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房价会跌还是横盘

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  • 作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-03-28 09:59
    房价会跌还是横盘,在论坛泡这么长时间,三线城市我的观点是横盘概率很大,一线城市要跌。
    一线就不说了,泡沫太大,跟我也没关系,说说三线吧。三线城市今年的棚改力度很大。中央也说棚改就是三线去库存的主要力量,从我身边来看,棚改确实是去了一波库存,而棚改和政府操控开发商带来的房价上涨又给居民带来紧迫感,很多身边朋友积极加入购房大军。
    中央正政策在我看来,15,16年靠拉动1线城市带动了经济发展,保持了经济稳定。但一线房价已经太高,再发展下去有可能造成资金套利流出冲击汇率。如果不限购,也有可能造成炒房比例过高,炒房的那些毕竟后面没人接盘就要断供的,那样对银行的金融安全也会造成影响。所以一线现在是从汇率和金融安全考虑银行不能再出钱提供支撑。当然,不是炒房的还是没问题的,毕竟仅有1.2套房的人是不会选择断供的,凑也能凑到钱还按揭。

    而三线城市现在居民负债率还不高,炒房的还不多,还有加杠杆空间,而且房价毕竟不高,所以银行放款支撑三线城市继而带动全国经济企稳还是安全的。钱撒在三线城市不太会带来资金出逃,三线城市的楼盘还是有吸水功能的。等这一波三线城市积聚大量风险,导致限购,也要1年到2年左右时间。
    而就是这个时间差让中国安全度过美联储加息周期,经济软着陆。经过1到2年连续的加息,美国由通胀走向通缩,美元从美国开始流往全世界开始一个新的循环周期。中国开启人民币贬值吸收流出的美元,开始一个新的周期。房价就这样被接盘者维持在横盘状态。而且因为三线城市炒房比例少,杠杆率低,即使房子卖不出去,也不会导致房价下跌。毕竟买房者没有卖房的动力。
    作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-03-28 12:28
    @胡叶新 11楼 2017-03-28 12:00:00

    大失业是做空房价的动力,一个城市如果没有居民收入做为保障,卖房就是动力。

    去看看TAOBAO司法交易看看各大城市都有房产拍卖。

    标的出售业主,做空房价那是因为没有经济收入作为保障,卖掉房产,抵押债务还欠款变成了唯一出路。

    大失业的根源是实体经济不好。而房价的上涨,实体经济成本会增加,企业成本上涨(人工,地租),利润越来越低,倒闭潮也就在房价上涨中被逼出来了。

    所有做空力量都在集聚,...
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    所以很多人说房价跌了经济就差了 其实反了 是经济差了房价才跌。如果经济现在是L型的横向部分,房价不会跌,会横盘。如果是竖的这部分,三线城市房价肯定要跌。但这2能有小城市居民加杠杆帮忙释放流动性到市场上,经济应该不会太差。拖过美联储加息就好了
    作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-03-28 15:38
    未来3年,三四线城市将出现2000万“拆二代”

    今年两会的政府工作报告在关于房地产政策的叙述方面,与往年有一个极大的不同,在执行层面的落实甚至有了量化的指标。在政府工作报告里今年房地产政策的主基调已经定下,可以归纳为两点:1、一二线城市防止房价大起大落;2、三四线城市房地产去库存;

    今年房地产政策量化加主基调两条主线,注定今年房地产的亮点将在三四线城市。在政府报告里已经明确指出,三四线城市的重点将是拆除棚户区和一些旧房。从最近一个月,在全国调研的情况来看年后棚户区拆迁,等公告的补偿政策几乎全部为货币化补偿。即从过去三四线城市旧房改造,以一定比例换算补偿房屋加少量现金的模式转变为直接货币化补偿。根据住房和城乡建设部部长陈政高在3月15日人大新闻中心举行的记者会发言,棚改货币化安置的比例在2016年达到了29.9%,2017年要加大工作力度,力争向50%努力。家里在三四线城市,有老房的居民需要留意政策的转变,可以确定未来的趋势。简单说,将来拆迁收到的不会有房子,全部都是钱。

    在安置房改户是不需要再修建新的保障房,这部分补偿金将在三四线城市直接转换为对房屋的购买力,消化三四线城市房地产库存。从下面图表可以看到,三线城市房地产市场去库存化压力在目前仍然远远高于一二线城市。现在很多人关心对于棚户区改造的货币化对三四线城市房地产形成多大的支持?有没有量化的指标?从政府工作报告来看,从2016年到2018年对保障房的数目将达到2000万套,平均算下来每年650万套。这与以往每年保障房建设的数量大体吻合,从以往数据看除了2011年保障房建设数量达到1000万套,其余都在600到700万套。650万套房数字是什么概念呢?去年全年我国房屋销售大概1200万套,占其中一半。按照50%以完全货币化的方式进行补偿,也将形成对现有三四线城市300万套住房的购买能力。以前这650万套房都是由国家直接新建的保障房,所以在三四线城市一面出现大量商品房空置,一面大批保障房动工兴建,这造成了土地资源和空置商品房的严重浪费。现在则直接消耗了三四线城市的房地产库存。从下图可以看出从2016年1月以来三四线城市的销售暴涨迅速超过一二线城市,货币补偿棚户区改造功不可没。

    同时货币补偿带动直接形成消费,这些由城市棚改户所形成的装修、电器、家具等衍生消费直接拉动了经济。在往下游产业看,避免了新增投资过度向房地产集中,对目前不正常发展的钢铁等行业形成遏制作用。最后,对棚改户来说也是大大的利好,以前虽然参与了棚户区改造,但是三四年时间才能住上新房,不难体会这几年中间过渡之苦。现在直接,拿上补偿款,就可以直接去买商品房入住,也可以根据工作、上学地点自由选择俺家位置。

    这个政策在目前的房地产环境中看,确实有“一箭三雕”的效果。作为三四线城市的居民最关心的肯定是棚户区改造会不会惠及自己?下面分别谈谈这几个问题:哪些可能被拆迁经过一年实践和推广,综合一些三四线城市的经验来看,改造的主要重点在三四环以内的城中村,包括五层以下的中低层建筑,全部有望“拆低层盖高层”。

    补偿金额怎么算具体补偿金额由于房屋新旧、装修、结构均有不同,所以很难给出具体的范围。但是我们可以参照2016年棚户区改造补偿标准做出大概判断,按照房屋置换补偿办法,旧房可以按照1:1.5获得补偿。此外,根据典型三四线城市市内商品房价在4000元以下,全货币化补偿金额在4500元以上分析,全货币化补偿相比三四线城市房价溢价20%到50%。“拆二代”怎么做碧桂园、万科等房地产企业,已经率先在三四线城市广泛布局,高价拿地。根据近十年房地产的经验,一个城市只要出现新的“地王”,房价接下来必然上涨。

    对于现在有重大政策利好的三四线城市来说,“炒房团”正在路上。准“拆二代”们就别不好意思了,赶紧买。
    作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-03-28 22:26
    乐视20亿美元收购Vizio交易或流产 受外汇管制影响


    这2年通过资本管制和三线放水,中国经济平安度过美联储加息没问题。但国际信誉毁坏的一塌糊涂。影响下一轮资本进入中国的信心。这是为了短期快感而选择了长期疼痛。
    作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-03-29 00:18
    @钝刀f 25楼 2017-03-28 23:41:00

    说那么多有屁用,房子能跌到不要钱吗?只要不炒房就放心持有,跌去80%行吗?不是还有20%吗?当然欠贷的就另当别论了,不过就是跌的在多也比穷人强多了,70年一套房1200元那时工资28.5元,自己算去多少年买一套。
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    跟70年不能比的,如果按70年自行车和工资比和现在的自行车和工资比,肯定自行车现在便宜太多了。 生产效率提高了。做房子也一样,而且房子现在不是短缺时代。
    作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-03-30 19:30
    @很黄V很暴力 23楼 2017-03-28 22:49:00

    房价过五六年肯定是跌,全世界还没有把拆人民房屋(“棚户区”)当执政公绩,等下一届上来吧,这一届的人民不成;做两届也就还有五六年!
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    是的,没用一个国家是靠拆迁富起来的,我所记忆里的历代王朝不是死于货币贬值,就是死于大基建。著名的阿房宫,杨光的大运河。现在我们是全沾上边了。
    作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-03-31 12:54
    房价正常上涨有2种因素,1:所在国家或城市不断提高生产力,表现出来的现象就是一个是农民工大量流入增加生产能力,还一个是生产效率的提高增加生产能力,现在这2点都不存在了。人员在返乡,生产企业在撤出中国。2:货币超发,货币追逐资产保值,这就是正在发生的。但货币超发不可持续,tg已经向世界承诺做一个负责任的国家,不搞竞相性贬值。所以这条路也走不下去。所以我的理解就是现在三线城市的大规模财政支出一个是稳就业,第二个就是需要刺激老百姓去银行贷款向市场释放流动性。补偿美元流出带来的回收人民币的压力。但这种以过剩资产房地产为锚发型货币的方式注定风险巨大。现在接盘的这些人是在为国家经济的稳定奉献自己的青春。
    作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-03-31 13:10
    中国是需要同货膨胀的,但需要的是被动的通货膨胀,是美元流入造成的通货膨胀。美元流出的通货膨胀中国是很害怕的。这也就是打个时间差。用外汇储备和外汇管制顶住加息和汇率贬值压力,为国内转移债务买时间。毕竟外汇管制和消耗外汇储备这种方式都不可持续的。三线城市的房价上涨和大规模基建基本1年之内就要停了。被吓上车的群众安安心心还债吧。

    在社会退休人员不断增加,企业不断减少,养老金支付也存在压力,但中央还在提高退休金标准,无疑是给三线城市这些准备买房的人一剂安心丸,等到债务转换完毕,全部入套之后,养老金标准肯定是要下调的
    作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-03-31 17:19
    万科总裁郁亮:房价下跌的风险相比以前在增加

    http://xw.qq.com/news/20170331027351/NEW2017033102735107
    作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-04-01 09:28
    所谓的大基建拉动社会投资带动就业,在我看来根本达不到预期效果。政府手中的项目一般是不考虑回报的,只是撒钱,里面的腐败不谈。就从扭曲社会资源分配这点看,在经济下行的过程中,会导致各企业负债率进一步上升,本来市场需求就不够,政府投资里的不顾成本这种投资方式,让原材料和用工成本进一步增加成为压垮企业的又一重要因素。 除了靠近政府大基建生态的这些行业,其它行业将更加萧条。其它行业由于受到挤压,纷纷转向这些领域。中国的产业将越来越单一,越来越往基建周边靠拢。而这些产业不能赚取外汇,结局是可想而知的。

    自古倒今,大基建从没用让一个王朝富裕起来,而现在也一样。只是官权变现的一个工具而已。古有孟姜女哭长城,阿房宫,大运河等等例证,今也不会例外。古代强征民工,现在用金钱变向强征民工,虽然主体一个是被逼接受强征,一个是愉快的接受金钱。但造成的资源错配,社会有效生产效率低下,民生生产效率供给不足这些问题并没用不同。 大基建利在以后而痛在当下。

    作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-04-01 09:42
    很多人都说泡沫是什么,泡沫就是空心化的一个东西,里面没有支撑。现在三线城市如果成功把房子从开发商转移给个人,则没用泡沫,即使再高的价格,也是被消化了的,里面是有支撑的,如果要说是泡沫,也是被接盘侠吃到肚子里去了的泡沫,要爆就在老百姓肚子里爆,烂在接盘侠自己手里。不会影响整个房价。只要三线城市不再接着做,一旦房价下跌,也没几个键盘侠会急着去卖,顶多想着多捂几年就要回升了。三线炒房的毕竟少。
    作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-04-02 19:56
    那么多资金投入建设一个新城,不能卖地,不能卖房子,钱怎么回本。 不过,不卖地,不卖房,杜绝了资本炒作,资本不会进去空转,只能进入基础设施建设,带动gdp。
    作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-04-03 12:57
    本来大拆大建就增加了贫富差距,现在还要搞这么大个新区,那么好的湿地糟蹋掉,不心疼?还要继续增加贫富差距和社会矛盾,矛盾累计到一定程度后会怎么样?让一部分人先富起来,富起来的却移民走了,留下一堆债务给没富起来的。
    作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-04-04 22:39
    炒房者将遇麻烦!年底前所有房源接入国家平台
    https://m.sohu.com/n/486395610/?wscrid=1137_5
    作者:伍德轩陶瓷 时间:2017-04-05 10:13
    炒房者:我是怎么在9个月内把房价炒高两三倍的

    https://m.sohu.com/n/486498292/?wscrid=1137_13
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    • 作者:伍德轩陶瓷
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