只好与卖家见面,商议把过户时间延迟到12月底或者是1月份,这样子我们有足够的时间给77套公寓找经理及把更多的时间集中在这个公寓的装修翻新上。

    刚刚好卖家也需要多一点时间找他新的投资标的,因为出售这个94套+11套的公寓收益不错,他不想让大部分的收益交税了,他选择了I1031-exchange置换优惠条款来换一个更大的房产,所以,他很开心我们需要多一点时间,这样给他一定的时间找到更好的投资标的。 | 337楼 | | | | |
    作者:Snowie3C 时间:2019-10-11 00:45
    请到合适的员工,全靠运气




    今年经历了炒人、被炒,生存都不容易。

    5月份出手的公寓,有两个员工,从公寓购买时一直用到今年,一个全职员工,一个新半职,有时候需要的时候,一个月大概是2/3的工作时间给她,以前他们俩的工作态度还可以,虽然有些地方做得不是100%合我的意,但是,天下没有完美的人,没有100%符合别人标准的,这是可以理解的,只能求同,尽量让工作完成,只看结果不看过程,有时候多付出一些费用,也是必须的。在他们还算让我满意时,我们也一直在附近看看有没有合适的更大的公寓出现,以便我们可以给他们更多的工作安排,让他们也有机会赚更多的钱。可惜,看过了好几个都不是我们意中的deal。

    同时我们也在其它的找到合适的公寓,去年11月份过户另外一个更大的公寓时,我已经和他们俩个商量,如果他们愿意,在我们处理好他们正在工作的公寓时,我们可以把他们调到另外一个公寓去。

    他们在去年年底全家人商量了,表示愿意在时机成熟时被调到我们的新的公寓去上班。可惜到了2019年年初的时候,我们发现,我们给的work orders他们很多时候都拖,不完成,还有各种借口,有些有执行了,但是质量很差,很多时候需要重新做过一次两次。这让我对调他们到新的公寓去的想法打了一个折扣。

    随着时间的推移,他们的工作太度越来越差,于是,让我萌生了出售这个小公寓的想法越来越深,除了管理这两个人员累之外,他们不好好工作,变成我自己需要投入到这个公寓的时间成倍成倍的增加,虽然每个月的营业收入都在多少多少地增加,但是,毕竟,它真的让我付出的时间和精力得不到正比的收获。

    3月份我们有意向出售公寓时,当时还是对他们俩抱有一定的期望,希望当时只是他们一时不在状况,我和他们深谈后,他们还是变得更好一些。还和他们商量,在我们出售公寓的时候,他们还没有改变主意的时候,他们可以在孩子学期完了之后,搬到我们新的公寓那边去工作,他们表示接受这个offer.

    可惜,好景不长,没有多久,他们有可能是后悔需要搬迁还是什么原因,总之,我们给了工作,他们又是一拖再拖,应该工作的时候,他们不见请假了。后来在5月份的时候,他们自己给我坦言,他们找了另外一份兼职,但是,他们工作了三个多星期,只拿到一个星期的工钱,可是,我给他们的工作,如果他们好好做,我不需要去找其他人来做的话,我们从来没有拖过他们的工资,都是如期,或者有时候他们手头紧的时候让我们一个星期一个星期给他们出粮的时候,我理解他们的难处,也是毫不犹豫地给他们。

    再者,我们给他们的时薪也不低,我不知道他们是如何想的。总之,后来他们的做法,让我彻底放弃了继续用他们的想法,担心如果我们花了时间和金钱,把他们全家调到别的地方,他们还这样子的话,我们的损失很严重。

    刚刚开始想出售公寓的时候,我们计划出售后预算了一定金额的奖金给他们的。但是他们后来几个月,没有完成的工作都报上他们的工作时间,明明没有出来的时候,他们也报上他们的工作时间,我和Zach谈这个事情的时候,他让我先不要和他们生气,也没有必要讲得那么清楚,他们报上来的工作时间,我们还是依法出工资给他们。但是,我们的结论是,根本不需要再为他们后面的工作而操心。

    所以,在我们出售完公寓时,也是我们各奔东西的时候,给他们预算的奖金金额也因为他们之前虚报工作时间而只给象征性的一点而已。我们的摄像头不是浪费钱乱装的,我只喜欢被平等对待,而不喜欢被愚弄。

    Zach同学说我们需要学会吃亏,类似这样子的亏。 | 338楼 | | | | |
    作者:Snowie3C 时间:2019-10-16 04:26
    每个过户的公寓不可避免地需要驱逐不良租客




    以前讲过,无论什么样的公寓过户时,无一例外绝大部分的physical occupancy rate总会高于90%,这是卖家为了卖出更好的价格而于玩的手段,表面看起来数据很好,但是实际能够收到的租金率并不一定会等于physical occupancy rate的。

    无论是C级公寓,还是B级公寓,都遇到这样子的情况。最后过户的这个公寓,是B+公寓,依然是这样子,里面有几个并没有交租金的租客,之前的管理公寓与卖家,为了数字好看,也不做什么,不知道有几个月没有交租金了,于是,8月份过户之后,马上又开始新一轮的给无赖租客按照法律规定寄搬家房产的通知,并且在规定日期没有搬离后向法庭提交驱逐申请。

    这种情况一般也需要1-2个月的洗牌才可以完全把这些毒瘤清除掉。

    结果,当然是实际入住率会下降。虽然以往往经验已经让我有一定的心理准备。每次看到入住率节节下降,我还不是可以处之泰然。我会感觉到一定的压力,并且是在没有签到足够多的签约前,或者是在新的租客搬进来前,我都会感觉彷徨。但是,通常这种时候,更不能心急放松招租要求,以求更快让一些租客搬入,不然到头来,吃亏和浪费时间、精力与金钱的还是我们自己。

    这次我们接手的入住率应该是92%多一些,等到我们清理完所有无赖租客到下一个新的租客手稿之前,我们的入住率一度跌到86%(或者是84%,现在记忆力不好),但是,好的产品,还是会有合适的租客喜欢的。所以,大概一个多月后开始,我们的入住率又重新回到90%的位置。

    更重要的时候,一过手后,很多相对比较低租金而合约到期的的单元,可以在不做任何投入太多的情况下提升5-10%的租金。

    清除的无赖租客的单元,基本都是升级装修处理,租金可以比原来提升10%-15%。 | 341楼 | | | | |
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    • 作者:Snowie3C
    • 来自:天涯-海外华人 前往来源
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    • 开贴:2018-05-02 03:19
    • 更新:2019-10-16 05:06
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