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2020,房地产市场迎来两大重磅转折,房价或还有最后一涨

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  • 作者:时代之 时间:2020-05-31 09:32
    最近,房地产市场的多空争论相当激烈,更重要的是,无论是货币还是财政政策上,都发生了可以说是180度的变化,因此,房地产市场也迎来了最关键的时刻。

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    首先,让我们来回顾下房价的发展历史,尽量形成共识,这是谈论的基础,否则有些人认为房价已经腰斩再腰斩(这似乎在天涯是主流),另一些人认为房价在暴涨,大家鸡同鸭讲,没有讨论的必要。

    最近权威的当然是统计局的70个大中城市房价,不过这很难形成一个整体的印象,而中国指数研究院公布的百城房价指数则还算公允,我相信和大部分人的感受是相似的。首先是新房数据:




    大家可以看到,2011年,2014年,房价都出现了下跌,而从2015年下半年开始,拉开了此轮房价上涨的序幕,先是从2015下半年到2016年末快速上涨,然后横盘微涨一直持续到现在。

    背后的原因很简单,2015年5次降准降息,然后房地产去存款开启,叠加棚改货币化。而到了2018和2019,由于M2增速跌回到了10%以下,房价则出现分化,热点城市依然创新高,三四线城市房价则大跌。

    实际上,以上几次拐点,我全部预测到了。唯一没有兑现的就是,本轮上涨持续的时间和幅度超过了我的预期,原本我预计2018年见顶(实际上,二手房就是2018年见顶,2018年后,新房开始出现分化),而上涨幅度跟CPI差不多(实际上平均涨幅在50%)。

    以上数据和统计局的数据其实也是比较吻合的,就连今年2月出现的下跌也是一致的。2月份,70个城市中,下跌城市数量超过了上涨的数量,这是5年来头一回。但是此后,房价又回到上涨渠道,4月上涨城市达到了50个。

    再来看看一线城市二手房:





    从2018年开始,一线城市中北京、上海、广州,就走出了下跌趋势,而深圳(上图棕色)则特立独行。从大湾区概念,到取消豪宅税,再到示范区,房价越走越高,属于特例,南京也是特例,今年一季度还保持了GDP正增长。其他的城市大家可以自行去查询,大部分城市二手房从2018年起都是一个下跌趋势的。比如成都、重庆、杭州三个二线城市:




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    作者:时代之 时间:2020-05-31 09:33
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    那么,现在的房地产市场,为什么说又到了一个关键的时刻了呢。因为有两个关键的信号。第一个信号是货币,今年我们要引导广义货币量M2和社会融资规模明显快于去年。第二个信号是房产税的表述,从2019年的“稳步推进”,变成了“稳妥推进”,而这是2018年的说法。

    过去我一直认为,房价下跌需要三个因素之一,要且只要其中之一.分别是货币的紧缩----M2增速跌破8%(由于基数提升,今年我把标准提高到了10%),房产税的推出,土地供应大幅增加。后边两个短期是难以出现的,本来有希望的是M2下滑,但是今年3月开始,V型反转,开始向上,M2增速创出了3年新高。

    大家也看到,2018和2019两年,M2都是维持在8%到9%之间的,因此新房价格总体横盘,各大城市分化,而二手房价格,则大部分出现了下跌。这说明,我提出的M2标准,和房价走势是可以吻合起来的。

    以前,M2增速起不来一个重要原因是,是企业不愿意贷款。而今年,一方面降准的力度加大了,另一方方面,企业贷款的力度创了新高,而且存款的力度也创了新高。M2增速也就从3月份开始起来了。至于为什么企业这么愿意贷款,这是另一个话题了,这里暂且按下不表。 | 1楼 | | | | |
    作者:时代之 时间:2020-05-31 09:34
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    目前看来,我认为今年M2增速保底是10%,如果一旦降息,那么超过12%的可能性很大,这也意味着房价将迎来最后一涨。

    众所周知,我一直都认为楼市泡沫很大,无论是房价收入比、房价租金比、户均套数、人均住房面积等等,都是说烂了的数据。但是不得不承认,泡沫可以继续变大,极限在哪里,谁也不知道,只有出现了我说的三个信号之一,才有机会下注。我不是死空头,也不是死多头,只是一个玩投资但不炒房的人罢了。看看美国的历史就知道了,实体经济和资本市场,完全可以背道而驰,虽然我认为最终会回归。

    很多人说,房价这么涨,未来没有人接盘。是的,不过这未来,需要等市场上50%以上的人都认识到并且有所行动,而这个时间,需要用年来等待。除开投资客,很多家庭在跌幅20%以下的时候,根本不考虑卖出。 | 2楼 | | | | |
    作者:时代之 时间:2020-05-31 09:34
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    最后,如果房价迎来最后一涨,那么房价出现向下的拐点,可能又要推迟了两年了,而一旦下跌,威力也绝对是世纪级的。

    未来,以上三个信号中,最先可能迎来的是货币的变化,而且很可能是美联储的加息。

    另外一个不确定性来自于开发商本身。2018年以来,小型开发商就开始被兼并,退出市场,也出现了宁波银亿这种700亿销售体量的开发商破产。但是头部开发商却越活越滋润了。

    不过,我说了,我们总会看到千亿级别的开发商也开始暴雷,这一点,已经可以看到眉目了。

    最后,可以继续关注5月的货币数据变化,如果连续三个月M2都大涨,那么趋势基本上可以确定。 | 3楼 | | | | |
    作者:时代之 时间:2020-05-31 09:39
    5、尾声:

    我知道,这篇文章可能既会得罪房地产空头,也会得得罪房地产多头。我认为当前房价泡沫十分巨大,因此得出这样的结论,也感到痛心疾首。

    但是,作为一个从不炒房的投资人,我能做的,只是不唯空、也不唯多,只唯实。这也是我可以在投资市场生存下去的唯一法门。

    此文写给有缘人吧。

    笔者为为独立投资人¥心理咨询师,关注金融投资及自我升级,文章首发于作者同名微信公众号,转载需注明出处。 | 4楼 | | | | |
    作者:时代之 时间:2020-05-31 09:41
    当然,如果今年M2低于10%,空头们应该开心了。不过我认为这是小概率事件。

    如果M2在10%到12%之间,则延续2018年以来的趋势,二手房下跌,新房价格分化。这个概率在50%。

    还有50%的概率,M2会超过12%,因为降息是大概率的。 | 5楼 | | | | |
    作者:时代之 时间:2020-05-31 09:57
    最后一涨,然后结局可能就是史诗级别的BOOM | 9楼 | | | | |
    作者:时代之 时间:2020-05-31 10:04
    哎,SPACE X的龙二飞船,已经实现载人航天。酸,真TM酸,好希望我们能够赶超。 | 11楼 | | | | |
    作者:时代之 时间:2020-05-31 10:41
    昨天的文章被删除了,又是一声叹息。 | 12楼 | | | | |
    作者:时代之 时间:2020-05-31 10:58
    @一米阳光8295 2020-05-31 10:50:54
    楼主 之前追你帖子你说要崩盘了 现在又要涨价了????
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    我说了,我不是多头,也不是空头,但货币政策发生180度变化的时候,还不改变观点,只能做一辈子的穷逼。 | 16楼 | | | | |
    作者:时代之 时间:2020-05-31 11:05
    我现在依然认为房价会崩盘,不过时间至少是在两年以后。而且今年大概率会迎来最后一涨,消灭所有空头。 | 18楼 | | | | |
    作者:时代之 时间:2020-05-31 11:12
    客观理性的言论往往没有市场,反而受到不少人谩骂。

    这就是桥东七的群众基础所在。不知道桥洞七的粉丝们生活过得可好?

    我从不炒房,而且认为炒房恶化民生。

    但是在投资市场上,从去年到现在,近亏过一只股票4%。

    利润已经翻倍。

    这就是客观分析带来的好处。 | 20楼 | | | | |
    作者:时代之 时间:2020-05-31 11:23
    @何处轻安 2020-05-31 11:21:59
    m2增加就不能流到股市,非得去房地产最后蹦跶那么一下?
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    影响股市的主要是M0,而不是M2。

    当然,整个过程股市或多或少也会受益。如果降息的话,将在银行股带领下,突破3200点。 | 22楼 | | | | |
    作者:时代之 时间:2020-05-31 11:45
    @美好就行 2020-05-31 11:41:28
    我建议楼主换份工作,你的经济知识不足以让你知道什么叫经济
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    我以前在天涯实盘过,2014年末开始,90万做到500万。

    现在星球实盘。

    至于我适不适合这份工作,盈利说明一切。

    我们这个领域,菜和穷就是原罪。

    有人观点可以说得天花乱坠,把人的情绪煽动得无以复加,

    但是赚不到钱就是菜B。 | 27楼 | | | | |
    作者:时代之 时间:2020-05-31 11:49
    | 28楼 | | | | |
    作者:时代之 时间:2020-05-31 12:22
    @ty_2721 2020-05-31 12:12:59
    最后一涨,然后中央暴怒出重拳,比如二手房停贷。会这样吗?
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    真要动手,加息、房产税、放开土地供应,随便一个,早就熄火了。 | 32楼 | | | | |
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    • 开贴:2020-05-31 09:32
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