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在美国投资公寓、管理公寓的路上

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  • 作者:Snowie3C 时间:2020-02-13 04:48
    人性,真是不可测

    其实,有时候在想,我是不是应该把帖子的名称改一下,变成“揭露美国的奇葩租客"? 因为这个行业当中,真的是每天都可以接触到各种样奇葩租客的嘴脸。




    这是在我Facebook公寓管理、维修群里看到的一个很典型但是也不多见的因为不交租金而故意纵火的租客了。

    这应该是我这几年经历中,最高级别让人觉得人性这么坏的例子。有些人,为了一点绳头小利,而做出了一些不可让人饶恕的行为为。这就是其中一个。纵火这种行为,如果只是烧了房产还好,万一把人烧到了,这种人,不知道良心会不会痛呢?

    幸好,基本上美国的房产保险,都有火险这种个覆盖范围。所以,其实对于房主来说,也不一定是有太多的损失。 | 449楼 | | | | |
    作者:Snowie3C 时间:2020-02-13 05:26
    你有听过Welfare Mom吗?

    如果没有,我们一起来学习一下。

    下午新过户不久的房产经理打电话给我,顺便和我说了一下,今天她接待了一个特殊的人物,一个有15个孩子的妈妈,并且有Housing 的Voucher,也可以说是叫Section 8的人。当然,我们的居住code是一个房间不能多于两个18岁以上的人。所以,我们的公寓当然是太小了,没有办法”容“得下这么庞大基数的申请人。于是我们只好拒绝她。

    其实就算此刻他们只是最多四个人居住,我们也不打算接受Section 8的租客,现在美国Trump总统有些在减少给一些懒人福利的政策,看起来他们现在申请福利要相对难一点点,听说有些人需要花7-8年才可拿到他们的voucher,但是你还是可以看到一些人,他们虽然住着补贴房,拿着什么免费的食物券,但是他们开的车可不知道要比多少人好多少倍。可是,不管如何严格,有些人,他们还是有办法可以享受这些福利的。

    另外Trump除了对申请人申请条件更严格了,时间更长了,但是,对于他们所找到想要租的房产来说,他们的要求也更严格了,不让随便加租,而且他要是与你最低的租金比,如果你好几年前已经有出租给housing的有记录备案了,你新出租给他们的租金比你备案的租金还要高,否则的话,基本上通不过的。

    我们这次过户的公寓,还真的是有好几个是租给拿Housing 的Voucher的,都是已经签了几年,没有升过租金,租金才600-650的单元。而我们目前同样单元的租金是想出租$775-800.这样子他们就不会接受我们的出的offer啦。




    当房产经理在电话里和我说这个人的情况时,Zach同学在电话后面告诉我一个名字,说,这就是Welfare mom啦。

    Zach同学解释,所谓的Welfare mom,就是拥有或者是占有社会福利的人,而welfare mom,顾名思义,就是因为足够多的孩子而享受社会福利的人。 | 450楼 | | | | |
    作者:Snowie3C 时间:2020-02-16 09:11
    请不要等待租客3个月不交租金了才想起驱逐租客!


    下午接到一个电话,是去年中我们卖出一个独立屋的买家房产管理公司打来的,问我要之前租客的社安号,说这个租客已经3个月没有交租金,也电话联系不到人,需要社安号申请驱逐他。太惊讶了,这个租客他们是2016年6月1日搬进去的,我们持有的时间,他们出来没有迟于2号交租金,如果1号或者之前没有交,都会打电话向我道歉,告诉我2号交。结果才卖掉不到一年,就出现这样的结果。更让我惊讶的是,房产管理公司居然是在租客没有交租金3个月才开始进行驱逐工作,这样他们号运气的话,3月底应该可以完成整个驱逐过程,如果租客再无赖起来向法庭申请上诉,可能得拖到5月底了。这样就是4-5个月的租金没有了,还有维修、清洁、再次翻新的费用。一年的租金就没有了。这个买家是加州的投资人。




    我们自己无论是独立屋或者公寓的出租管理,都只有一次没有如期交租金,马上递交搬离通知。如果,每个月的1号或者是1号之前是租金需要交的时间,但是,会有给一定的时间,例如3天,或者5天或者7天,每个州会有不同的规定,即像德州,每个月最迟在每个月的3日午夜前,即11:59分交租客,都不算是迟交,也不能算滞纳金,像Louisiana是规定5日午夜前、Kentucky是5日的午夜前交,都算是如期、准时交租金,只要在这个时间之前交的租金,都没有问题。

    一超过这个时间,即在德州4号、 路州6号,肯塔基6早上上班,马上给各位没有交租金的人贴5天搬离通知,如果租客在此时间内交了租金,那么他们依然可以房产里居住,否则,我们只能向法庭提交驱逐申请,一般安排法庭时间都会在2-4周的时间,有些大城市,排队的人更多,可能需要更长一点时间。

    一般法庭在当天会出结果,拿到结果后,可以作进一步的合法驱逐。 | 453楼 | | | | |
    作者:Snowie3C 时间:2020-02-17 02:27
    请千万不要因为驱逐租客内疚

    昨天写到关于及时进行法定的驱逐程序,顺便把这个也写一下。

    无论在什么情况下,如果租客不交租金,请马上着手驱逐程序,你的同情心,人家无赖租客可能都不知道如何践踏,一个多星期前,看我们公寓其中一个房产经理,她才刚刚在这个行业半年多的时间,还没有试过驱逐租客。这是她的第一次驱逐、冒雨在警察叔叔监督下,与公寓的维修工、空调维修工几个一起将不交租金的租客一满屋子的东西丢出去,她的内疚自责心情、结果发现无以言喻。

    但是她进去公寓单元后,发现里都断电了,冰箱特别臭。第二天她打电话去开通电的时候,电服务商告诉她,这个租客差不多一个月前已经打电话断电。但是,租客在房产经理在驱逐期间还不停接到这个租客的电话,信誓旦旦说2月3来交1月和2月的租金。但是我在1月30日她拿到法庭判决书后,让她无论如何一定要联系警察在最快可能来执行驱逐租客的时间驱逐,结果警察最快4号才安排到。

    所当,当一个租客是打定主意不交租金,他还在用电话一直告诉你,他什么时候会来交租金的时候,请不要相信,因为最终操作的是你自己,不是租客,从这个案例可以看出,这个租客,不但不交租金,还想用谎言欺骗你,又用烂家具占用你的房产你却什么也做不了、需要浪费金钱、时间来帮他清理垃圾、也不能更快地让公寓单元变成可出租的状态更快出租出去,你的损失不可估。


    | 454楼 | | | | |
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    • 作者:Snowie3C
    • 来自:天涯-海外华人 前往来源
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